„Pernai kainų augimui ir vėl viršijus atlyginimų augimą, buvo galima girdėti nuogąstavimų dėl galimo kainų burbulo formavimosi. Tačiau pirmąjį šių metų ketvirtį būsto įperkamumui sostinėje pakilus į istorines aukštumas, ženklų, jog būsto kainos būtų netvarios, nėra. Būsto rinkos plėtra ir kainų augimas yra pagrįstas augančiomis gyventojų pajamomis, geromis darbo rinkos perspektyvomis, pozityvios įtakos turi ir palankios finansavimo sąlygos“, ‒ sako „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Vilniuje – įperkamumo rekordas
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
Pasak ekonomistės V. Šečkutės, kiek sulėtėjus butų kainų augimui, o atlyginimams Vilniuje šoktelėjus daugiau nei 10 proc., vidutinio buto įperkamumas sostinėje pakilo į istorines aukštumas. Vilniuje namų ūkių pajamos pirmąjį 2017 metų ketvirtį buvo 34,7 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti būstą – tai yra 2,4 punkto daugiau nei prieš metus.
Nors Kauno ir Klaipėdos gyventojams įpirkti būstą šiuo metu ne taip lengva kaip prieš metus, bet vis dar kur kas lengviau nei vilniečiams. Kauniečių pajamos yra 2 kartus didesnės, o klaipėdiečių – beveik 2 kartus didesnės nei pakankamos įpirkti butą savo mieste. Nepaisant to, kad Kaune atlyginimų augimas išliko sparčiausias iš didžiųjų šalies miestų, butų kainų augimas buvo žymiai spartesnis – Kaune šoktelėjo vidutinė naujų parduotų butų kaina ir jų dalis bendruose butų pardavimuose.
Įperkamumas per metus sumažėjo ir Estijos sostinėje Taline. Šių metų pradžioje namų ūkių pajamos Estijos sostinėje buvo 46,4 proc. didesnės nei pakankamos butui įsigyti, tačiau 7,3 punkto mažesnės nei prieš metus. Įperkamumas toliau sparčiausiai augo Latvijos sostinėje Rygoje, kur namų ūkiai uždirbo 71,2 proc. daugiau nei pakanka vidutinės kainos butui įsigyti.
Pirmąjį šių metų ketvirtį būsto paskolai skirdami 30 proc. savo pajamų vilniečiai galėjo įsigyti 74 kvadratinių metrų butą – tai yra, vienu kvadratiniu metru daugiau nei prieš metus ir didžiausią plotą istorijoje. Tuo tarpu Rygos gyventojai metų pradžioje galėjo įsigyti 3 kvadratiniais metrais didesnį butą nei prieš metus, o Talino – 4 kvadratiniais metrais mažesnį, atitinkamai, 94 ir 81 kvadratinio metro. Kauno gyventojai metų pradžioje galėjo įsigyti 107, o Klaipėdos 103 kvadratinio metro ploto butus.
Pagyvėjimas ir kituose didžiuosiuose miestuose
Būstas išlieka lengvai įperkamas ne tik dėl žemų palūkanų, bet ir vieno palankiausių per pastarąjį dešimtmetį butų kainų ir atlyginimų santykio Vilniuje.
„Būstas išlieka patraukli investicija ir dėl gana aukšto nuomos pajamingumo, tačiau sustojus nuomos kainų augimui, investicijos į butus neturėtų lemti rinkos perkaitimo ir gali kiek stabdyti tolesnę rinkos plėtrą Vilniuje. Vidutinis sandorių skaičius Vilniuje per pastaruosius metus jau nebeatsiliko nuo piko 2007-aisiais, o tolimesnis augimas yra mažiau tikėtinas – tai patvirtina ir antrojo ketvirčio duomenys“, – komentuoja „Swedbank“ ekonomistė V. Šečkutė.
Pasak jos, ypač spartus ir kone 30 proc. siekęs butų kainų augimas Kaune greičiausiai buvo trumpalaikis vidutinės kainos susvyravimas, kurį lėmė vienkartiniai sandoriai. Visgi spartėjanti investicijų plėtra, Vilnių lenkiantis atlyginimų augimas ir aukštas būsto įperkamumas bei nuomos pajamingumas leidžia manyti, kad Kaune būsto paklausa augs ir toliau. Tai gali būti stimulas tolesnei rinkos plėtrai Kaune.
Klaipėdoje ir sandorių skaičius, ir vidutinė butų kaina šiuo metu labiausiai atsilieka nuo prieš krizę pasiekto piko, tačiau palankios skolinimosi sąlygos, spartėjantis atlyginimų augimas ir geri lūkesčiai šių metų pradžioje lėmė sparčiausią iš didžiųjų miestų sandorių skolintomis lėšomis augimą. Klaipėdoje spartėjo ir kainų augimas, tačiau užimtųjų skaičius pastaruoju metu mažėjo, todėl rinkos augimo potencialas gali būti ribotas.
2017-ieji nėra lygu 2007-iesiems
Sparčiai augančios kainos ir iki 2007-ųjų lygio priartėjęs sandorių skaičius kelia klausimą, ar dabartinė būsto rinkos situacija yra tvari. „Swedbank“ ekonomistų vertinimu, dabartinė būsto rinko situacija skiriasi nuo 2007-ųjų, o nerimauti reikėtų tik dėl galimai netvarių ateities tendencijų.
„Nesunku pastebėti, kad butų kainos ir sandorių skaičius Vilniuje priartėjo prie 2007-ųjų metų lygio, kuomet situacija tikrai nebuvo tvari. Tačiau rečiau pagalvojame apie tai, kad nuo 2007 metų pradžios iki šiandien vidutinis darbo užmokestis išaugo apie 70 procentų. Įperkamumą pakėlė ir per šį laikotarpį beveik trigubai sumažėjusios būsto paskolų palūkanos, kurių spartesniam augimui kol kas prielaidų nematyti“, – būsto rinkos tendencijas komentuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Pasak jo, priešingai nei visoje Lietuvoje, užimtumas per šį dešimties metų laikotarpį Vilniuje ne sumažėjo, o atvirkščiai – išaugo. Svarbiausia tai, kad ir būsto paskolų portfelio, ir būsto kainų augimas neprasilenkia su gyventojų pajamų augimu – tai yra svarbus tvarumo indikatorius.
„Swedbank“ ekonomistai mano, kad pagrindinės rizikos būsto rinkos plėtrai šiuo metu yra daugiausiai susijusios su visos ekonomikos augimo tvarumu. Per greitas ir produktyvumo augimu nepagrįstas atlyginimų augimas kartu su neigiamu išorės šoku galėtų lemti stagnaciją bei kainų korekcijas ir būsto rinkoje. Visgi tokios rizikos tikimybė yra nedidelė – kaip prognozuojama, artimiausiu metu stiprios užsienio paklausos palaikoma Lietuvos ekonomika turi nuosekliai augti.
