Naujienų portalas tv3.lt šia tema kalbina nepriklausomą prekybos centrų ekspertą Lauryną Mituzą, prisidėjusį prie poros didžiųjų prekybos centrų plėtros bei tiesiogiai bendravusį su žinomų tarptautinių prekių ženklų atstovais.
Pasak jo, prekybos centrai žaidžia itin svarbų vaidmenį pritraukiant naujus žaidėjus iš užsienio – tiek maisto sektoriuje, tiek mados. Tačiau šiuo metu prekybos centrų projektai stagnuoja. Plačiau L. Mituzas apie žinomus pasaulinius žaidėjus bei kodėl jie pasirenka Lietuvą pasakoja interviu naujienų portalui tv3.lt.
- Papasakokite, su kokiais projektais Jūs dirbote? Gal galite išskirti užsienio prekybininkų vardus, su kuriais kontaktavote bei prie kurių didžiųjų prekybos centrų vystymo prisidėjote?
- Beveik visi užsienietiški prekybos tinklai į Lietuvą atėjo per tarptautinę patirtį turinčius prekybos centrų plėtotojus. Vokiečių investuotojams juos nuomodamas padėjau startuoti prekybos centrus Mega ir Ozas. Po tais pavadinimais slypėjo planai pastatyti dar ne vieną tarptautiniams prekybininkams patrauklią vietą parduotuvėms. Tačiau maža ir izoliuota rinka viską pakoregavo.
Svarbiausias uždavinys naujam projektui yra atsivesti tarptautinius inkarinius nuomininkus. Taip dėl sunkumų Lietuvoje finansuoti statybas atsirado Rimi, Kesko, Finnkino. Kiek vėliau iššūkį už pusės kilometro nuo kainomis agresyvaus žaidėjo išspręsti padėjo suomių Prisma ir būrys kitų Europoje žinomų vardų: Peek&Cloppenburg, Marks&Spencer, NewYorker, Deichmann, Douglas ir kt. Keliskart tiek svarstė.
Juos įkalbėjus, prieš tai kratęsi minties, Lietuva kaip saugia vieta investicijai patikėjo net dabartiniai Ozo savininkai. Dar prieš praūžusį sunkmetį kituose didžiausiuose šalies miestuose planavo panašius traukos objektus.
Nei vienas iš minėtų prekybininkų nesiveržė į vidutinio Europos miesto dydžio rinką. Prekybininkai neina į naujas rinkas dėl vienos parduotuvės, todėl sprendimas yra ilgas ir kompleksiškas. Jiems reikia padėti susipažinti su rinka, rasti partnerius, paryškinti teigiamus apsisprendimui veiksnius.
Dėl šiuo metu staiga išsiplėtusios H&M kalbos ėjo jau prieš penkiolika metų, tačiau tuomet plėtra Lietuvoje nebuvo prioritetas. Tuo metu visas dėmesys buvo skirtas JAV. Su ECE atėjimu į Lietuvą apsisprendė ir H&M, tačiau atidarymą Oze sustabdė prieškrizinė euforija Rusijoje, o vėliau ir krizė Lietuvoje. Galiausiai švedas neatsispyrė krizės nualintų prekybos centrų pasiūlymų itin palankiomis sąlygomis nuomotis patalpas. Tačiau tai turėjo būti vieno centro konkurencinis išskirtinumas, o ne visų vienu metu brangiai įsigytas žaislas. Prieš krizę planavo tik dvi parduotuves Vilniuje, o po krizės viskas smarkiai pasikeitė. Labai nenatūralu ir žalinga prekinių ženklų įvairovei.
- Prisidėdamas prie užsienio prekybininkų atėjimo turbūt nemažai ir bendravote su jais. Tad kokių konsultacijų jie iš Jūsų prašė, kas Lietuvoje juos viliojo, o kas kėlė nerimą?
