Lietuvos gyventojams nekilnojamojo turto pirkimas vis dar išlieka vienas pagrindinių investicijos formų, tad kainų pokyčiai – itin aktualūs. Nors kai kurie NT rinkos analitikai yra linkę teigti, kad šiais metais Vilniuje kainos gali mažėti net 5–6 proc., patys naujos statybos butų vystytojai tokiomis prognozėmis nesisvaido.
Gali mažėti tik tam tikrų projektų kainos
NT plėtotojai įsitikinę, kad kol kas sąlygos ir toliau plėtoti būsto rinką Lietuvoje yra palankios. Tad reikėtų itin rimtų priežasčių, kodėl kainos Vilniuje, ar likusioje Lietuvoje, galėtų mažėti.
„Žvelgiant makroekonominiu lygmeniu, sąlygos yra palankios NT rinkos augimui. Šalyje intensyviai mažėja nedarbo lygis, auginantis gyventojų perkamąją galią. Realusis darbo užmokestis viršijo būsto kainų augimo tempus, o šalies infliacijos rodiklis viršijo vidutinį būsto paskolų palūkanų dydį, tad būsto įperkamumas šalyje auga“, – vardija „MG Valdos“ pardavimų skyriaus vadovas Mantas Umbrasas.
Apie tai, kad auga perkamoji galia tv3.lt kalba ir „Eikos“ generalinis direktorius Domas Dargis pamonėjęs, kad nuo 2008 metų krizės žmonių pajamos atsistatė daug greičiau nei būsto kainos. Pastarosios vis dar atsilieka nuo prieškrizinio lygio.
Dėl to pašnekovų teigimu kainos mažėjimų galima tikėtis tik tam tikro segmento būste.
„Pernai žiūrėjome, kad dar kilo kaina buvo apie 3,5 proc. kainos kilimas. Bet labai įtaką kainų pokyčiui daro tai, kokie produktai pasiūloje. Jeigu pasiūloma daug ekonominės klasės produktų, kaip buvo praeitais metais, tai jie numuša šiek tiek kainos vidurkį. Gali būti, kad konkrečiame projekte kainos nekrenta, bet rinkoje atsiranda daug ekonominės klasės butų ir vidurkis šiek tiek nukrenta.
Atskirų projektų kainodaroje pokytis gali būti nuo 0 iki 10 proc. Matome prestižinės klasės būstų susidomėjimą. Tad išskirtinio, įdomesnio projekto kainodara gali keistis į aukštesnę pusę. Iš kitos pusės, ekonominėje klasėje yra didelė konkurencija. Labai daug projektų ir daug vysytojų stato ekonominės klasės butus, tad ten nematomos prielaidos kelti kainą. Tad išskirtiniai projektai gali toliau brangti, o ten kur daug panašių produktų, panašiose vietose, miegamuosiuose rajonuose galimas net kainos mažėjimas”, – sako D. Dargis.
Tam antrina ir „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis. Jo teigimu tam tikri vystytojai norėdami greičiau išparduoti siūlomą produktą gali naudoti įvairias akcijas. Mažesnes kainas gali siūlyti ir tie, kurie sukūrė prastesnį produktą ar rinkoje dar nėra žinomi ir įgavę pasitikėjimo – tad jiems belieka kainomis vilioti pirkėją.
„Apie mažesnes kainas reiks pradėti kalbėti, kai gyventojų skaičius Vilniuje pradės mažėti. Tada bus raudona lemputė, o kol skaičius nemažėja, tada natūraliai viskas gaunasi. Kol kas nematau kainos mažėjimo požymių. Visi greitai užmiršo, kad rinkoje 2015 m. kainos buvo 1 proc. nukritusios, o 2016 m. paaugo. Jos visada svyruoja“, – sako A. Avulis.
„MG Valdos“ pardavimų skyriaus vadovas Mantas Umbrasas prognozuoja, kad neigiamą įtaką ilguoju laikotarpiu rinkai gali sukelti didėjantys statybų kaštai.
„Verta paminėti ir tai, kad NT rinkoje yra pernelyg didelis nepatyrusių rinkos dalyvių skaičius, kuris gali sąlygoti tolesnį pasiūlos perviršį. Dar viena iš galimų grėsmių yra neramumai Švedijos bei Norvegijos būstų rinkose, kur pastaraisiais mėnesiais buvo matomas kainų kritimas. Galimas Skandinavijos bankų kapitalo pritraukimas siekiant subalansuoti rinkas gali apriboti būsto paskolų išdavimo tempus Lietuvoje, o tuo pačiu sąlygoti ir būstų įsigijimo apimčių korekciją.
