Vieni analitikai tikina, kad būsto įperkamumo indeksas pirmąjį šių metų ketvirtį sostinėje pakilo į istorines aukštumas, kiti pastebi ir prastėjančią tendenciją.
Įperkamumas rekordinėse aukštumose?
„Swedbank“ ekonomistai pranešė, kad buto įperkamumas sostinėje pakilo į istorines aukštumas. Vilniuje namų ūkių pajamos pirmąjį 2017 metų ketvirtį buvo 34,7 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti būstą – tai yra 2,4 punkto daugiau nei prieš metus.
„Ober–Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis nors ir tai pat teigia, kad būsto įperkamumas – istorinėse aukštumose, jų skaičiavimais, tendencija blogėja.
„Taip, būstas gerokai įperkamesnis nei prieš kelis metus. Mes savo įperkamumą skaičiuojama pagal vidutinę kv. metro kainą rinkoje ir statistinį vilniečių atlyginimą. Tad pagal šį rodiklį 2017 m. įperkamumas šiek tiek sumažėja. Anksčiau buvo aukštesnis, nes algos kilo greičiau nei NT kainos, tačiau 2016 m. kainų kilimas pradėjo lenkti.
Tarkime, nuo kokių 2010 metų visą laiką būsto kainos kilo lėčiau nei atlyginimai, reiškia įperkamumas nuo to laiko Vilniuje ir kituose didmiesčiuose tik gerėjo. Dabar praeitais metais kainų augimo tempas buvo didesnis ir pagal mūsų metodiką įperkamumas šiek tiek mažesnis, bet labai nedaug. Jis vis tiek ženkliai, dvigubai didesnis nei buvo NT burbulo metais. NT burbulo metais kainos kildavo 20–30 proc., o atlyginimai tiek nekildavo“, – komentuoja S. Vagonis.
„Citus“ Investicijų ir analizės skyriaus vadovas Arnoldas Antanavičius taip pat išskiria, kad įperkamumas pagerėjo dėl sparčiau augančių atlyginimų nei kainų.
„NT kainos taip sparčiai nekyla, nes vystytojai stipriai ir aktyviai dalyvauja NT rinkoje, nemažai konkuruoja su kitais plėtotojais ir tai vėsina NT rinką ir kainų kilimą. Be to, matome, kad daugėja dirbančiųjų gyventojų – 13 400 dirbančių padaugėjo sostinėje, o atlyginimai augo arti 10 proc.. Tokiame fone įperkamumas gerėja. Ar jis rekordiškai geras, nesiryžčiau sakyti taip skambiai.
Vis dėl to šie metai palankūs įsigyti būstą, nes situacija atrodo visokeriopai neblogai. Auga tiek gyventojų užimtumas, tiek ekonomika. Reikia aišku atskirti Vilniaus rinką, Kauno, Klaipėdos ir kitų miestų. Vilnius didėja, tampa regioniniu centru, užsienio įmonės plečiasi ir kuria naujas darbo vietas, panašu, kad tos tendencijos ir ateityje tęsis“, – svarsto jis.
Situacija perspektyvi, bet tiksliai neprognozuojama
NT analitikas S. Vagonis pastebi, kad kalbėti apie būsto įsigijimo aplinkybes sunku, nes atlyginimai tikrai auga ne visiems. Tai priklausys ir nuo žmogaus profesijos, kuriame sektoriuje jis dirba. Iš kainų pusės pastebima, kad jos nebeauga taip greitai, kaip praeitais metais.
A. Antanavičius prideda, kad nemažai priklausys ir nuo numatytų skolinimosi taisyklių, kurias Lietuvos bankas gali griežtinti.
„Tai paliestų greičiausiai pirmo būsto pirkėjus, jaunas šeimas, tuos investuotojus, kurie ne iš savo kapitalo perka būstą. Greičiausiai niekaip nepaveiktų tų, kurie neina į banką ir nesiskolina. O jei rinka toliau kais, paskolų išdavimas bus griežtinamas. Tad iš tos pusės žiūrint, laukti, jei dabar yra visos sąlygos ir galimybės, nereikėtų. Tačiau priklauso labai nuo pirkėjo. Jei jis turi alternatyvų, kur investuoti, tada reikėtų jomis pasinaudoti. Jei jų nėra, tada NT atrodo nebloga investicija. Vilniuje situacija perspektyvi“, – svarsto jis.
Nuomoti ar pirkti?
Kalbant su draugais galima išgirsti, kad nuomoti ar pirkti būstą – tas pats. Mat dabar skolinantis neretai įnašai bankui būna tokie patys kaip ir nuoma. Analitikų vertinimu, nors anksčiau buvo prognozuota, kad nuomos kainos mažės, tendencija keičiasi.
