Banko Makroprudencinės analizės skyriaus viršininkas Andrius Škarnulis BNS plačiau komentuoja, kodėl ir kokios grėsmės gali kilti šalies nekilnojamojo turto rinkai.
Augančios būstų kainos
Oficialiais duomenimis, pastaruoju metu būsto kainos augo vis sparčiau: dar 2016 metų pirmąjį ketvirtį metinis jų augimo tempas siekė 3-3,5 proc., o metų pabaigoje jos augo jau 9,5 procento. A. Škarnulis teigia, kad kainų augimą labiausiai lėmė didėjusios gyventojų pajamos, mažos paskolų palūkanos, investicijų į būstą nuomai populiarėjimas bei teigiami gyventojų ir investuotojų lūkesčiai.
„Jei toks spartus kainų augimas, kokį regėjome praėjusių metų pabaigoje, išliks, 1-2 metų laikotarpiu kiltų pastebimų rizikų šalies finansų sistemai. Jeigu dėl sumažėjusios paklausos būsto kainos staiga kristų, tai galėtų daryti reikšmingą įtaką finansų sistemos stabilumui: reikšmingų nuostolių patirtų nekilnojamojo turto plėtotojai ir jiems skolinę bankai. Tai paliestų ir gyventojus – statybų sektoriuje dirba nemaža dalis šalies užimtųjų“, - teigė A. Škarnulis.
Jis aiškina, jog mažėjant būsto nuomos kainoms, investuotojai gali nuspręsti atsitraukti, rinkoje parduodami turtą gerokai mažesne kaina. Jiems tapus nemokiais arba būstų pirkėjams netekus darbo, nekilnojamojo turto sandorius finansavę rinkos dalyviai turėtų nuostolių ir perimtų nuvertėjusį turtą.
„Sumažėjus nuomos įmokoms, būstą kaip investiciją pirkę investuotojai gali būti priversti nuomojamus būstus parduoti gerokai mažesne kaina, nei įsigijo, o jeigu investavę skolintas lėšas asmenys taptų nemokūs, tiesioginių nuostolių turėtų ir nuvertėjusį turtą kaip užstatą perėmę bankai. Jeigu sulėtėjus statybų apimtims padidėtų nedarbo lygis, darbo netekę būsto paskolų gavėjai taip pat susidurtų su mokumo problemomis – šiuo atveju tiesioginių nuostolių taip pat patirtų ir jiems paskolas suteikę bankai“, - vardijo A. Škarnulis.
Lietuvos banko ekspertas tvirtina, kad analizuojant naujausius duomenis, galima tikėtis nuosaikesnio būsto kainų augimo nei iki šiol, o gyventojų, bankų ir pačių nekilnojamojo turto rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat gan nuosaikūs.
Pasak A. Škarnulio, mažinti būsto paklausą šalyje gali palūkanų normų didėjimas, nuomos paklausos mažėjimas, nes įsigyjama vis daugiau nuosavo būsto ir prastėjanti šalies demografinė padėtis.
Investuotojai
Lietuvos bankas jau praėjusių metų rudenį įspėjo, kad populiarėjančios investicijos į būstą nuomai gali kaitinti rinką. Dabar įvertinus įvairius duomenis, skaičiuojama, jog 2016 metais tokių būstų pirminėje rinkoje, kitaip tariant, tiesiai iš plėtotojų, įsigyta apie 33 procentai.
„Todėl tokių pirkėjų vaidmuo nekilnojamojo turto rinkoje yra tikrai pastebimas ir reikšmingas. Įsigydami būstus investuotojai sukuria papildomą paklausą šalia „natūraliai“ egzistuojančios paklausos nuosavam būstui, o papildoma paklausa didina ir būsto kainas“, - aiškino A. Škarnulis.
Pasak jo, tokia tendencija gali suformuoti klaidingus potencialių nekilnojamojo turto pirkėjų lūkesčius, kad paklausa būstui visada išliks, kainos nuolatos augs, o būstas visada bus patraukli investicija.
„To pasekmės yra nevienareikšmės: viena vertus, trumpuoju laikotarpiu tai skatina statybų ir nekilnojamojo turto sektorių, kuria papildomų darbo vietų, didina vartojimą. Tačiau iš kitos pusės, suklaidinti neteisingų lūkesčių, gyventojai būstus įsigyja didesnėmis kainomis, skubotai ir neįvertinę galimų finansinės padėties pokyčių ateityje“, - tvirtino A. Škarnulis.
Jo teigimu, neteisingai įvertinti būsto paklausos lūkesčiai gali suklaidinti ir pačius investuotojus, kurie tuomet patirtų nuostolių, nes mažėtų nuomos kainos.
Lietuvos banko eksperto teigimu, investuotojai, įsigyjantys ne vieną būstą nuomai, ilgainiui gali sukaupti daug nekilnojamojo turto savo portfelyje, o tai ilgainiui taip pat darytų poveikį rinkai.
„Reikšmingos būsto fondo dalies sukaupimas palyginti nedidelės visuomenės dalies nuosavybėje kelia socialinės nelygybės iššūkių“, - teigė A. Škarnulis.
Nors šalies išorės ir vidaus migracijos mastai yra nemenki, tačiau bendra demografinė situacija Vilniuje yra nebloga: čia auga gyventojų, santuokų, gimstamumo skaičiai. Vis dėlto Lietuvos banko ekspertas sako, kad reali rizika nekilnojamojo turto rinkai gali kilti 2019-2020 metais, kai drastiškai sumažės aktyviausių būsto pirkėjų skaičius.
