„Žinių radijo“ laidoje NT brokeris Mantas Mikočiūnas ir teisininkas Donatas Kilikevičius įvardijo, kokių pagrindinių teisinių reguliavimų sulauks NT rinkos atstovai.
Pokalbio metu svarstoma, ar nauji pakeitimai leis suaktyvinti NT rinką, ar visgi tai tik lems, kad būstą įsigyti norintys gyventojai susimokės daugiau.
Infrastruktūros mokestis – ar realiai tai atneša kažkokią naudą, ar tai yra eilutė, kurią reikia susimokėti?
Vienareikšmiškai atsakyti į šį klausimą yra sudėtinga, ypatingai dėl to, kad eiliniam piliečiui sunku pajusti tą mokesčio naudą.
Infrastruktūros mokestį galima palyginti su kitais mokesčiais, pavyzdžiui, sveikatos draudimo mokesčiu – tu jį moki, rodos, pinigai sąskaitoje sumažėja, atskaitomi nuo atlyginimo, o jeigu nesergate kokiomis nors sunkesnėmis ligomis, tai atrodo tiesiog kaip pinigų praradimas.
Tačiau, grįžtant prie infrastruktūros mokesčio, tai neabejotinai tam tikra nauda yra. Viena vertus, žmonės sumoka pinigus, kažkiek statytojai išleidžia pinigų, kita vertus, savivalda surenka didesnį krepšelį lėšų, liaudiškai tariant, valstybė tampa galingesnė, kad šalia jūsų namų išasfaltuotų keliuką įrengtų apšvietimą.
Žinoma, ta aplinkybė, kad nors statytojas ir sumoka infrastruktūros mokestį, tai negarantuoja, kad statybų ar po statybų minėtas keliukas ar apšvietimas šalia tavo namo atsiras.
Keliukas ir apšvietimas gali atsirasti, bet nebūtinai prie tavo namo, to irgi niekas negarantuoja.
Taip, negarantuoja. Čia žiūrima bendrai – į valstybės, savivaldybės interesą. Bendrąja prasme po infrastruktūros mokesčio valstybės, savivaldybių [finansiniai] pajėgumai yra didesni.
Inspekcijų funkcijų perdavimas privatininkams. Toks, sakykime, projektas, kuris iš valstybinių rankų perėjo į privačias rankas, visa tai išbrango – ar visame tame procese turėjo atsirasti daugiau kokybės?
Visos funkcijos, be abejo, neperduotos. Čia tikriausiai kalbama apie pažymas, skirtas statinio statybai be nukrypimų nuo esminių projekto reikalavimų.
Tai privalumų įžvelgti būtų galima dėl terminų. Privačiame sektoriuje terminas – kokį susitarsi, tokį ir turėsi. Jeigu gerai pamenu, Statybų inspekcijai išduoti pažymą užtrukdavo iki mėnesio. Dažniausiai greičiau, bet mėnesis, sakykime, buvo tas kritinis terminas. Dabar, pateikus statinio ekspertizės rangovui reikiamus dokumentus, jie gali surašyti, viską patikrinti ir galbūt kitą darbo dieną paruošti pažymą.
Tačiau yra tokia įdomi detalė – Statybų inspekcija už tokią pažymą prašydavo 35 eurų. Tikriausiai, kad bendroje statybų sąmatoje nei rangovams, nei vartotojui ta suma nelabai darydavo įtaką.
Tačiau šiuo metu rinkoje, paieškojus [informacijos ir] socialinėje erdvėje, galima rasti skelbimų, kur tokią pažymą nusipirkti pigiausiai galima už 600 eurų. Žinoma, kaina priklausys nuo statinio. Tuo metu brangiausia, kompetetingos įmonės parengta pažyma siekia ir 2 tūkst. eurų.
100 proc. objektų baigtumas ir galimybė parduoti tik tokį statinį. Tai įstatymas, kuris sukėlė daug atgarsio ir įsigalios nuo sausio 1 d. Kiek žinau, dėl šio įstatymo projekto dar yra nemažai nežinomų detalių.
Esminis dalykas, kas patraukė dėmesį dėl 100 proc. baigtumo reikalavimo, tai tos situacijos, kai, ūkiškai tariant, statytojas įsipareigotų įrengti statinį iki nudažytų sienų, iki išklotų plytelių, sukabintų šviestuvų. Rangovai to tikrai nenorėtų daryti, statytojai tuo labiau, o ir patys žmonės, nes tai yra mūsų teisė, kokias plyteles pasirinksime, kokią spalvą, orkaitę įsidėsime.
Ir dar vienas momentas – statybos yra tęstinis projektas. Nepaisant to, kad yra diskutuojama jau pusę metų, statybos gali užtrukti ir du, ir tris metus, vadinasi, šis įstatymas liečia ir esamus projektus.
