Skaičiuodami nuomos pajamų santykį su būsto kaina, t.y. kokią grąžą nuomojant įsigytą turtą galima gauti, išskirta, kuriose šalyse NT jau yra pervertintas, o kuriose net nuvertintas.
Lietuvos būsto kainos juda link pervertintų
„Danske Bank“ vyriausiasis Baltijos šalių ekonomistas Rokas Grajauskas pasakoja, kad bendras Lietuvos vidurkis yra 5,1 proc., o tai reiškia, kad grąža gaunama iš nuomos santykyje su turto kaina – pusiausvyroje. Pasak jo, grąža pamažu mažės.
„Prieš krizę mes turėjome nukritusią grąžą arti 3 proc.. Dėl to, kad NT kainos buvo labai išaugusios santykyje su pajamomis iš nuomos. Visi tikėjosi didesnio augimo ir tai kėlė NT kainas. Dabar pastaruoju metu nuomos kainos pradėjo mažėti. Įvedus eurą nuomos kainos augo po 20 proc., tada sakėme, kad tai nėra tvarus augimas, tai spekuliacijos ir arba kainos turės mažėti arba ilgą laiką būti nekeliamos. Tai jau matome, paskutiniais mėnesiais net kristi pradėjo nuomos kainos, nes nėra tiek perkamosios galios ir išnuomoti vis sunkiau. Tačiau pačio būsto kainos auga. Dėl to šita grąža pamažu mažės“, – prognozuoja ekonomistas.
„Citus“ Investicijų ir analizės skyriaus vadovas Arnoldas Antanavičius teigia, kad grąžos rodiklis gali svyruoti priklausomai nuo vietovės. Pavyzdžiui, Vilniuje šis rodiklis gali svyruoti nuo 4 iki 6 proc. standartiškai.
„Jei turtas Senamiestyje, išskirtinesnis, tai paprastai grąža mažesnė, nes pats turtas vertingesnis. O jei miegamuosiuose mikrorajonuose, ar tolimesnėse vietovėse, tai santykinai grąža didesnė. Tačiau tai santykinis teorinis skaičiavimas, nes centre greičiausiai visada bus būstas išnuomotas, o miegamajame rajone sunkiau. Tai ir rodiklis bus kitoks. Tačiau nurodyta vidutinė grąža stabili jau kurį laiką“, – sako jis.
NT analitikas paklaustas, ar taip pat pastebi nuomos kainų sumažėjimą atsakė, kad kol kas kainų mažėjimo nemato, jos veikiau – stabilios. Tiesa, palyginus su praėjusiais metais nuomos pasiūla Vilniuje sumažėjo apie 10–15 proc.
„Šioje vietoje keliame idėją, kad tikriausiai tai trumpalaikė nuoma ir aktyviau veržiamasi į rinką. Pasiūla atsitraukia iš ilgalaikės nuomos. Jei pasižiūrim į pasiūlą, kainos pakankamai stabilios. Šioje vietoje nuomos grąžos rodiklis bus linkęs mažėti, nes investuojančių į nuomą daugėja ir būsto kainos po truputį auga. Tai jei nuomos kainos stabilios, o pardavimo kainos didės, turėsime rezultatą, kad nuomos grąžos rodiklis trauksis. Kiek tai gali tęstis, kitas klausimas. Bet manau lyginant su Vakarų Europos valstybėmis, pas mus nuomos grąžos rodiklis neblogas“, – mano A. Antanavičius.
Jis patikina, kad nuomos kainos neturėtų koreguotis, nes nuomos pasiūla nebeauga taip, kaip matėme anksčiau. „Tai pakankamai stiprus argumentas, kad nuomos kainos bus stabilios, kils klausimas kaip keisis pardavimo kainos. Jei bus tokios kaip dabar, rodiklis nesikeis ir patrauklumas investuoti nuomai nesikeis, jei pardavimo kainos didės, kas panašu, jog kurį laiką vyksta, nežymus kelių proc. didėjimas didelės įtakos pelningumo rodikliui taip pat nepadarys: vietoj 5,1 bus 5,0 arba 4,9 proc. Tai nėra toks pablogėjimas, kad būtų nepatrauklu investuoti nuomai“, – svarsto NT analitikas.
Pirkti būstą nuomai apsimoka Airijoje, Maltoje, Portugalijoje?
Pagal NT metinės grąžos grafiką atrodo, kad labiausiai ši investicija atsiperka Airijoje, Maltoje ir Portugalijoje. Tad gal lietuviams būstą pirkti verta ten? A. Antanavičius sako, kad iš principo galima būtų sutikti, jog ten labiausiai apsimoka pirkti. Bet ne tik šiuo rodikliu reiktų vadovautis, o ir užimtumu.
