Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis tvirtina, kad šių metų investicinių komercinio nekilnojamojo turto sandorių rinkoje reikėtų tikėtis panašių, kaip ir 2015 bei 2016-aisiais.
„Laukia vėl aktyvūs metai, kuriuose tikrai pamatysime nemažai sandorių. Dalies praėjusiais metais pradėtų sandorių tiesiog nebuvo spėta užbaigti, todėl jie persikels į šiuos metus. Taip pat panašu, kad rinkoje sąlygas diktuos pardavėjai, todėl investuotojams teks vėl rinktis: ar pirkti prestižinės kategorijos turtą už labai žemą pelningumą, siekiantį 5-7 proc., ar tenkintis kiek prastesniu turtu, tačiau gauti aukštesnį investicijų pelningumą, siekiantį 7-8,5 proc.“, – BNS sakė S.Vagonis.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ Investicinių sandorių grupės vadovė Neringa Rastenytė-Jančiūnienė prognozuoja, jog šiemet Baltijos šalyse turėtų būti sudaryta apie 1 mlrd. eurų vertės investicinių sandorių, nes apimčių augimą ribos menka objektų pasiūla.
„Tikimės tokios sandorių apimties, tačiau dalį jų galima laikyti 2016-ųjų palikimu. Augimo nesitikime, nes investuotojų reikalavimus atitinkančių objektų pasiūla yra gana menka. Galima teigti, kad dalis vystytojų, šiuo metu įgyvendinančių projektus, ryšis pardavimui dar metų pabaigoje. Tai būtų puikus postūmis, kadangi iki šiol pasiūloje dominavo senesnės statybos pastatai, kas iš dalies irgi mažino rinkų patrauklumą užsienio investuotojams“, – BNS tvirtino N.Rastenytė-Jančiūnienė.
Advokatų kontoros „Sorainen“ advokatas, partneris, komercinio NT sandorių specialistas Kęstutis Adamonis prognozuoja, kad šiemet investicinių sandorių rinkoje turėtų dominuoti biurų perleidimai.
„Manau, matysime vieną-kitą didesnį regioninį portfelio ar atskiro turto sandorį. Aktyvus turėtų būti biurų segmentas, nes jame kol kas daugiausiai dinamikos. Ir kartu nepamirškime viešbučių - suderėtos ir pasirašytos viešbučių valdymo sutartys turėtų pavilioti investuotojus į plėtros projektus, kurių grąža bus didesnė, nei į jau pastatytus ir veikiančius viešbučius“, – sakė K.Adamonis.
Rinka nekaista, bet investuotojai atsargūs
Kai kuriuose nekilnojamojo turto segmentuose ekspertai jau pradeda diskutuoti apie galimą perkaitimą, tačiau, anot jų, investicinių sandorių rinkai tas negresia, nes investuotojai elgiasi apdairiai, o ir pati rinka yra globalesnė.
„Panašu, kad investuotojų į komercinį nekilnojamąjį turtą atmintis yra ilgesnė ir čia burbulo apraiškų neįžvelgiame. Priešingai, matome, jog kai kurie vietos fondai darosi atsargesni ir rinkos kainoms kaisti neleidžia paprasčiausiai neišpildydami pardavėjų lūkesčių ir nesutikdami su jų prašomomis kainomis. Nors pardavėjų godumas auga, tačiau neišskirčiau nė vieno didesnio sandorio, įgyvendinto už nepagrįstą kainą“, - tvirtino N.Rastenytė–Jančiūnienė.
Anot jos, tam įtakos turi ir finansavimo sąlygos, nes bankai nesivadovauja vyraujančiomis optimistinėmis nuotaikomis ir gana tiksliai įvertina kiekvieno projekto rizikas bei galimybes išgyventi galimą nuosmukį.
K.Adamonio teigimu, Lietuvos investicinių sandorių rinkai įtakos gali turėti prognozuojamos korekcijos JAV rinkose.
„Esu linkęs tikėti, kad kol kas investicinių sandorių rinka yra gerokai saugesnėje padėtyje, nei buvo 2007-aisiais. Tačiau taip pat manau, kad sulauksime korekcijos JAV rinkose, kurį turėtų ir mus kažkiek paliesti. Bet poveikis nė iš tolo neturėtų būti panašus, kaip 2008-2009 metais“, – sakė K.Adamonis.
S.Vagonis pastebi, kad rinkoje daugėja dalyvių, o tai, anot jo, yra teigiama tendencija, nes formuojama paklausa skatina naujų objektų statybas.
„Mes pastaruoju metu buvome gana uždara rinka: daugiausia pirkėjų buvo Skandinavijos arba Baltijos šalyse registruoti fondai, tačiau kasmet ateina ir naujų tarptautinių pirkėjų, pavyzdžiui, „Partners group“, „W.P.Carey“. Taip pat atsiranda naujų pirkėjų iš kitų, ne nekilnojamojo turto, sričių, kurie sukaupę nemažą pinigų sumą, stengiasi įsigyti objektų investiciniais tikslais“, - aiškino S.Vagonis.
