Lietuvos bankas informuoja, kad atidžiai stebi situaciją ir yra pasirengęs reaguoti, jeigu to prireiktų. Mat šalyje būsto rinka toliau kaista – pernai sudaryta 12,3 proc. daugiau sandorių nei 2015 m. Tebevyraujant mažoms palūkanoms, didelė dalis butų perkama investiciniais tikslais ir tai kelia nekilnojamojo turto kainas.
„Bendras šalies, o ypač Vilniaus, būsto kainų metinis augimas paspartėjo. Tai daugiausia lėmė mažos palūkanos, nuosaikiai auganti ekonomika, kylantys atlyginimai, būsto kainų didėjimo lūkesčiai, emigrantų perlaidos, būsto nuomai pirkimas ir kiti veiksniai. Vis dėlto dažnai pamirštama įvertinti ilgalaikius ekonomikos, demografinius ir emigracijos iššūkius, kitas rizikas ir tai, kad tokia gausybė palankių veiksnių retai būna ilgalaikė. Kita vertus, naujausia statistika rodo, kad namų ūkiai nėra pernelyg įsiskolinę, o bankai kredituoja pamatuotai“, – ketvirtojoje metinėje Lietuvos banko konferencijoje sakė Lietuvos banko valdybos narys Tomas Garbaravičius.
Tuo tarpu nepriklausomas NT ekspertas Arnoldas Antanavičius tikina, kad Vilniuje būstas yra jau pervertintas ir rinka stipriai perkaitusi. Mat tikrojo kainų dugno po krizės taip ir nepamatėme.
„Vyrauja logika, kad bankai primena greituosius kreditus, jog nelauk kol kainos nukris, imk paskolą ir pirk NT.
Dabar patys save įtikiname. Yra subjektyvūs dalykai dabar žiūrima techniškai, jei nepasiekėm 2008 m. lygio, tai viskas gerai. Bet aš manyčiau, kad gali viskas būti kitaip.
Padariau paskaičiavimus, tikrasis kainų lygis 2009–2010 m., jei nebūtų įsikišusios antrinės bankų bendrovės, kurios supirkinėjo NT ir padėjo rinką ištempti, tai tas kainų lygis būtų kritęs dar 50 proc. Tai paskaičiuota pagal vidutines pajamas.
Žmonės linkę ignoruoti neracionalumo momentą, kad perki pervertintą būstą, nes juk kainos vis tiek kils. Ir tai yra spąstai, nes kainų lygis dabar palaikomas dosnaus bankų finansavimo. Tai nėra visiška tragedija, jei tikime, kad ateityje atlyginimai labai augs, bet tai tik optimistinė mąstysena.
Jei pas mus atlyginimai būtų kaip Taline būtų gerai, bet jei toliau būsto kainos augs tai nematau priežasčių tam. Tai bus tik spekuliacija“, – niūriomis prognozėmis dalinosi NT ekspertas.
N. Mačiulis: jei esame burbule, jo nepamatysime
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis prisimindamas 2008 m. krizę teigia, NT burbulas iš vidaus nesimato, nes visi susiję randa argumentų, kuriais pagrįs, kodėl būsto kaina yra būtent tokia ir kodėl tai rinkoje normalu.
„Vidutiniškai Lietuvoje žmogui tenka vienas kambarys, o Belgijoje du su puse. Taip buvo sakoma 2007 m. Aišku, norisi gyventi lietuviui kaip belgui, bet realybėje buvo kitaip. Žiūrint iš rinkos vidaus norisi žiūrėti į tai, ką norisi matyti. Tačiau yra tam tikri rodikliai, kurie gali parodyti tikrą situaciją“, – sako ekonomistas.
Būtent vadovaudamasis tais rodikliais jis pagrindžia nuomonę, kad nors rinka kaista, NT burbulo Lietuvoje nėra.
Vienas rodiklių – skolos lygis. Lietuviai pagal Eurostatą yra pasiskolinę mažiausiai. Lietuvoje tik apie 15 proc. gyventojų turi finansinių įsipareigojimų.
Kitas svarbus aspektas – gyventojų skolos ir pajamų santykis. Visose Baltijos šalyse esminių problemų nėra, gyventojų pajamos auga labiau nei įsiskolinimas.
Kitas klasikinis rodiklis – būsto įperkamumas. Skaičiuojamas, kokią sumą turi skirti vidutines pajamas gaunanti šeima norint įsigysti būstą. Įperkamumas Baltijos šalių sostinėse virš 100 proc.
„Atsižvelgiama ir į palūkanas, dabar jos žemos. Jei palūkanos pradėtų augti ir pakiltų į tuomet buvusį 4 proc. lygį, Vilniuje būstas taptų neįperkamas. Tačiau, kad tiek pakiltų palūkanos, galimybė yra nulinė“, – teigia ekonomistas.
Vertinant NT burbulą žvelgiama ir į butų kainų augimą bei atlyginimų tendencijas. Prieš krizę kainos augo sparčiau nei atlyginimai, o dabar to ekonomistas neįvardija.
