„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis aiškina, jog po šio sprendimo, pagrindinis pasikeitimas gyventojams – nuo 2020 metų nebebus taikoma lengvata viešbučių, administracinės ir kitos paskirties patalpoms, kurios Registrų centre bus įregistruotos po šio birželio. Lengvata negalios net jei būste savininkai bus deklaravę gyvenamąją vietą.
Tuo tarpu poilsio paskirties patalpoms lengvata galios toliau, jeigu jos priklausys fiziniams asmenims ir jei jų vertė nebus didesnę nei 220 tūkst. eurų.
„Jei turtas pastatytas ir įregistruotas iki šio birželio, o sandoris sudaromas vėliau, fizinis asmuo patalpose deklaruos gyvenamąją vietą bei kito turto neturės, jis galės naudotis lengvata. Tačiau jeigu sandoris sudaromas dar nepastatytam ir neįregistruotam turtui, lengvata nebus taikoma. Taigi Vilniaus miesto savivaldybė nuo 2020 metų panaikina lengvatas fiziniams asmenims, kurie turės viešbučių, administracinės ir kitos paskirties patalpų, pastatytų nuo šio birželio“, – sakė S. Vagonis .
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovė „Inreal“ skaičiuoja, kad šiuo metu Vilniuje plėtotojai stato ir parduoda 377 tokius būstus. Tai sudaro apie 10 proc. visos pirminės butų rinkos pasiūlos.
Preliminariu nekilnojamojo turo paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ skaičiavimu, jeigu pirkėjas nuspręstų įsigyti po birželio įregistruotą, pavyzdžiui, kiek didesnio nei 20 kv. metrų ploto kūrybinių dirbtuvių paskirties būstą sostinės Kalvarijų gatvėje, jis turėtų mokėti 36 eurų metinį nekilnojamojo turto mokestį arba 3 eurus per mėnesį, tokios paskirties 36 kv. metrų ploto butas A. Vivulskio gatvėje per metus atsieitų 276 eurus arba 23 eurus per mėnesį mokesčių, beveik 80 kv. metrų ploto Ševčenkos gatvėje – 540 eurų arba 45 eurus per mėnesį.
Tuo tarpu viešbučių paskirties būsto Kareivių gatvėje, kurio plotas beveik 21 kv. metras, savininkui per metus tektų mokėti apie 144 eurus arba 12 eurų per mėnesį, 51 kv. metrų ploto buto Karoliniškėse – 336 eurus per metus arba 28 eurus per mėnesį, 69 kv. metrų ploto buto Turniškėse savininkui – 564 eurus per metus arba 47 eurus per mėnesį.
Didelės įtakos būsto rinkai neturės
S. Vagonis įsitikinęs, kad dėl šiuo metu nedidelės tokių būstų pasiūlos, savivaldybės sprendimas išplėsti apmokestinamo turto sąrašą, neturės didelės įtakos pirminei rinkai. Jo teigimu, tokį būstą įsigyjantys pirkėjai greičiausiai žino apie gresiančius mokesčius.
„Kadangi tų butų nėra daug, įtaka rinkai yra nulinė. Ar turės įtakos tiems butams, kurie iki šiol neparduoti, sunku pasakyti. Šiaip paprastai negyvenamosios patalpos kainuoja 5-10 proc. pigiau nei įprastas butas ir ta nuolaida suponuoja, kad galbūt pastatas pastatytas arba patalpos suprojektuotos ne visai pagal gyvenamųjų namų statybos reglamentą ir tuo pačiu galbūt vieną dieną taps neišvengiamo mokesčio objektu. Tai reiškia, kad toje sumažintoje kainoje dalis tų lūkesčių dėl mokesčių jau yra įskaičiuoti“, – sakė S. Vagonis.
Analitiko teigimu, jau dabar rinkoje mažėja projektų, kuriuose parduodami būstai yra negyvenamosios paskirties, nes jie tampa nekonkurencingi ir mažiau pelningi.
„Tokie projektai buvo plėtojami, nes rinka diktavo, kad dalyje žemės, kurioje jie buvo statomi, turi būti būstai, tačiau reglamentas buvo kitoks ir plėtotojai, suprasdami, kad statydami net tokiomis nestandartinėmis aplinkybėmis uždirbs daugiau, net ir tas patalpas pardavinėdami pigiau nei įprastus butus. Nes statyti biurus ar prekybos centrus galbūt daugiau rizikinga arba mažiau pelninga. Rinka diktavo tokias sąlygas. Dabar būsto tiek pasiūla, tiek paklausa yra didelė, pirkėjai gali rinktis, yra alternatyvų“, – sakė jis.
S. Vagonis priduria, kad tokių projektų mažėjimą lėmė ir savivaldybės pozicija.
„Dabar toliau nuo miesto centro esančiose teritorijose statyti negyvenamųjų patalpų statusą turinčius butus yra mažiau motyvacijos, nes mažėja tokių patalpų likvidumas, o ir šie skandalai, griežta savivaldybės pozicija, paveikė pirkėjų poreikius ir lūkesčius. Plėtotojai tam rengėsi ir turbūt geriausias to pavyzdys yra „Eriado“ projektas „Ozo parke“, kur numatyti butai nuomai. Iki šiol šiame kvartale buvo standartas, kad komerciniame sklype statomi butai pardavimui, kurių didesnė dalis yra poilsio arba viešbučio paskirties. Tai pavyzdys, kaip savivaldybė ir pati rinka atgrasė nuo tų dalykų“, – kalbėjo analitikas.
Vis dėlto, tam tikrose sostinės dalyse, anot S. Vagonio, greičiausiai nepavyks išvengti negyvenamosios paskirties būstų plėtros.
