Nekilnojamojo turto rinkos analitikų nuomonės išsiskiria. Vieni sako, kad naujos tendencijos rodo, jog atsiranda spaudimas mažinti kainas, kiti, kad tai tik pardavėjų lūkesčių pasikeitimas.
„Ober–Haus“ duomenimis, šių metų vasarį Kaune fiksuojamas didžiausias metinis butų pardavimų kainų augimas tarp šalies didmiesčių (4,9 proc.). Kai tuo tarpu šalies sostinėje pirmą kartą per pastaruosius trejus metus yra fiksuojamas nežymus kainų sumažėjimas (2018 metų vasarį metinis butų kainų augimas sudarė 2,8 proc.). Klaipėdoje šių metų sausį ir vasarį buvo užfiksuotas 0,4 proc. vidutinis butų kainų augimas, tačiau per metus jos paaugo kukliausiai iš visų šalies didmiesčių (2,6 proc. ).
Trys priežastys lemiančios mažesnį būsto pirkimą
„Inreal“ analitikas Robertas Žulpa naujienų portalui tv3.lt teigia, kad naujo būsto pardavimų rezultatais gali džiaugtis tik didieji statytojai. Mat metų pradžia buvo itin prasta. Sausis – prasčiausias mėnuo per paskutinius keturis metus, kai buvo parduota vos virš 200 naujos statybos butų.
„Bendras rezultatas, dėl prasto sausio mėnesio, buvo 26 proc. prastesnis nei 2017 m. pirmas ketvirtis. Tai yra trys priežastys. Pirma, investuotojai, kurie anksčiau pirkdavo intensyviai butus nuomai sostinėje, dėl konkurencijos tame sektoriuje ir mažėjančių grąžų iš nuomojamo būsto nustojo pirkti butus. Didžioji dalis atsitraukė ir liko tie, kurie jau būstą perka sau. Tai viena priežastis. Kita priežastis – skolinimas. Bankai kelia maržas, dėl to mažesnes pajamas gaunantys žmonės neišgali pasiimti paskolos. Trečia priežastis – viešoji nuomonė dėl per didelių kainų. Sklando tokia nuomonė ir žmonės, kuriems nėra skubos pirkti būstą, galbūt, nusprendė palaukti, pasižiūrėti, kas bus, kaip rinkoje judės kainos ir priims sprendimą pirkti ar ne“, – tv3.lt sako „Inreal“ analitikas R. Žulpa.
Pasak jo, be abejonės kai kurie statytojai matydami naujausius skaičius gali atidėti savo planus statyti būstą. Planų neatidės finansiškai stiprūs nekilnojamojo turto vystytojai.
O štai VšĮ „Realdata“ direktorius Arnoldas Antanavičius teigia, kad santykinai prastas buvo ir kovo mėnuo naujų butų pardavėjams. Jo teigimu, per kovą pasiūloje pasirodė 8 nauji daugiabučių projektai arba nauji etapai, kurie rinką papildė 608 butais. Neparduotų butų sandėlis pradėjo didėti ir kovo pabaigoje pasiekė beveik 4600 butų.
„Pirmąjį 2018 metų ketvirtį butų kainos buvo linkusios mažėti. Nors vidutinės ir prestižinės klasės segmentuose fiksuojamas pasiūlos kainų padidėjimas, tačiau šį pokytį sukėlė ne kainų korekcijos esamuose projektuose, o naujų brangesnių projektų pasirodymas rinkoje. Paprastai II ir III metų ketvirčiai yra patys aktyviausi pasiūlos prasme. Žinant, kiek daug naujų projektų turi suplanavę NT plėtotojai, galima prognozuoti, kad pasiūla toliau augs. Vadinasi, pirkėjų derybinės galios ir spaudimas mažinti kainas tik didės“, – prognozuoja A. Antanavičius.
Keitėsi kainos
Kaip pastebėjo abu nekilnojamojo turto analitikai kainos kito priklausomai nuo būsto segmento. Štai ekonominės klasės butai (iki 1700 Eur/kv. m) pigo 2 proc. ir vidutiniškai pirmuosius tris šių metų mėnesius kainavo 1360 Eur/kv. m. Vidutinės klasės butai (1700–2200 Eur/kv. m) brango 1,5 proc. iki vidutinės 1890 Eur/kv. m. O prestižinės klasės būstas (nuo 2200 Eur/kv. m) pigo 4 proc. iki vidutiniškai 2700 Eur/kv. m.
Duomenis pateikęs „Inreal“ analitikas R. Žulpa teigia, kad prestižinės klasės būstas pigo dėl to, kad buvo pasiūlyta daugiau pigesnių projektų.
„Jei pačius projektus žiūrėti, kainos kinta gana nežymiai, tačiau vystytojai duoda kitokių naudų: nemokamą sandėliuką, stovėjimo aikštelę, už ką anksčiau prašydavo pinigų. Tokie vystytytojų veiksmai prasidėjo 2017 metų II pusėje, kuomet neparduotų butų sandėlis buvo pats didžiausias, virš 5 tūkstančių. Norėdami laimėti konkurencinėje kovoje privalėjo daryti kažkokių nuolaidų ar papildomų naudų pirkėjui“, – komentuoja jis.