„Skirtingos rinkos turi skirtingas tendencijas: pietinės valstybės turi gerą turizmo rodiklį, galima per daug galvos nesukti, kad bus sunku išnuomoti. Ypač „Airbnb“ platforma padeda trumpalaikėje nuomoje nuomoti, tai šioje vietoje tie turistiniai centrai turės savo pranašumą.
Airijos 7,3 proc. grąžos rodiklis reiškia, kad arba nuoma santykinai brangesnė nei pas mus, kur rodiklis 5,1 proc., arba turtas santykinai kažkiek pigesnis lyginant su nuomos kaina“, – komentuoja jis.
Tuo tarpu R. Grajauskas atkreipia dėmesį į Švedijos rodiklį, kuris parodo, kad ten labiausiai pervertintas NT. Tai kelia burbulo sprogimo grėsmę, kuri gali atsiristi iki Lietuvos.
„Žiūrime į visą europinį standartą ir matome, kad labiausiai NT kaina pervertinta Švedijoje. Žinome, kad ten labiausiai įkaitusi situacija. Jei būsto burbulas sprogtų Švedijoje, tai be abejo paveiktų mūsų ekonomiką. Nepaisant to, kad nesame priklausomi nuo skandinaviškų santaupų, dabar pilnai savo paskolas Lietuvoje vietiniais indėliais finansuojame ir, nepaisant švediškų bankų, tai vis tiek paveiktų kreditavimą, skolinimąsi ir mūsų ekonomiką. Baltijos šalių rinkos pusiausvyroje, bet mes nuo nuvertintos pamažu judame link pervertintos“, – patikina ekonomistas.
Kainos toliau auga
Praeitais metais Eurostat duomenimis būsto kainos Lietuvoje augo beveik 10 proc. Pasak R. Grajausko tai siunčia tam tikrą įspėjimą.
„Matome, kad pagal kainas dar nesiekiame prieškrizinio lygio. Dabar esame 2007 m. pradžios lygyje, per tą laiką pajamos išaugo 50 proc., BVP vienam gyventojui 70 proc. Žmonės dažnai NT perka ne iš savo atlyginimo, o iš kitų pajamų, turto ir pan. Įperkamumas išaugęs. Matome tendenciją, kad NT kainos vis labiau auga ir pagal Eurostatą praėjusių metų pabaigoje augimas buvo beveik 10 proc.. Tai reiškia, kad kainos augo sparčiau nei pajamos, nei BVP vienam gyventojui. Štai čia galime matyti tam tikrų perkaitimo ženklų, kai sparčiai NT kainos auga.
Kodėl tai vyksta? Dėl to, kad Lietuvoje gyventojai, kai nori investuoti tai žino tik nekilnojamąjį turtą. Virš 70 proc., visų mažmeninių investicijų eina į NT, mažai investuojame į akcijas ir fondus, kas vyksta kitose valstybėse. Kai tik atsistato lūkesčiai, pradeda augti pajamos, žemų palūkanų norma, visi metasi į NT, pradeda pirkti ir tai labai kaitina rinką. Žiūrint į priekį, mūsų reguliuotojams – Lietuvos bankui turėtų užsidegti raudona lemputė, kad nepradėtų pūstis NT burbulas, kaip buvo per krizę“, – įspėja ekonomistas.
Tačiau NT analitikas A. Antanavičius nemano, kad ir šiais metais kainos augs beveik 10 proc. Pasak jo, Lietuvoje nebe pirmus metus būstas brangsta ir išlaikyti aukštus brangimo tempus – pakankamai sudėtinga.
„Vertinant tai, kad vystytojai šiemet gerokai aktyvesni nei praėjusiais metais, didėja konkurencija ir po truputį pildosi pasiūla, manau, kad kainų augimas iki 5 proc. realus šiais metais“, – teigia jis.
Atsigavimą statybose įvardija ir R. Grajauskas. Daugiau statoma nors šiais metais juntamas atsigavimas statybose: tiek inžinerinės, tiek gyvenamosios.
„Prieš krizę buvo pikas ir dabar po truputį augam ir artėjam į prieškrizinį lygį. Inžinerinės statybos didžiausia dalis. Tendencija tokia. Kai kalbame apie statybų sektorių praėjusių metų paskutinį ketvirtį buvo užfiksuotas rekordinis skaičius prašymų statyti gyvenamuosius pastatus. Tai matome vis didesnį aktyvumą, žmonės vis labiau nori investuoti į NT, pasiūla auga ir tas aktyvumas šiemet toliau tęsis“, – pasako jis.