„Jeigu kalbame apie specifines vietas, tarkim, Senamiestį ar centrą, Valakampius, ten butai bus įvairiausių paskirčių ir situaciją labiau diktuos statytojai. Tose teritorijose būsto pasiūla yra ribota ir kartais pasirinkimas yra tarp arba perki negyvenamąją patalpą arba neperki nieko. Taigi ypatingose miesto vietose, jeigu nesikeis teritorijų planavimo reglamentai, visuomet bus tokių patalpų pasiūla“, – aiškino jis.
Pasak „Inreal“ Tarpininkavimo departamento vadovo Juliaus Belanoškos, net jeigu negyvenamosios paskirties patalpų apmokestinimas turės įtakos sostinės būsto rinkai, dėl mažos tokių objektų pasiūlos, ji nebus didelė.
„Negyvenamosios paskirties būstų kaina dažnai būna mažesnė, tačiau skiriasi bankų finansavimo sąlygos, komunalinių paslaugų kainos. Realaus mokesčio tokiems būstams atsiradimas gali turėti įtakos pirminei rinkai, tačiau ji nebus didelė, nes dalis, kurią tokios paskirties turtas užima bendroje pasiūloje, nėra didelė. Didžiausias poveikis būtų padarytas tokio turto patrauklumui fiziniams asmenims“, – kalbėjo jis.
Anot J. Belanoškos, pagrindinis pokytis, kurį gali atnešti poilsio patalpų apmokestinimas – atsargesnis plėtotojų bei bankų požiūris į tokius projektus.
„Didesnę įtaką rinkai, nei pats mokestis, gali padaryti tai, kaip į jį sureaguos bankai. Ar keisis jau ir šiuo metu gana griežta paskolų ir palūkanų politika perkantiems negyvenamosios paskirties būstus? Kainų skirtumas, kuris ir šiuo metu yra tarp gyvenamosios ir negyvenamosios paskirties būstų, gali dar labiau išaugti. Tokiu atveju, tikėtina, ir plėtotojai kritiškiau ir atsakingiau vertins tokių projektų plėtros planus, todėl jų gali sumažėti“, – kalbėjo jis.
J. Belanoška pastebi, jog nemaža dalis tokių būstų savininkų jau dabar moka nekilnojamojo turto mokestį. Vis dėlto jis sako, kad informacijos apie turto apmokestinimą trūksta, o tai kelia riziką, kad pirkėjai nežinos, kokios pasekmės tokį turtą įsigyjant.
„Rinkoje vis dar trūksta informacijos apie negyvenamosios paskirties turto apmokestinimą. Nepaisant to, jog šiuo metu plėtotojai yra įpareigoti nurodyti kiekvieno parduodamo būsto paskirtį ir tai daro, žmonės neretai nesigilina ir nesidomi galimomis rizikomis“, – teigė jis.
Gali apmokestinti visus
Savivaldybė skaičiuoja, jog šiuo metu Vilniuje yra daugiau nei 3,8 tūkst. negyvenamųjų patalpų, kuriose 29,3 tūkst. asmenų deklaravo savo gyvenamąją vietą.
„Lengvata yra siejama su turtu: jeigu asmenys po birželio parduos (seniau statytas – BNS) patalpas, lengvata vis tiek bus taikoma įvykdžius sąlygas. Lengvata netaikoma tiems, kurie įsigis naujai pastatytą ir įregistruotą turtą ir kada sudarytas sandoris ar preliminari sutartis - to nėra lengvatos apibrėžime“, – paaiškino savivaldybė.
Jeigu patalpos bus naudojamos gyvenimui, vilniečiai jose deklaruos savo gyvenamąją vietą ir tai bus vienintelė jų šeimos gyvenamoji vieta, mokesčio mokėti nereikės. Tuo tarpu pasirašiusiems preliminarias sutartis dėl tokio turto įsigijimo, jei jis nebus baigtas statyti iki birželio, lengvata negalios.
Nekilnojamojo turto mokesčio tarifus savivaldybės tvirtina kasmet vieneriems metams. Tai reiškia, kad bet kuriais metais savivaldybės taryba gali nuspręsti išplėsti apmokestinamo turto arba lengvatų sąrašą.
Vis dėlto S. Vagonio teigimu, net jei būtų nuspręsta apmokestinti visus būstus, kurie yra negyvenamosios paskirties, tai didelės įtakos rinkai neturės.
„Tai rinkai įtakos taip pat neturėtų, nes manau, kad dėl šios priežasties žmonės nebandytų savo turimų negyvenamosios paskirties butų greitai realizuoti, arba kad tokių žmonių būtų daug, ir kad jie savo parduodamiems būstams taikytų dideles nuolaidas. (...) Nebent ženkliai augtų turto mokestinė vertė arba mokestinis tarifas. Tuo labiau, kad dalis žmonių yra paėmę paskolas ir net jei tas mokestis būtų pakankamai skausmingas, dalis jų matyt vengtų atsisakyti palankiomis palūkanomis paimtos paskolos, – sakė jis.
Gegužę Vilniaus miesto taryba patvirtino 0,7 proc. ir 1 proc. dydžio nekilnojamojo turto tarifus negyvenamosios paskirties būstams, įregistruotiems po birželio 1 dienos. Tai reiškia, kad tokio turto savininkai iki 2021 metų vasario turės sumokėti atitinkamą procentą pagal vidutinę turto rinkos vertę, kurią nustato Registrų centras.
Skelbta, kad 0,7 proc. dydžio nekilnojamojo turto mokesčio tarifas bus taikomas viešbučių, poilsio, maitinimo, kultūros, sporto, mokslo paskirties, 1 proc. – administracinės, paslaugų, prekybos, pramonės, sandėliavimo, gydymo paskirties patalpoms ir statiniams.
