„Luminor“ vyriausiasis Baltijos šalių ekonomistas Žygimantas Mauricas Lietuvos ekonomikos konferencijoje kalbėjo, kad išsivysčiusiose šalyse būsto kainos jau pasiekė prieškrizinį 2006 metų lygį.
„Centriniai bankai ir vartotojai grąžino viską į savo vietas, dalis sako, kad vėl užpūtėm tam tikrą burbuliuką. JAV kainos atsispyrė labai stipriai nuo dugno, euro zonoje gal ne tiek, o štai Japonijoje kainos pradėjo kilti. Jos net kyla greičiau nei pajamos. Ir kitose valstybėse to yra. Tai bendrai situacija pasaulyje tokia, kad kainos kyla greičiau nei namų ūkių pajamos“, – sakė ekonomistas.
Pasak jo, dar turint omenyje, jog gyvename žemų palūkanų laikotarpiu, nekilnojamojo turto pardavėjams bei vystytojams – aukso amžius.
„Pasaulyje visų pirma, bet ir Lietuvoje. Tikrai antras kvėpavimas, renesansas, bet gal dar nėra taip gerai, kaip 2006–2007 metais, kai statei ir bet ką galėjai parduoti, bet dabar ir gerai“, – tv3.lt pridėjo Ž. Mauricas.
Nekilnojamojo turto mokestis ar infrastruktūros mokestis?
Lietuvos ekonomikos konferencijoje nuskambėjo mintis, kad visuotinis NT mokestis galėtų sumažinti būsto kainas. Sakant tokį teiginiu remtasi Latvijos pavyzdžiu, kuriame galioja šis mokestis.
„RealData“ įkūrėjas NT ekspertas Arnoldas Antanavičius pritartų NT mokesčiui. Jo nuomone, jis įneštų daugiau teisingumo. Tiesa, visuotinis NT mokestis turėtų būti su tam tikromis išimtimis. Pavyzdžiui, nereikėtų mokėti už pirmąjį būstą ar nustatytos minimalios turto vertės „grindys“. Taip mokėtų mokesčius tie, kurie turi daugiau turto.
Be to, pasak jo, NT mokestis galėtų sumažinti būsto kainas.
„Tuomet tai yra mažiau patrauklu investuotojams, mažiau patrauklu turintiems NT, nes kainuoja jį išlaikyti ir dėl to galbūt atsiranda daugiau norinčių parduoti būstą nei pirkti. Natūraliai rinka susibalansuoja. Bet nemanau, kad tai pagrindinis argumentas. Iš esmės lemia paklausos ir pasiūlos kiekis“, – sako analitikas.
Tačiau Ž. Mauricas teigia, kad Latvijoje būsto kainos sumažėjo ne vien dėl NT mokesčio. Pastarojo įvedimas sutapo su Rusijos krize, kuomet būsto pirkėjai iš NVS šalių tapo mažiau aktyvesni. Tai paveikė ir visą Latvijos NT rinką. Jis teigia, kad Latvijos pavyzdys nėra tas gerasis pavyzdys, kuriuo reikėtų sekti.
Dėl to ekonomisto nuomone, Lietuvoje būtų galima taikyti infrastruktūros mokestį. Iš esmės būtų mokama už sklypą priklausomai nuo to, kokia infrastruktūra jį supa. Ž. Mauricas teigia, kad panaši tvarka šiuo metu yra Singapūre.
„Pavyzdžiui, jei yra vienkiemis, kur neprivažiuojamas kelias ar žvyrkelis, žmogus pasistato prabangų būstą sau, kodėl dabar jį apmokestinti, jei valstybė niekuo neprisidėjo statant tą būstą. O štai sklypas vidury miesto ir su juo vystytojai nieko nedaro arba ten kažkokios lūšnos, tai juk naudojama miesto infrastruktūra: keliai, šaligatviai, darželiai, mokyklos.
Infrastruktūros mokestis leistų efektyviau išnaudoti tą plotą, kuris jau yra apsuptas tam tikros infrastruktūros. Jo dydį būtų galima nustatyti pagal tai, kiek aplinkui, tarkime dešimties kilometrų spinduliu, yra mokesčių mokėtojų pinigų investuota į infrastruktūrą.
Be to, didžiąją dalį NT kainos dabar Vilniuje sudaro sklypo kaina. Sklypas net brangiau kainuoja nei pats pastatas, kuris stovi ant to sklypo. Tai turėtų sumažinti sklypo vertes ir paskatinti NT plėtrą“, – tv3.lt komentuoja Ž. Mauricas.
Pasak jo, tai kas pastatyta neturėtų būti apmokestinama, nes kaip tik reikia stengtis, kad būtų kuo daugiau gerų statinių ir efektyviai išnaudojamų sklypų.
„Nebūtų ir nepatenkintų tiek daug, nes būtų aišku už ką moki. Tai už tai, kad naudojiesi infrastruktūra: gatvių apšvietimu, keliais, darželiais. Jei gyveni kažkokiame vienkiemyje, ten infrastruktūros nėra, tai nieko ir nemoki. Tas pats ir su automobilių mokesčiu. Visuotinis neturi prasmės. Turi būti ne automobilių, o transporto palaikymo. Jei gyveni mieste ir ten sutvarkytos aikštelės, keliai, tada moki, o jei gyveni vienkiemyje, kodėl turi mokėti, jei pats dar moki už kelio sutvarkymą iki tavo sodybos. Tai principas toks turi būti taikomas. O dabartinis progresinis mokestis prabangiam NT yra parodomasis labiau. Daug niuansų, kaip ta vertė nustatoma, kaip susimažinti galima“, – mano Ž. Mauricas.