S. Vagonis naujienų portalui tv3.lt sako, kad palyginus mėnesinį nuomos mokestį ar mėnesinę įmoka bankui, skaičiai labai panašūs, kartais būna įmoka net mažesnė nei nuoma.
„Ta tendencija išlieka. Kol kas kainos nemažėja. Buvo kalbų, kad pasiūla būsto tokia, jog nuomos kainos mažės. Bet mes kol kas dar nefiksavome mažėjimo“, – nurodo jis.
A. Antanavičius paaiškina, kad situacija pasikeitė dėl išaugusios trumpalaikės būsto nuomos pasiūlos, tačiau kainų mažėjimą jie užfiksavo. Visgi situacija gali keistis.
„Nuomos kainos vienu metu buvo pradėjusios mažėti – šių metų pradžioje. Gal žiemos sezono įtaka buvo ir viskas keisis įsibėgėjant vasarai. Jau kurį laiką nuomos kainos stabilios arba mažėja.
Neseniai atliktu tyrimu matėme, kas lemia tą kainų lygį. Pasiūla nuomos rinkoje sumažėjusi lyginant su prieš metus buvusia situacija. Tai pakankamai keistas rodiklis, nes atrodo nemaža dalis žmonių nuomoja. Visgi labai sparčiai auga trumpalaikės nuomos rinka. Tai kitas segmentas, kuris per „Airbnb“ ir pan. platformą konkuruoja su viešbučiais.
Vadinasi mažėja kiekis ilgalaikėje nuomoje. Tie procesai lemia, kad nuomos kainos nebemažėja, o įmokos bankui yra panašaus dydžio. Kad nuoma galėtų mažėti nematome ženklų, nes nuomos pasiūla nemažėja. Kainos laikysis arba kils. Kol nežinome kaip vėliau keisis bankų politika ir skolinimo sąlygos, bet kol kas pirkimas su paskola ir nuoma – lygiaverčiai“, – mano analitikas.
Tačiau jis pabrėžia, kad svarbiausia paties žmogaus finansinė padėtis ir investavimo alternatyvos. Jei geriausias
„Tai vienareikšmiškai negalima atsakyti, kiekvienas pagal save turi atsakyti. Matomai, tas faktas, kad Vilniuje daugėja gyventojų, atvažiuoja iš regionų, emigrantų kažkiek grįžtančių, tai būsto poreikis didelis, ne visi iš karto puola pirkti, kiti ir išsinuomoja“ – apie situaciją kalbėjo NT analitikas.
Kaune ir Klaipėdoje situacija kitokia
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Pranešime spaudai nurodoma, kad Vilniuje namų ūkių pajamos pirmąjį 2017 metų ketvirtį buvo 34,7 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti būstą – tai yra 2,4 punkto daugiau nei prieš metus.
Priešingai, Kauno ir Klaipėdos gyventojams įpirkti būstą šiuo metu ne taip lengva kaip prieš metus, tačiau vis dar kur kas lengviau nei vilniečiams. Kauniečių pajamos yra 2 kartus didesnės, o klaipėdiečių – beveik 2 kartus didesnės nei pakankamos įpirkti butą savo mieste. Kaune butų kainų augimas buvo žymiai spartesnis nei atlyginimų augimas.
Įperkamumas per metus sumažėjo ir Estijos sostinėje Taline. Šių metų pradžioje namų ūkių pajamos Estijos sostinėje buvo 46,4 proc. didesnės nei pakankamos butui įsigyti, tačiau 7,3 punkto mažesnės nei prieš metus. Įperkamumas toliau sparčiausiai augo Latvijos sostinėje Rygoje, kur namų ūkiai uždirbo 71,2 proc. daugiau nei pakanka vidutinės kainos butui įsigyti.
Pirmąjį šių metų ketvirtį būsto paskolai skirdami 30 proc. savo pajamų vilniečiai galėjo įsigyti 74 kvadratinių metrų butą – tai yra, vienu kvadratiniu metru daugiau nei prieš metus ir didžiausią plotą istorijoje. Tuo tarpu Rygos gyventojai metų pradžioje galėjo įsigyti 3 kvadratiniais metrais didesnį butą nei prieš metus, o Talino – 4 kvadratiniais metrais mažesnį, atitinkamai, 94 ir 81 kvadratinio metro. Kauno gyventojai metų pradžioje galėjo įsigyti 107, o Klaipėdos 103 kvadratinio metro ploto butus.
