Lietuvos NT rinka gali būti palyginama su Jungtinių Amerikos Valstijų (JAV), teigia „Nordea“ vyriausiais ekonomistas Žygimantas Mauricas. Būtent šioje rinkoje – pirmieji nerimo signalai. Tačiau NT ekspertai pamini ir Vokietiją, Švediją bei Jungtinę Karalystę. Blogėjanti situacija šiose šalyse gali paveikti Europą, tuo pačiu ir mus.
Kokius signalus siunčia JAV, Švedija ir Jungtinė Karalystė
JAV – galutiniame taške, taip naujienų portalui tv3.lt konstatuoja Žygimantas Mauricas. Kainos per pastaruosius trejus metus ypač išaugo, daug greičiau nei augo gyventojų pajamos. Tad kainų ir pajamų santykis nebetoli prieškrizinio lygio.
„Kol kas būsto įperkamumas dar ganėtinai geras, bet pagrindinė priežastis – palūkanų normos. Kai tik jos kils toliau, tai, manau, kad neišvengiamai arba kainos turės nustoti augti, arba įvykti kainų korekcija.
Panaši situacija yra tose šalyse, kur žemų palūkanų teigiamo poveikio neatsveria neigiamas geopolitinio neapibrėžtumo veiksnys. JAV dabar matome neblogai atrodo, taip pat Skandinavijos regionas, kainos augo greičiau nei pajamos gyventojų. Pavyzdžiui, Estija žengia koja kojon su JAV. Ir ta pati Vokietija, tikrai joje buvo ganėtinai ženklus kainų augimas, kuris viršijo pajamų augimą ir net ten yra kalbų apie tam tikrą burbuliuko formavimąsi“, – sako ekonomistas.
Tuo tarpu nepriklausomas NT ekspertas Arnoldas Antanavičius taip pat paminėdamas centrinių bankų vykdomą finansavimo politiką išskiria Jungtinę Karalystę. Pasak jo, palankios palūkanų normos iššaukė ir kainų augimą, nei nebeliktų banko išduodamų paskolų ar jos stipriai sumažėtų, kainos keistųsi.
„Dabar neramiausia, kas vyksta Jungtinėje Karalystėje. Ten paskutiniais sausio vasario mėnesių duomenimis, fiksuoja 2016 metų rezultatus – rekordiškai didelę neparduotų būstų pasiūlą, pirmą kartą po krizės pradėta fiksuota kainų korekcija ir, turint omeny, kad didžioji dalis NT turto investuotojų yra užsienio, tai, man atrodo, kad ten gresia labai didelis kainų sprogimas ir yra rizika, kad ten įvykus kainų burbulo sprogimui, tai turės efektą ir kitoms rinkoms, negatyvioms nuotaikoms kitose ES valstybėse ir perkaitusiose rinkose. Tai gali paspartinti ir bankų politiką vėl riboti kreditų išdėvimus. Jei taip nutiks, pasekmės jausis Lietuvoje.
Kita rinka, kuri negatyvias nuotaikas galėtų perimti – Švedijos Stokholmo rinka. Priklausys, kiek įvairių investuotojų nukentės, nes paprastai burbulams sprogstant patiriami dideli nuostoliai. Tai gali Lietuvai atsiliepti, ypač jei bus paveikta per pasikeitusią bankų politiką. Jei Skandinavijoje bankai patirs nuostolių, jie turės savo skolinimo modelį peržiūrėti, gali nuspręsti lėtinti paskolų išdavimą. Iš karto paveiks mūsų pirkimo galimybes ir rinkos likvidumą“, – komentuoja A. Antanavičius.
Ar Lietuva jau žengė žingsnį NT burbulo keliu?
Kadangi Lietuva – atvira rinka, ją veikia globalios tendencijos ir ypač šiuo atveju Europos centrinio banko (ECB) politika. Išorinių veiksnių nepakeisi. Pasak A. Antanvičiaus – grėsmė reali, nes jau dabar būstas Vilniuje yra pervertintas. Taip jis teigia remdamasis savo įžvalgomis bei užsienio praktika. Tačiau vienas veiksnys lems, ar scenarijus išsivystys į NT burbulo istoriją.