„Žvelgiama ir į statybų sąnaudas, tai pagal dabartines statybų sąnaudas kainos artėja prie 2007–2008 m. lygio. Taip pat žiūrima į nuomos pajamingumą, gaunamą grąžą.
Pastaruoju metu nuomos pajamingumas mažėja, nes nuomos kainos arba mažėja, arba stovi vietoje. Praktiškai Vilniuje, Klaipėdoje, Kaune yra arti istorinio pajamingumo, nei pervertinamas, nei nupiginamas turtas.
Tad apibendrinus, pagal daugelį kriterijų matoma, kad butų rinka Vilniuje normali“, – užtikrintas ekonomistas N. Mačiulis.
Baiminamasi nuomos rinkos aktyvumo
Lietuvos banko vykdytos apklausos rodo, kad nekilnojamojo turto (NT) rinkos dalyvių ir kreditorių lūkesčiai dėl būsto kainų kilimo šiuo metu yra subalansuoti, tačiau gyventojų optimizmas didėja. Vertinant finansinio stabilumo perspektyvą, nerimą kelia ir tai, kad mažų palūkanų aplinkoje, kai indėliai bankuose neduoda norimos grąžos, o alternatyvių didesnės grąžos ir mažesnės rizikos investicijų nėra daug, patrauklia investicija tampa būstas nuomai.
„Akivaizdžių spekuliacinės veiklos požymių būsto rinkoje kaip ir nematyti, išskyrus didėjančią dažniausiai nuomai įsigytų antrinių butų dalį, kuri 2016 m. pabaigoje sudarė 12,3 proc. viso butų fondo ir per 2015 ir 2016 m. padidėjo 0,9 proc. punkto. Vis dėlto gyventojai turėtų atsargiai vertinti NT plėtotojų kalbas apie tai, kad būstas ir toliau brangs – prieš įsigyjant būstą, turi būti atsakingai įvertinta šeimos finansinė padėtis ir galimi jos pokyčiai, įvertinta, kaip gali keistis paskolos įmokos padidėjus palūkanų normai“, – sako Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus viršininkas Andrius Škarnulis.
Perkantieji būstą nuomai didina būsto paklausą ir kainas, tačiau, pakilus palūkanoms, sumažėjus nuomininkų skaičiui ar nuomos kainoms, turbūt pirmieji suskubtų pardavinėti šiuos antrinius butus, ypač jei jie įsigyti už skolintas lėšas.
Dėmesys krypsta ir į Švediją
Tarptautinė aplinka ne ką mažiau svarbi. Tą pastebi „Hanner“ savininkas Arvydas Avulis, kad daug gali priklausyti nuo JAV prezidento Donaldo Trumpo ir Rusijos prezidento Vladimiro Putino santykių.
Pats A. Avulis atskleidžia šiuo metu neimantis paskolų iš bankų, projektai plėtojami iš sukaupto pelno, atsidedama prastesniam laikotarpiui. Praneša, kad ir projektų skaičius gali mažėti.
Andrius Škarnulis primena, kad 90 proc. Lietuvos bankinio sektoriaus sudaro Šiaurės šalių bankai ir yra sakoma, kad Švedija yra Šiaurės–Baltijos šalių finansų centras.
„Klausimas, ar netaps epicentru“, – pajuokauja Lietuvos banko atstovas.
Mat 2008–2009 m. kontekste, kai daug kur kainos mažėjo, Švedijoje ir Norvegijoje tai truko neilgai ir būsto kainos greitai ėmė kopti į viršų. Švedijoje jos beveik 50 proc. didesnės nei prieš krizę, o štai kitose šalyse kainos dar nesiekia krizės lygio.
„Švedijoje disbalansas tarp paklausos ir pasiūlos: emigrantai, gimstamumas, geros pasiskolinimo galimybės. Tad paklausa itin didėja, o pasiūla nespėja vytis įsibėgėjusios paklausos. Nuo 2000 m. Švedija padaugėjo beveik 1 mln. gyventojų, o butų nebuvo nei per pus naujų tiek pastatyta. Švedijoje kainos kyla ne tik sostinėje Stokholme, bet ir visoje šalyje. Švedams nusipirkti savo būstą nuo 2013 m. tapo vis sunkiau, nes kainos augo sparčiau. Ir tai jau galimybė dideliems įsiskolinimams“, – pasakoja jis.
Be to, ten itin griežtai reguliuojama nuomos rinka. Dėl nuomos deficito susidaro nemažos eilės. Vidutinė laukimo išsinuomoti būstą Stokholme trukmė – 9 metai.
Tai dar labiau skatina skolintis. Tad perteklinis skolinimas – itin svarbus kriterijus, stebimas ir Lietuvoje.
Lietuvos bankas informuoja, kad ir toliau atidžiai stebės situaciją NT rinkoje, o prireikus imsis Atsakingojo skolinimo nuostatuose nustatytų ir kitų makroprudencinių priemonių rizikai suvaldyti.