Prognozuotume, kad 2018 metais butų kainos seks praėjusių metų tendencijas ir augs brandžios rinkos tempais 2–3 proc. per metus. Šiuo metu vien sostinės rinkoje yra per 130 projektų, todėl intensyvėjanti konkurencija tarp NT plėtotojų gali sąlygoti nuolaidas tik mažiau sėkminguose, rinkos nedominančiuose projektuose, tačiau auganti prestižinio būsto pasiūla rodo, jog bendras rinkos kainų lygis šiais metais demonstruos teigiamą dinamiką”, – prognozuojamas tendencijas patvirtino ir M. Umbrasas.
Įtaką kainai daro ir nauji reikalavimai
Įtaką kainai daro ir augantys reikalavimai naujam būstui. Pasak A. Avulio 2017 m. pradžioje įsigaliojo A klasės reikalavimas, kuris įpareigojo įrenginėti rekuperacinę vėdinimo sistemą, o nuo šių metų reikalaujama A+ energinio efektyvumo namus statyti. Tai reiškia, kad bus naudojama daugiau apšiltinimo medžiagos, ant kai kurių objektų įrengiami saulės kolektoriai.
„Skaičiavom, kad dėl rekuperacijos apie 100 Eur į kv. metrą padidėjo kaina. Tad tai tikri turi įtakos. Dėl A+ klasės vėl išlaidos didės. Prognozuojame, kad gal vėl koks 100 Eur kv. metrui padidės. Tai tie reikalavimai nuolat kyla. Juokauju, kad Lietuvoje ne su automobiliais kokiais norime važinėsim, o tik su mersais“, – sako A. Avulis.
Jis neneigia, kad aukštesnė būsto klasė yra didesnis patogumas žmogui, tačiau tuo pačiu tai reiškia, kad ir žmogus turės daugiau mokėti.
Apie reikalavimų įtaką kainai tv3.lt pasakoja ir D. Dargis. Anot jo, ekonominėje kalsėje efektyvesnis būstas gali 5–30 proc. kainuoti daugiau netgi tame pačiame rajone. „Manau, kad pasirinkimas bus, jog arba mažomis kainomis arba geresniu efektyvesniu projektu už šiek tiek didesnę kainą bandyti sužavėti pirkėją“, – prideda jis.
O A. Avulis taip pat nurodo, kad kainą mažinti padėtų ir pačios biurokratijos mažinimas. Mat dabar dešimtys žmonių turi lakstyti per institucijas pildyti įvairias paieškas, derinti ir tai ištęsia visą statymo procesą.
„Kiek mes dirbam laiko, kiek užtrunkame pagaminti tą produktą, tokia ir kaina. Jei per metus produktą galėtume pagaminti viena kaina, apkraunama papildomais draudimais, kliūtimis, išeina kartais ir du ir tris metus reikia dirbti. Kuo trumpesnį laiką kuri produktą, tuo pigesnis jis bus. Tada būtų norinčių daugiau statyti, pastatytų daugiau būstų, perteklius būtų ir kainos sumažėtų. Jei per metus laiko pastatai ir parduodi tau reikia mažesnės maržos, bet jei tris metus dirbi, tai marža tris kartus didesnė“, – sako A. Avulis.
Ar žvilgsniai ir toliau kryps į Kauną?
Į Kauno laisvosios ekonomikos zoną žengia vis daugiau didžiulių užsienio investuotojų. Neabejotinai investuotojų atėjimas reiškia naujas darbo vietas, o tai reiškia, kad jiems reiks ir gyvenamojo būsto.
„Žvelgiant į miestų potencialą, Kaunas perspektyvoje turėtų auginti gyvenamosios rinkos paklausą. Šiuo metu mieste itin aktyviai plėtojami verslo centrai – vien per 2017 metus Kauno rinka pasipildė beveik 40 tūkst. kv. m biurų ploto, o tai mieste sukuria darbo vietas ir savo ruožtu užprogramuoja poreikį naujam gyvenamajam turtui“, – tv3.lt sako „MG Valdos“ pardavimų skyriaus vadovas M. Umbrasas.
„Eikos“ generalinis direktorius D. Dargis tvirtina, kad nors paklausa Kaune auga, tuo pačiu auga ir pasiūla, o vystytojai turi nemažą sklypų pasirinkimą tolėliau nuo centro miegamuosiuose rajonuose.