„Būsto kaina lyginant su pajamomis gerokai per didelė. Tai jau signalizuoja tam tikrą įtampą. Žiūrint į ateitį, kažkaip atrodytų, kad tai pagrindinis veiksnys, kuris nulems, kur toliau judės rinka, nes kol bankinis finansavimas bus, kažkokių krizių tikrai neturėtų būti.
Pats faktas, kad kažkas pervertinta dar nereiškia, kad turi mažėti kaina, kad kažkas blogo nutikti, bet bent jau tai, kas dabar vis dažniau pasigrista viešoje erdvėje, kad ECB šiais metais pabaigs kiekybinio skatinimo programą ir jau mato infliaciją siekiančią tuos pageidaujamus rodiklius, man atrodo, kad ir palūkanų didinimas greitu metu turėtų greičiau pradėti šmėžuoti, tai sąlygos skolintis prastės.
Grėsmė yra jei pasikeis apskritai požiūris ir lūkesčiai gyventojų. Dabar Lietuvoje, ypač kalbant apie Vilniaus rinką, tikimasi, kad ji augs, būstas brangs ir tai patogi priemonė laikyti savo kapitalą, nes alternatyvų, kuri investuoti nelabai yra“, – tikimybę apsvarsto NT ekspertas.
Jis ragintų perkančiuosius būstą atsargiau vertinti ateities perspektyvas ir nebūti dideliems optimistams, neskubėti permokėti už NT ir paieškoti alternatyvų.
Tuo tarpu Ž. Mauricas į situaciją Lietuvoje žiūri optimistiškiau. Ir nors kelerių metų bėgyje taip pat mato problemų, kurios galėtų iškilti Lietuvoje, dabar rinka – sveika. Jo skaičiavimais, būstas Vilniuje nėra pervertinas, o A. Antanavičius pasirinko ne tokius duomenis – vietoj realaus kainų indekso nominalų, o ir palyginta su 2002 m., kuomet nebuvo rinka dar normaliai susiformavusi.
„Lietuvai gal pasisekė tuo, kad kainų augimą pristabdė geopolitinis neapibrėžtumas dėl Rusijos, kažkiek dėl pačios Europos Sąjungos ir „Brexit“. Lietuva žengė kainų augimo keliu, bet ganėtinai atsilieka nuo JAV.
Galbūt grėsmė yra, kad gali tas scenarijus pasikartoti, bet šiuo metu nesakyčiau, kad Lietuvoje kainos yra pabėgusios į priekį ar temperatūra būsto rinkoje yra pernelyg aukšta. Mes esame toje sveikoje zonoje. Kainos auga labai nuosaikiai, nėra didelio šuolio, bet yra suspaustos spyruoklės grėsmė, kad jei tik sumažės nuogąstavimai, tai gali pasikartoti JAV scenarijus ir kainos pabėgti per daug į priekį.
Tai gal mums pasisekė iš dalies, kad mūsų lūkesčius suvaldė neapibrėžtumas dėl Rusijos, Europos Sąjungos ir tame tarpe dėl pačios Lietuvos, nes emigracija nemaža, socialinės problemos išlieka. Dėl to išlaikom ganėtinai tokį subalansuotą rinkos augimą“, – savo įžvalgas pateikia ekonomistas.
Per praėjusius metus Lietuvoje būstui įsigyti išleista virš 1,5 mlrd. Eurų. Preliminariais Registrų centro duomenimis, pernai senos statybos butų vidutinė kaina visoje Lietuvoje augo 6,4 proc. ir siekė 746 Eur už kv. m. Naujos statybos butai brango 7,9 proc. arba iki 1258 Eur/kv.m. Namų kainų vidurkiai augo atitinkamai 3,9 proc. (350 Eur/kv.m) ir 4,8 proc. (580 Eur/kv.m).
Ekonomistas pabrėžia, kad jei šiais metais būsto kainos augs apie 10 proc., t.y. sparčiau nei atlyginimai, kurie prognozuojama augs 6–7 proc., klostytųsi nepalankus Lietuvai scenarijus.