„Šiuo metu sostinėje demografinė padėtis tikrai nebloga: pernai mieste santuokų ir naujagimių skaičius pasiekė rekordines aukštumas. Visgi likusioje šalyje tendencijos kiek kitokios, ir vertinant apskritai, kaip rodo demografinių procesų prognozės, nuo 2019-2020 metų sparčiai pradės mažėti skaičius tos amžiaus grupės gyventojų, kurie ir yra aktyviausi būsto ir skolinimo rinkoje – tai yra 25-35 metų amžiaus asmenys. Taigi vidutiniu laikotarpiu paklausos pusė sumenks, jeigu nebus reikšmingesnių pasikeitimų dėl šalies demografijos raidos. Besikeičianti šalies demografija darys įtaką ir būsto fondui, jo dydžiui bei struktūrai“, - sakė A. Škarnulis.
Nors bendras būstų sandorių skaičius Lietuvoje šiuo metu nesiekia iki krizės buvusio lygio, tačiau A. Škarnulio pateikiamais duomenimis, dėl didelės emigracijos, santykinis sandorių skaičius, tenkantis 1 tūkst. gyventojų, Vilniuje ir Kaune jau viršija buvusį prieš krizę. 2005-2007 metais Vilniuje 1 tūkst. gyventojų vidutiniškai teko 19,5 būsto sandorių, 2014-2016 metais - 20,9 sandorio, Kaune atitinkamai šis rodiklis augo nuo 16,2 iki 16,7 sandorio, Klaipėdoje yra pasiekęs 20,6 sandorio lygį, lyginant su buvusiu 24,2 sandorio.
Likusioje Lietuvoje 2014-2016 metais būsto sandorių vidurkis 1 tūkst. gyventojų taip pat nepasiekė 2005-2007 metais buvusio 13,9 sandorio lygio ir pastaraisiais metais siekia 12,4 sandorio.
Statybų ir NT sektoriaus finansavimas
Lietuvos banko duomenimis, šalies bankų portfelyje dominuoja paskolos būstui, statybai ir nekilnojamojo turto sektoriui. Būsto paskoloms tenka apie 40 proc., sektoriaus įmonėms - 16 proc. paskolų portfelio, kai prekybos sektoriui ir vartojimo paskoloms tenka po 11 proc. visų bankų išduotų paskolų.
„Statybų ir nekilnojamojo turto sektorius svarbus ne tik visai šalies ekonomikai, bet ir patiems gyventojams, nes būstas iš esmės yra didžiausias jų turtas. Su nekilnojamojo turto sektoriumi susijusios paskolos sudaro didelę dalį kredito įstaigų suteiktų paskolų, todėl apskritai šio sektoriaus raidos tendencijos turi būti akylai stebimos, nes reikšmingesni pasikeitimai gali paliesti tiek visą šalies ūkį, tiek daugelio asmenų gyvenimus. Pastaruoju metu būtent paskolų nekilnojamojo turto sektoriui portfelis padidėjo didžiausia apimtimi“, - teigė A. Škarnulis.
Palūkanų šokas
Viena iš priežasčių, skatinanti nekilnojamojo turto rinkos plėtrą, yra mažų palūkanų aplinka. Dėl augančių atlyginimų, mažų palūkanų, gerų lūkesčių, 2017 metais Vilniuje fiksuojamas rekordinis būsto įperkamumo lygis.
Vis dėlto, A. Škarnulis skaičiuoja, kad būsto paskolų palūkanoms padidėjus nuo dabartinio lygio iki 6-7 proc., didžioji dalis būsto pirkėjų jo įpirkti nebegalėtų. Jo teigimu, dažnai būsto pirkėjai neįvertina savo galimybių prisiimti finansinius įsipareigojimus.
„Butų įperkamumas geras, tačiau nereikėtų manyti, kad tokia situacija tęsis be galo. Užtektų reikšmingesnio palūkanų normų šoktelėjimo, lėtesnio pajamų augimo ar dar spartesnio būsto brangimo, ir įperkamumas galėtų pastebimai suprastėti net ir trumpuoju laikotarpiu, o gyventojams skolų našta išaugti. Imkime tokią hipotetinę situaciją. Pavyzdžiui, jeigu vidutinis atlyginimas ir būsto kainos Vilniuje nustotų augti, o paskolų palūkanų normos tuo pat metu šokteltų iki 6-7 proc., tai tokiu atveju tikrai nemažai daliai gyventojų standartinis dviejų ar daugiau kambarių butas su paskola taptų sunkiai įkandamas“, - tvirtino A. Škarnulis.
„Tad tikrai svarbu, kad būsto pirkimo sprendimus gyventojai priimtų tik pamatavę savo finansines galimybes ir poreikius“, - pridūrė jis.
Birželio pradžioje Lietuvos bankas skelbė, jog šalies nekilnojamojo turto rinkai ir bankų kreditavimui toliau augant, rizika šalies finansų stabilumui artimiausiu metu gali didėti, todėl rudenį ketinama įvertinti padėtį ir paskelbti visuomenei, kokių veiksmų, jei reikės, bus imamasi.
Tarp birželio pradžioje įvardytų priemonių, galinčių riboti augantį kreditavimą, yra maksimalus vidutinės įtakos dydžio ir pajamų santykis, kuris šiuo metu siekia 40 proc., taip pat maksimali 30 metų paskolos trukmė bei maksimalus 85 proc. paskolos ir įkeisto turto vertės santykis.