Tuo tarpu „Hanner“ vadovas A. Avulis nemano, kad Kaunas galėtų pralenkti Vilnių. Nors Kaunui ir jo merui verslininkas negaili pagyrų ir tikrai mato miesto augimą, jis dar nėra tokio masto kaip Vilniaus.
„Pagrindinis dalykas – žmonių skaičius turi didėti. Ten visu turi kur gyventi, ten žmonės labiau linkę gyventi privačiuose namuose nei daugiabučiuose. Yra keletas sėkmingų projektų, viskas ten gerai, bet Kaunas visada liks antras miestas ir Vilnius, kaip sostinė, bus patrauklesnis, didesnis, aktyvesnis. Kaunas vertas pagyrimo, pripažinimo. Pokyčiai, kurie ten buvo paskutinius du metus labai sveikintini ir vertingi“, – sako jis.
Tiesa, kadangi NT kaina Kaune mažesnė nei Vilniuje, procentiškai gali atrodyti, kad būstas ten šiemet augs sparčiau. Tuo tarpu Klaipėda atsiduria trečioje vietoje, nes ten trūksta investicijų.
M. Umbrasas pabrėžia, kad Kauno ir Klaipėdos gyvenamojo NT rinka, lyginant su sostine, yra keliolika kartų mažesnė. Be to, taipogi išskiriama, kad šių miestų gyventojai labiau linkę rinktis namus, o ne butus.
„Žvelgiant iš demografinės perspektyvos, tiek Kauno, tiek Klaipėdos miestai rodo demografinio mažėjimo požymius, kitaip nei jų rajonai. Dėl patogaus susisiekimo, nesusidarančių transporto spūsčių, gyventojai dažnai renkasi būstą šių miestų periferijoje, o ne pačiame mieste. Panašu, kad ši tendencija išlaikys savo apimtis artimiausiu metu, taip didinant gyvenamųjų namų ar kotedžų potencialą daugiabučių namų sąskaita“, – sako jis.
D. Dargis prognozuoja, kad būstas Klaipėdoje gali pigti tuo atveju, jei projektų savininkai nuspręs norintys greičiau išparduoti pastatytus butus.
Statybos tempai pasiskirstys
Visi kalbintieji NT plėtotojai numato, kad rinkoje sąstingio nebus ir stabdyti projektų nereikės. Tiesa, bus pasiskirstoma kokius projektus kam labiau apsimoka statyti: prestižinius ir išskirtinius ar ekonominės klasės.
„Jau kuris laikas yra nemažai vystymo kompanijų Vilniuje, kurios nebekonkuruoja ekonominiame segmente, nes mato, kad nebeuždirba. Tai panašu, kad šie metai padidins tų kompanijų skaičių, kurios nebevystys arba mažiau vystys šiame segmente. Išliks tokių vystytojų, kurie tenkinasi maža grąža, nes jų galimybės įeiti į rinką tik per ekonominę klasę yra. Stambios kompanijos, kurios daug metų dirba, mažiau dėmesio ekonominei klasei skiria, o naujokams lengviausia per ekonominę klasę įeiti“, – teigia D. Dargis.
M. Umbrasas prideda, kad būtent naujokai NT rinkoje gali mažinti savo apimtis dėl keblumų parduodant pastatytą produktą.
„NT rinka rekordinių naujų butų pardavimų apimčių, kokios buvo 2016 metais, praėjusiais 2017 metais jau nebefiksavo ir buvo parduota maždaug dešimtadaliu mažiau. Kalbant apie šių metų situaciją, galima sakyti, kad NT rinka segmentuojasi į patyrusius plėtotojus ir naujus NT rinkos žaidėjus, kurie ieškojo greitos investicijų grąžos. Būtent pastarieji gali pradėti mažinti veiklos apimtis, nes dažnu atveju jau dabar susiduria su pardavimų sunkumais: tiesiog stokoja patirties, klientų poreikių pažinimo ar tiesiog techninio supratimo. Tuo tarpu patyrę NT rinkos dalyviai, ilgametę patirtį turintys plėtotojai naujų būstų pardavimų apimtis išlaiko ir išlaikys ateinančiu laikotarpiu. Neturime pagrindo sakyti, kad didžiausi ir geriausiai žinomi NT rinkos dalyviai šiais metais turėtų mažinti veiklos tempą ir apimtis“, – prognozuoja jis.