Naujo projekto atveju tai milžiniško ažiotažo nesukeltų, nes statinio projektuotojas galėtų numatyti, kas būtų laikoma pagal teisės aktus 100 proc. baigtumu. Dabartinės įstatymo redakcijos nereglamentuoja, kad sienas yra privaloma nudažyti baltai ar geltonai.
Tai yra tinkamas 100 proc. baigtumo variantas, pavyzdžiui, paruošimas galutiniam apdailos procesui, t.y. nutinkavimas, nugruntavimas, kuomet žmogus – pats, ar pasisamdęs rangovą – galėtų tuo teptuku užtepti reikiamą spalvą. Bet visa tai turi būti aprašyta statinio projekte. Jeigu bus projekte aprašyta, kad nudažytos sienos, vadinasi, reikės nudažyti sienas.
<...> Dar nėra aiškių detalių, dar yra daug pasiūlymų. Suprantama, kad dabar, ką aptarėme, dar gali pasikeisti, nes numatomas įstatymo įsigaliojimas yra kitų metų sausio 1 d.
Ar galima teigti, kad tai dar labiau padidins būsto kainą ir dar labiau sumažins pasiūlą?
Rinkos ekonomikos dėsniai susideda iš daugelio aspektų. Tai jeigu išskirtumėme vieną aspektą, t.y. teisinį reguliavimą ir tuos teisinio reguliavimo niuansus, tai būtų galima padaryti drąsią išvadą, kad taip, brangs.
<...> Labai didelę įtaką daro ir pačių pirkėjų paklausa, ar jie domisi, ar jie perka, taip pat geopolitinė situacija ir daugybė kitų veiksnių.
Tai jeigu tai lemtų tik teisės aktų pakeitimas, labai tikėtina, kad minėto Statybų inspekcijos akto virsmas iš 35 eurų į 2 tūkst. eurų tikriausiai atsigultų galutinio vartotojo kišenėje. Bet, kaip minėjau, pirkėjų paklausa tai gali atsverti. Kokia reali įtaka bus padaryta, galėsime pamatyti tik įsigaliojus ir praėjus bent jau vieneriems metams.
Ko reikia labiausiai, kad verslas su Vyriausybe susikalbėtų, išleisdami naujus įstatymo aktus?
Visų pirma, tikriausiai reikia kalbėtis. Ne tik kalbėti, bet ir klausyti.
<...> Be abejo, daugybė atsakingų įmonių seka tiek ekonominę, tiek geopolitinę situaciją, tiek ir teisės aktų virsmą. Kaip žinia, teisė yra dinaminė šaka ir nuolatos kinta – taip buvo ir taip bus. Prie minėtų pakeitimų reikia mokėti prisitaikyti. Mažiausiai problemų ir kaštų kainuoja tiems, kurie žino, iš anksto pasiruošia.
Įsigyti patalpas leistų tik esant 100 proc.baigtumui
Aplinkos ministerija jau anksčiau skelbė, kad nuo 2024 m. sausio Lietuvoje gyvenamąsias patalpas bus galima įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui. Tai numato praėjusių metų pabaigoje Seimo priimti Statybos įstatymo pakeitimai, kuriais siekiama apsaugoti gyventojus, kad jie įsigytų užbaigtą ir įregistruotą būstą.
Pastaruoju metu Aplinkos ministerija dažnai sulaukia klausimų, kokie statybos ir apdailos darbai turi būti atlikti, kad pastatas būtų laikomas visiškai užbaigtu. Žmonės nerimauja, kad turės pirkti būstą su jau išdažytomis, plytelėmis ar tapetais išklijuotomis sienomis, o norėdami įsirengti pagal savo skonį turės perdaryti apdailą ir dėl to patirs papildomų išlaidų.
„Kalbame ne apie sienų spalvą ar vonios įrangą, o apie tuos darbus, kurių patys pirkėjai negali pasidaryti. Naudoti pastatą galima tik tada, kai jo statyba užbaigta ir pastatas įregistruotas. Šimtaprocentinį baigtumą galima fiksuoti, kai pastate baigti visi bendrieji dalykai – konstrukcijos, inžinerija, lauko darbai, o bute palikta tiek, kad žmogus galėtų įsirengti pagal savo skonį. Dabar gyventojas, kuris įsigyja būstą dalinio baigtumo pastate, stipriai rizikuoja, nes perka turtą objekte, kurio išbaigto kaip galutinio produkto dar nėra“, – sako aplinkos viceministrė Dr. Daiva Veličkaitė-Matusevičė.
100 proc. baigtu statinys laikomas tada, kai jis pastatytas taip, kaip numatyta statinio projekte, kurio turinį apibrėžia teisės aktai. Pastarieji numato galimybę statinį laikyti užbaigtu 100 proc. neatlikus tam tikros dalies darbų atskiro buto lygiu. Norėdamas gauti statybą leidžiantį dokumentą nekilnojamojo turto vystytojas statinio projekte neprivalo numatyti ir suprojektuoti, kaip atrodys ir bus įrengti butai. Kitaip sakant, daugiabučio gyvenamojo namo projektas gali būti parengtas ir su nebaigta tam tikra apdaila. Tuomet norint fiksuoti 100 proc. baigtumą nėra ir prievolės įrengti butus. Įrengti butus būtina tik tada, jei tai numatyta statinio projekte.