- Su kiekvienu po kelis ar keliolika susitikimų, ilgi pokalbiai telefonu, besikeičiantys atsakingi asmenys su savo įsivaizdavimu, lūkesčiais ir karjeros planais. Investuotojai iš tiesų atidarė duris daugelį užsienio tinklų, tačiau, kad pateisinti tarptautinės plėtros projektą reikia 15-30 parduotuvių. Baltijos šalys pasižymi žema perkamąja galia, todėl reikia koncentruotų žmonių srautų – prekybos centrų. Kurių skaičiaus nepakako.
Daugeliui maža rinka pasirodė patraukli, nes suprantama ir palyginti nesunku užimti reikiamą rinkos dalį. Be to, Vilnius yra viena ES sostinių ir užima beveik pusę Lietuvos mažmeninės rinkos. Mažiau parduotuvių planuojantiems prekybininkams tai labai paranku.
Tai pačiai Prismai atsidaryti keliolika parduotuvių Lietuvoje ir užimti ženklią rinkos dalį per trumpą laiką kadaise pasirodė daug paprasčiau nei girtis progresu neišsemiamoje Rusijoje.
- Ar yra tokių užsienio investuotojų, kurie norėjo ateiti, bet dėl krizės čia nebepasirodė?
- Visiems visada įdomu, tik klausimas kokia kaina. Paruošiamieji darbai trunka daug metų, o juos sustabdžius reikia pradėti iš naujo.
Galingiausias žaidėjas regione Citycon turėjo Mandariną ir matomai didesnių planų, bet išėjo. Kadaise buvo ir danų TK Development, tačiau ką pastatė nebūdinga skandinavų plėtotojams.
Kiek anksčiau Vilniuje žvalgėsi ispanų Neinver ir izraeliečiai PlazaCenters, kurie pastatė RigaPlaza. Tuo pačiu aktyviai vietos ieškojo Stockmann, taip atsidarė grupei priklausančią Seppala buvusio Flagman pirmame aukšte. Koją buvo įkėlę ir didžiausi skandinavai Skanska ir SRV. Smalsinosi ir amerikiečių fondo nupirkti ir dabar Multi Corporation vardu Rygoje dirbantys Linstow.
Visai neseniai radau turkų ketinimus prieš krizę pastatyti trečdaliu didesnį centrą už didžiausią esamą. Gariūnuose.
- Kaip manote, kodėl po krizės jie nebeatėjo į Lietuvą?
- Plėtotojams statyti naują centrą naujoje rinkoje reikia apimčių. Dideliems centrams Vilniuje nepatrauklu, nes sunku pagrįsti iš kur ateis reikiamas pirkėjų skaičius. Vidutiniai projektai per maži tarptautiniams plėtotojams, todėl mažesnius reikia „sukramtyti“ ir pasiūlyti investuotojams, kurie tik perka prekybos centrus. Tokių yra, bet projektų – ne. Vietiniai investuotojai labiau tiki būstu ir biurais.
- Ar manote, kad be prekybos centrų esame nepatrauklūs užsienio investuotojams?
- Nemanau, kad prekybos centrai labai daro įtaką kitų investuotojų pasirinkimą. Prekybos centrai augina miestus, didina jų regioninę reikšmę, paslaugų ir laisvalaikio praleidimo įvairovę miestiečiams. Pramogų negali būti per daug, o prekybos centrai sukuria patalpas ir sąlygas joms. Galiausiai prekybos centrai yra ne tiek prekyvietė, kiek laiko praleidimo vieta. Visa tai sukuria gyvenimo kokybės įvaizdį, kurį randa į Lietuvą dirbti ir gyventi atvykstantys užsieniečiai. Pastatai prisitaiko prie lankytojų poreikių.
- Lietuvoje prekybos centrų jau nemažai. Ar matote vietos tolimesnei jų plėtrai?