R. Žulpos teigimu, aktyviausi pardavimais būna II ir III metų ketvirčiai, tad rinka visgi dar gali atsigauti.
Keičiasi pardavėjų lūkesčiai, bet kainos ženkliai nemažės
„Ober–Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis nemano, kad didėja pirkėjų derybinė galia ar bus ženklus kainos mažėjimas. Jo teigimu, pagrindiniai veiksniai skatinantys būsto rinką išliko tie patys kaip ir anksčiau, todėl būstą šalies didmiesčiuose parduoti šiuo metu nėra nei sunkiau, nei lengviau.
„Akcijos bei nuolaidos parduodant būstą šiuo metu yra susijusios ne su mažėjančiomis kainomis, o su pardavėjų lūkesčių pokyčiais. Ir tai yra aktualu tiek pirminei, tiek antrinei būsto rinkai. Paprastas pavyzdys: žmogus bando parduoti turtą (kurio rinkos vertė yra 100 tūkst. eurų) už 110 tūkst. eurų. Kadangi pardavėjo lūkesčiai yra aukštesni nei rinkos galimybės, tai jam tenka arba toliau pardavinėti savo turtą už aukštesnę nei rinkos kainą (tikintis rasti pirkėją) arba ją sumažinti iki rinkai priimtino kainų lygio. Tas pats vyksta ir pirminėje rinkoje, kuomet dalis plėtotojų nustato per daug aukštas kainas ir jų pardavimo tempai nėra tokie kaip buvo planuojami. Tuomet plėtotojai pradeda naudoti tam tikras pardavimų skatinimo strategijas (nuolaidos būsto kainai, nemokama parkavimo vieta, sandėliukas ir pan.)“, – tv3.lt kainų pokyčių priežastis įvardija R. Reginis.
Pasak jo, kadangi plėtotojai mažinti statybų apimčių šiuo metu dar nesiruošia, vadinasi juos tenkina dabartinis turto pardavimo tempas. Tad ir tikėtis kainų kritimo nereikėtų.
„Ober–Haus“ duomenimis, 2017 metais Vilniuje buvo pastatyti 4 144 butai daugiabučiuose namuose arba 12 proc. daugiau nei 2016 metais. O 2018 metai sostinės butų rinkoje taip pat žada būti gausūs – per metus planuojama pastatyti ne mažiau kaip 4 500 naujų butų.
„Sparčiai plečiasi ir pardavimui skirtų individualių ir sublokuotų namų segmentas. 2017 metais plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse iš viso pastatė beveik 490 naujų namų arba net 54 proc. daugiau nei jų buvo pastatyta 2016 metais. 2018 metais Vilniaus mieste ir jo apylinkėse planuojamas pastatyti dar didesnis kiekis įvairaus dydžio individualių ir sublokuotų namų, kuris gali siekti apie 550“, – duomenis pateikia „Ober–Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Kaune butų parduota 8 kartus mažiau, Klaipėdoje trūksta projektų
Nekilnojamojo turto analitikas R. Žulpa teigia, kad jei Vilniuje buvo parduota 830 butų per pirmą ketvirtį, tai Kaune – 8 kartais mažiau, o Klaipėdoje iš viso tik apie 60 butų naujų.
„Kaune lygiai tiek pat, kiek praėjusiais metais parduota. Tik 1 proc. skirtumas. O Klaipėda tokia rinka, kad ten žmonės perka naujausiuose projektuose esančius butus. Ir buvo tik 45 butai pasiūlyti, tai nebuvo naujos pasiūlos ir paklausos nebuvo dėl to. Ten dar daug projektų iš seniau užsilikusių, kur butai nepatogiai suplanuoti, tai žmonės laukia naujų projektų“, – teigia analitikas.
R. Reginis tikina, kad spartus naujos statybos butų pasiūlos augimas 2017 metais buvo fiksuojamas ir Kaune. „Ober–Haus“ duomenimis, Kaune per 2017 metus iš viso pastatyti 547 butai arba net 76 proc. daugiau nei 2016 metais. 2018 metais Kaune per metus planuojama pastatyti iki 700–800 naujų butų daugiabučiuose namuose.
„Per šių metų pirmąjį ketvirtį šalies didmiesčiuose buvo fiksuojamos skirtingos būsto rinkos aktyvumo tendencijos. Kaune fiksuojamas 4 proc. ūgtelėjęs butų ir namų sandorių kiekis (palyginti su 2017 metų pirmuoju ketvirčiu), Vilniaus mieste fiksuojamas beveik 6 proc. būsto sandorių sumažėjimas, o Klaipėdoje net 16 proc. smukimas. Todėl šalies didmiesčiai išgyvena skirtingus būsto plėtros etapus: nuo vis dar stagnuojančios Klaipėdos, šiek tiek aprimusio, bet vis dar itin aktyvaus Vilniaus bei pastaruoju metu sparčiau augančio Kauno miesto.