Pirkėjai turi suvokti situaciją ir, ko gali reikalauti
NT ekspertas Arnoldas Antanavičius tikina, kad „aukso amžius“ statytojams buvo 2016–2017 metais, kuomet buvo galima būstus nesunkiai parduoti dar statybų metu. Tačiau šiuo metu svartyklės svyra į pirkėjų pusę.
„Kadangi parduoti nebėra taip lengva, o konkurencijos daugiau, reikia suteikti nuolaidų, akcijų. Tai nėra blogi metai, bet tai nebėra aukso amžius. Rinka yra tikrai daugiau ar mažiau prisisotinusi ir pasiekusi brandą. Dabartinį kainų lygį palaikyti reikalinga bankų pagalba, nes patys žmonės neuždirba tiek, kad galėtų įpirkti būstą. Tad čia matau du momentus. Viena, didelė dalis žmonių gaunančių geras pajamas, kurie gali eiti į banką, jau yra apsipirkę, turintys NT ir gali nedalyvauti rinkoje. Antra priežastis, patys bankai keičia finansavimo politiką: sunkiau skolina, didina maržas“, – tv3.lt sako A. Antanavičius.
Dėl to, jo nuomone, vystytojams reikės itin stengtis, kad rastų potencialius pirkėjus ir realizuotų statomą NT. Tai gera žinia pirkėjams, tačiau jiems reikia išmokti pasinaudoti susiklosčiusia situacija.
„Tikrai nebus taip, kad pardavėjai iš karto sakys duosim nuolaidą ir mažesnę kainą, patys pirkėjai suvokdami situaciją turi žinoti, ko gali paprašyti, ką gauti“, – teigia jis.
Baltijos šalyse kainų augimą stabdo baimės
Ž. Mauricas konferencijoje kalbėjo, kad žvelgiant į NT rinką egzistuoja nemenki skirtumai tarp šalių.
„Jei pasižiūrėsime būsto kainas ir namų pajamų santykį, palyginus su ilgamečiu, beveik 30 metų, vidurkiu, tai kai kurios šalys istoriškai labai brangios atrodo. Anglosaksų šalys, skandinavai ir neseniai vokiškosios šalys įšoko į tą traukinį.
Kadangi palūkanos žemos visame pasaulyje, lūkesčiai gerėja. Itin pastaraisiais metais peraugama į tam tikrą euforiją. Anglosaksų šalyse praktiškai nebuvo labai didelės būsto kainų korekcijos krizės metu, o po to pradėjo smarkiai lipti į viršų. Tai daug kas sako, gal tikrai kainos jau per aukštos: tiek istoriškai, tiek bendrai. Tuo tarpu Graikijoje vis dar kainos mažėja, Ispanijoje šiek tiek taip pat, Rusijoje irgi mažėja“, – teigė Ž. Mauricas.
Jo teigimu, būsto kainų augimą Baltijos šalyse pristabdė nemažai susikaupusių baimių: galimos finansų krizės baimė, geopolitinio neapibrėžtumo baimė, demografijos bei emigracijos baimės. Tad dėl šių baimių išvengiame tokios euforijos, kokia pasiekta Skandinavijos bei Anglosaksų regionuose.
„Nėra visada blogai kai yra nerimo ženklai, nes tada neužkariauja perdėm optimistiškos mintys ir išlaikome balansą. Tos kainos nekilo tiek, kiek 2005–2006 metais ir tiek, kiek kaimyninėse šalyse. Turime didelę pasiūlą. Ji viršijo prieškrizinį lygį, o kainos augo gerokai lėčiau nei darbo užmokestis ir netgi ne labiau nei bendra infliacija. Jei žiūrėtume į infliacijos rodiklius, tai paslaugų kainos keliais proc. net labiau augo nei NT kainos nuo 2010 metų“, – sako jis.
Europoje tęsis euforinės nuotaikos
Ž. Mauricas prieina išvadų, kad Europoje kurį laiką dar tęsis euforinės nuotaikos, nes palūkanos mažiausiai pusantrų metų, o gal ir daugiau, laikysis žemumose. Lietuvoja Europoje taipogi nebus išimtis.
„Tas linksmasis balius tikėtina eina į pabaigą. Dar dalis valstybių eis į dūzges, bet investuotojai prisimindami praeities dūzgių aplinką, ar stebėdami dabartinę situaciją, įtaria, kad jau gali būti visko. Ar „Uberį“ kviečiasi iš vakarėlio, ar nealkoholinį alų geria, kad pagirios mažesnės būtų.
Kas gali tikrai situaciją normalizuoti ir leisti toliau NT kainas didinti, tai nebent darbo užmokesčio augimas pasauliniu mastu. Jei tai neįvyks, kainos bus per ženklios. Bet jei darbo užmokestis augs Europoje apie 3–4 proc., tada kainos neatrodys tokios didelės. Jei to nebus, tuomet turės įvykti konvergencija“, – kalbėjo analitikas.