Taigi 100 proc. baigtumo koncepcija neapriboja būsto su daline apdaila pardavimo, jei toks butų įrengimo lygis bus numatytas pastato projekte. Pirkėjai ir toliau galės įsigyti butus su daline apdaila ir juos įsirengti pagal savo norus.
Šiuo metu mažiausi reikalavimai daugiabučių gyvenamųjų namų vidaus apdailos darbams 100 proc. baigtumui yra šie: įstatyti langus, palanges ir įėjimų į patalpas duris, patalpose, kuriose neprivaloma užbaigti apdailą atitvarų paviršius parengti dažymui, plytelių ar tapetų klijavimui ir įrengti pagrindus grindų dangai. Taip pat turi būti įrengtos funkcionuojančios ir atitinkančios nustatytus reikalavimus inžinerinės sistemos, užbaigta bendrojo naudojimo patalpų ir kitų bendrojo naudojimo objektų apdaila.
Iki įstatymo pakeitimų įsigaliojimo šiuos ministro įsakymu nustatytus reikalavimus planuojama pakartotinai peržiūrėti, aiškiai atskiriant tuos darbus, kuriuos užbaigti gali pats gyventojas, ir tuos, kuriuos privalo užbaigti viso pastato statytojas.
Statybos įstatymo pakeitimuose numatytas ribojimas – gyvenamąsias patalpas įsigyti tik esant 100 proc. pastato baigtumui – taikomas tik notaro tvirtinamoms nuosavybės teisės perleidimo sandorių sutartims. Gyventojai su nekilnojamojo turto vystytoju ir toliau galės sudaryti preliminarią nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartį. Tačiau pastaroji notaro galės būti patvirtinta tik tuomet, kai vystytojas registruos 100 proc. pastato baigtumą. Tokios pat nuostatos taikomos rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujoms dalims.
Primename, kad preliminari nepastatyto buto pirkimo-pardavimo sutartis neužtikrina jos įvykdymo, nes objekto, dėl kurio susitariama, dar nėra. Pasitaiko atveju, kai projekto nebaigęs vystytojas bankrutuoja ar atsisako perleisti turtą pirkėjui jau sumokėjus taip vadinamus rezervacijos mokesčius. Arba nevykdo savo įsipareigojimų, ir dalis vystomo kvartalo namų kelerius metus apgyvendinti, nors neturi su miesto tinklais sujungto vandentiekio ir nuotekų sistemų. Todėl prieš priimant šį sprendimą reikėtų atsakingai pasverti rizikas.
Visą laidos įrašą galite išklausyti ČIA:
Infrastruktūros mokestis – yra, tačiau ar atneša realią naudą? Inspekcijos funkcijų perdavimas privatininkams – koks velnias slypi šiose detalėse? Nauji reikalavimai NT kainas, tikėtina, kad dar labiau iškels ir sumažins arba sulėtins pasiūlą. Ko reikėtų, kad susikalbėtų verslas ir Vyriausybė? Kas svarbiau: vartotojų, verslo ar valstybės interesas? Laidos svečias – Donatas Kilikevičius „COBALT“ asocijuotas teisininkas.
Kvailių skaičius nėra beribis.
Tie kas moka naudotis Google paieška, mato, kad Ispanijos kurortuose 3 miegamųjų - 70-80 kv.m. butai kainuoja po 23-28 tūkstančius eurų, o be to, Ispanijoje ir kainos (maisto, alkoholio, tabako, pramogų, transporto ir t.t.) - 2-3 kartus mažesnės, nei Lietuvoje.
Tad kokia prasmė likti Lietuvoje, jei čia už tokią pat sumą tegali nupirkti 12 kv.m. bendrabučio kambarį Naujininkuose arba (jei pasiseks) - 2 kambarių bendrabutį Šiauliuose?
Vienintelis trūkumas, - Ispanijoje 90% žmonių (turiu omenyje - ir pačius ispanus, ir net - specialistus - tarkim - paramedikus) - dirba už minimalią algą, kurį sudaro apie 1000 eurų į rankas.
Tačiau įvertinus tai- ant kiek ten yra pigesnis pragyvenimas, tai su tuo 1000 eurų per mėnesį, tu gali sau leisti tiek pat, lyg Lietuvoje tavo algą būtų apie 2500 eurų.
O jei nesate nusistatęs, jog norite gyventi prie pat Viduržemio jūros, ir jums tinka miesteliai, esantys apie 40 km. nuo pakrantės, - 3 aukštų 140 kv.m. - namą, - bet kurio miestelio centre, - galite nupirkti už viso labo 10-12 tūkstančių eurų.