Todėl šiais metais būsto pardavimų kainų pokyčiuose atspindės bendros šių miestų būsto rinkos nuotaikos“, – tv3.lt teigia analitikas.
Visgi jis patikina, kad žvelgiant į atlyginimų augimą, Lietuvos gyventojai vis dar galės lengvai įpirkti būstą.
„Ober–Haus“ duomenimis, statistinis vilnietis už savo vidutinį neto metinį darbo užmokestį galėjo įsigyti 6,2 kv. m (2016 metais – 5,9 kv. m) vidutinės klasės bute, Kauno gyventojas – 7,9 kv. m (2016 metais – 7,6 kv. m), Klaipėdos gyventojas – 8,0 kv. m (2016 metais – 7,8 kv. m).
Projektų plėtotojai: stagnuoja nepateikę į paklausą
Nekilnojamo turto projektų plėtotojos UAB „Hanner“ kovo mėnesio pardavimai sudarė penktadalį visos naujų butų rinkos rezultato – iš 303 Vilniuje parduotų naujų butų, 65 iš jų buvo UAB „Hanner“ plėtojamuose projektuose.
„Kovą antrą mėnesį iš eilės stebėjome rinkos grįžimą į įprastų pardavimų ritmą – apie 300 naujų butų per mėnesį. Pirmojo metų ketvirčio rezultatus itin paveikė neįprastai sausas sausis, tačiau vasaris ir kovas jau demonstravo įprastą rinkos aktyvumą “, – pranešime spaudai cituotas Arvydas Avulis, „Hanner“ valdybos pirmininkas.
Pasak jo, pardavimų rezultatai rodo naujų butų rinkos judėjimą dviem greičiais: pirkėjus pritraukia populiariausi, geriausiai naujakurių interesus atitinkantys projektai, tuo tarpu į „paklausą nepataikę“ projektai stagnuoja.
„Lyginant 2017 m. ir 2018 m. pirmuosius ketvirčius matyti, jog aktyviai perkamų projektų daliai pasiūloje išliekant daugmaž stabiliai, daugėja stagnuojančių projektų, kuriuose per paskutinius tris mėnesius neparduotas nė vienas butas. Pavyzdžiui, jeigu 2017 m. kovą iš visų rinkoje siūlomų projektų 30 proc. buvo priskirtini stagnuojantiems projektams, tai šių metų kovą tokių projektų yra 8 proc. daugiau“, – teigia A. Avulis.
Jis taipogi tikina, kad naujų butų pasiūla rinkoje krito beveik dešimtadaliu dėl biurokratinių kliūčių, kurios stabo nekilnojamojo turto projektų plėtrą bei mažina plėtotojų interesą investuoti į naujų gyvenamųjų namų statybą .
„Eikos“ plėtros vadovas Martynas Žibūda pranešime spaudai teigė, kad pirminio būsto rinka Vilniuje vis dar nežymiai traukiasi, tačiau nekilnojamojo turto plėtotojai atidžiai seka paklausą ir atitinkamai į ją reaguoja, išlaikydami tvarų pasiūlos ir paklausos santykį.
„Per 2018 m. I ketvirtį Vilniaus pirminio būsto rinka fiksavo kiek mažesnes butų pardavimų apimtis nei per pastaruosius tris 2017 m ketvirčius, tačiau nepaisant to, neparduoto būsto sandėlis Vilniuje mažėjo, o vidutinė būsto kaina didėjo.
Panašus pasiūlos ir paklausos lygmuo lėmė, kad vidutinė būsto kaina per I–ąjį metų ketvirtį paaugo 1,7 proc. nuo 1774 iki 1804 eur/kv.m. Vadinasi, beveik visuose 11–oje naujų arba tęstinių projektų buvo fiksuotos aukštesnės nei iki šiol būsto kainos. Greičiausiai realus vidutinės kainos pokytis yra artimas nuliui, nes didelė dalis plėtotojų gana plačiai taiko papildomas iki kelių tūkstančių eurų siekiančias nuolaidas ekonominės klasės ar likutiniams butams“, – teigė M. Žibūda.
„Hanner“ duomenimis, naujakuriai dažniausiai rinkosi dviejų kambarių butus – toks buvo kas antras įsigytas būstas (47 proc. visų pirmąjį ketvirtį nupirktų butų). Šiek tiek daugiau nei ketvirtadalis (28 proc.) pirkėjų rinkosi 3 kambarių butus, dar 20 proc. nupirktų butų buvo vieno kambario. Butų paklausa pagal kainų segmentus pirmąjį šių metų pasiskirstė apylygiai, jeigu vasarį šeši iš dešimties nupirktų butų priklausė žemesnės kainos segmentui (kaina už kvadratinį metrą yra iki 1700 eurų), tai kovą tiek pigesnių, tiek brangesnių butų buvo nupirkta po lygiai (po 50 proc.).