- Pagal kvadratinių metrų skaičių sakyčiau Vilniuje jų pakanka, tačiau pasak Pasaulio banko perkamoji galia Vilniuje per ateinančius metus augs 27 proc., o pagal Euromonitor International apie 24 proc. Kai kalbame apie jų kokybę, nauji projektai verčia senesnius pasitempti. Dabar visi gyvuoja, nors kai kurie gal ir neturėtų.
Statistiškai prekybos centro gyvavimo ciklas apie 20 metų, po to reikia labai daug investuoti, kad atjauninti. Todėl kartais sakoma, kad prekybos centro verslo plano pabaigoje turi būti miesto parkas. Daugelis mūsų centrų yra archajiški arba artėja prie kritinės ribos.
Prekybos centrai yra investicija į ateitį. Pagal skaičių ir įvairovę akivaizdžiai jų trūksta. Vilniuje sau vietą rastų dar bent 3-5 nedidelės dengto alėjos su parduotuvėmis.
- Kaip manote, kokių tarptautinių prekės ženklų, užsienio prekybininkų Lietuvoje dar trūksta?
- Kai kažkam trūksta kokio prekinio ženklo, bet ieško įsigyti su gera nuolaida nesvarbu kurių metų kolekcijos, geriau tokios parduotuvės neatsirastų. Tarptautiniai ženklai prisibijo nuolaidų karo.
Gatvėje dažnai matau žymius ženklus, kuriais pas mus prekiaujama tik išparduotuvėse. Kiekvienas iš jų galėtų virsti nauja firmine parduotuve. Yra šimtai, kurių strategijose yra parduotuvių atidarymas ES sostinėse, tačiau tam tikslui reikia tinkamų kaimynysčių, valdytojų vizijos.
Esu dažnai idėjų ieškojęs Gariūnų turguje.
- Ne paslaptis, kad lietuviai yra aktyvūs akcijų medžiotojai. Tai kaip suprantu, būtent to ir prisibijo kiti žymūs tarptautiniai prekių ženklai?
- Lietuvoje dominuoja vietiniai prekybininkai su frančizės ir kitokiomis teisėmis į tarptautinius vardus. Skirtingai nei tarptautiniai, vietiniai neturi pajėgumų ir finansinės sveikatos investuoti apginant prekybinius antkainius arba finansuoti atsidaryti reikiamą parduotuvių skaičių. Multibrendai prekiauja viskuo, todėl dažnai investuoti į ženklus neapsimoka.
Prispausti nepakankamų apyvartų, prekybininkai nejučiomis dalyvauja masinėse derybose laike su pirkėjais. Turėdamas geresnį pasirinkimą laimi pirkėjas.
Nors prekybos centrai neprekiauja, o nuomoja patalpas, kviesdami pirkėjus nuolaidomis jie spaudžia antkainius, iš kurių nuomininkai turi mokėti nuomą ir atlyginimus pardavėjoms. Masinės nuolaidos prekiautojus verčia taupyti asortimento kokybės, dydžių sąskaita.
Norint ištrūkti iš medžiotojų gniaužtų rimtesniems prekiniams ženklams reikia kaimynystės arba kritinės masės panašių ženklų, kuriuos kažkas suburtų į vieną vietą. O tam trukdo pakrikęs prekybos centrų pozicionavimas. Pavyzdžiui geriausioje Lietuvos vietoje esantis centras neturi beveik nieko pasiūlyti pasiturintiems praeiviams ir turistams, o geriausiai matomoje – didžiuojasi maitinimo įstaigomis.
Mados parduotuvių tinklų plėtros vadovai sunkiai pas mus randa prie ko pripratę. Todėl prisibijo ko nesupranta.
- Kalbant ne apie prekybos centrus, o maisto prekių parduotuves, dažnai mažmeninės prekybos ekspertai išskiria, kad Lietuvoje jų ir taip per daug. Kitose šalyse to nematyti. Ar ir Jūsų požiūris toks pat?
- Lietuvoje maisto parduotuvių tinklai užaugo organiškai. Po truputį spraudžia parduotuves, kur dar yra vietos. Vietiniai maisto prekių tinklai turi savo statytojus, kurie imituoja nepriklausomus užsiimdami „nuomke“. Iš dalies todėl maisto parduotuvės susitapatino su prekybos centrais.
Tarptautiniai auga strategiškai, resursų plėtrai netrūksta. Prisma prieš dešimtmetį į Lietuvą atėjo dėl penkiolikos parduotuvių. Pinigų yra, o niekas tinkamų patalpų nestato. Visi poreikius supranta vienodai - primityvus paviljonas.
Vakaruose, kur pečiais susirėmė dideli berniukai, jie išsigrynino koncepcijas: žemų kainų, kaimynystės parduotuvės, hipermarketai. Vėliau atsirado kompaktiniai ir žemų kainų hipermarketai. Dabar dėl itin agresyvios žemų kainų parduotuvių plėtros, labiau atsiperka techniniai tinklų valdymo sprendimai nei koncepciniai.
Lietuvoje visos parduotuvės atlieka panašią funkciją, todėl jų atrodo daug. Vakaruose yra nuo arabo pirmam aukšte su obuoliais gatvėj iki dviejų aukštų Auchan užmiestyje arba dviejų hipermarketų vienas prieš kitą rūsy kaip Jumbo centre Helsinkyje. Ten įvairovė didesnė, gal todėl nelabai matosi.
- Kaip manote, toliau tęsiant kalbą apie maisto prekybos sektorių, ar Lietuvoje dar galėtų atsirasti nauji prekybininkai, ar rinka ganėtinai prisotinta ir taip ir dabar galimi tik susijungimai?
- Nesu maisto parduotuvių specialistas, bet kaip prekybos centrų nuomotojas norėčiau matyti delikatesų supermarketus arba aktyvesnius cash&carry. Dėl vietinės specifikos pavyko pažadinti tik kepyklėles, tačiau neturime daug specializuotų maisto parduotuvių koncepcijų. Veikiančios mėgina konkuruoti kaina su tinklais, kas neturi ateities. Yra daug vyno parduotuvių, bet nei vieno vynininko.
Rinką naujais žaidėjais dažniausiai sudrebina nauji prekybos centrų projektai. Kol jų nėra, naujiems prekybininkams Lietuvoje nėra nuo ko pradėti. Naujienų tikimybę taip pat mažina ir vokiečių mažmenininko entuziazmas. Panašu, kad kol pribręsim naujovėms, pasirinkimas tik mažės.
- Apibendrinant, ar manote, kad šiais metais Lietuvos prekybos rinkoje pamatysime kokių naujovių?
- Prekybos centrų? Ne. Tam reikia ilgai ruoštis. Bus tik keletas nedidelių naujienų, bet jų visada yra.
- Tai kas būtų atsakingas, kad prekybos sektorius toliau klestėtų ir būtume patrauklūs? Į ką turėtų nukrypti akys?
- Nežinau, bet jei ne visai rimtai tai... žiniasklaida. Mažiau dėmesio kainoms, daugiau mūsų panašumams su išsivysčiusiais kraštais natūraliai lemtų aukštesnius lūkesčius. Lietuvos banko valdytojas ataskaitoje paskelbė, kad indėlių bankuose paaugo dar beveik 2mlrd. iki 19 mlrd. eurų. Ką jie ten veikia? Išleisti jie multiplikuotųsi ir padidintų Lietuvos vartojimą, kuris atsakingas už BVP ir didžiąją surenkamų mokesčių dalį. Kai nebeinvestuojama į kokybę ir prekybos skatinimą, o teiginys apginti antkainius yra ne madoj, ekonomika auga su užtrauktu rankiniu stabdžiu. Ekonomistai net nenori girdėti apie pinigų srauto greičius ir jų greitintuvus – prekybos centrus.
- Dėkui už pokalbį.