Pasak jo, tokie netipiniai dalyviai formuoja naują paklausą ir skatina plėtoti naujus objektus.
„Didėjantis rinkos dalyvių skaičius yra tik į gera, tuo labiau, kad dabar jų pinigai ir elgesys rinkoje yra tvaresnis, nei 2007 metais. Investuotojų lūkesčiai yra labiau adekvatūs, jie nesielgia spekuliatyviai, o perka turtą, kad gautų savo užsibrėžtą nuomos pajamų grąžą“, – tvirtino S.Vagonis.
Pernai daugiausia dėmesio teko sandėliams
„Ober-Haus“ duomenimis, 2016 metais Lietuvoje sudaryta 19 investicinių sandorių už 253 mln. eurų – šiek kiek mažiau, nei labai aktyviais 2015-aisiais, kai 14 sandorių apimtis siekė 268 mln. eurų. S Vagonio teigimu, pernai neįprastai didelė dalis investicijų teko industriniam turtui: ji siekė 36 proc., kai paprastai sudaro apie 15 procentų.
„Tokį rezultatą pernai didžiąja dalimi lėmė „Kesko Senukai“ logistikos centro sandoris, kuris buvo didžiausias metų sandoris Lietuvoje. Jis reikšmingas ir investuoto kapitalo kilme. Be to, tai didžiausias sandėliavimo objekto sandoris ne tik Lietuvos, bet ir visų trijų Baltijos valstybių istorijoje“, – sakė S.Vagonis.
Anot jo, ne tik šis įspūdingas sandoris kėlė industrinio turto dalį 2016 metų sandorių portfelyje - be jo sudaryti dar 5 industrinių objektų sandoriai. „Tai irgi yra neįprastai didelis skaičius Lietuvai, kai kasmet paprastai būna parduodami 1-3 objektai. Didžiausi, be minėto sandorio, buvo BOD įmonių grupės parduotas aukštųjų technologijų kompleksas Visoriuose, kuriame daugiau nei pusė patalpų buvo industrinės. Taip pat gan dideli buvo ir Estijos investicinių bendrovių „Eften Capital“ ir „Capital Mill“ fondų pirkiniai - „DSV“ logistikos centras bei logistikos centro dalis Metelių gatvėje Vilniuje“, – vardijo S.Vagonis.
Jo teigimu, tokius praėjusių metų rezultatus lėmė pirmiausia menkas investicinio turto pasirinkimas, stabili situacija segmente bei gan saugus nuomos kainų lygis, nekeliantis investuotojams nerimo, tokio kaip pavyzdžiui, gan neapibrėžta situacija biurų rinkoje laukiant rekordinės pasiūlos. N.Rastenytė-Jančiūnienė taip pas tvirtina, kad pagrindinė sandėlių segmento populiarumo priežastis praėjusiais metais – patrauklių investicinių objektų trūkumas.
„Nors pasaulyje sandoriai sandėlių sektoriuje aktyvėja dėl didėjančio patrauklumo augant elektroninės prekybos apimtims, tačiau Lietuvoje populiarumą lėmė veikiau patrauklių objektų trūkumas kituose segmentuose, nei pasaulinės tendencijos“, – teigė N.Rastenytė-Jančiūnienė. Ji skaičiuoja, kad Baltijos šalyse praėjusiais metais investicinių sandorių apimtis siekė daugiau nei 800 mln. eurų. „Newsec Advisers LT“ duomenimis, Lietuvoje jų sudaryta už daugiau nei 270 mln. eurų – beveik tiek pat, kiek Latvijoje ir Estijoje.
„Praėjusių metų sandorių apimtis yra bent ketvirtadaliu mažesnė nei 2015 metais. Kuklesnei apimčiai įtakos turėjo keletas sudėtingų sandorių, kurių užbaigimas užtruko ir jie veikiausiai bus baigti tik įsibėgėjus 2017-iesiems. Didžiausią aktyvumą Lietuvoje stebėjome biurų sektoriuje, kur investuotojams buvo pasiūlyta daugiausiai objektų, taip pat neįprastai daug sandorių buvo ir sandėlių segmente, iš kurių svarbu paminėti „Kesko Senukai“ logistikos centro pardavimą už bemaž 60 mln. eurų amerikiečių fondui „W.P.Carey“. Šio žaidėjo atėjimas – svarbus įvykis mūsų rinkoms, nes tai vienas didesnių investuotojų pasaulyje, besispecializuojančių sandoriuose, kai parduodamas turtas išnuomojamas buvusiam jo savininkui“, – aiškino N.Rastenytė-Jančiūnienė.
Jai pritaria ir K.Adamonis, pridurdamas, jog sandėlių segmento populiarumą praėjusiais metais lėmė atsigavusi logistikos rinka.
„Tai natūrali šio rinkos segmento ciklo dalis: atsigavus logistikos paslaugų rinkai, kelerius metus iš eilės augo nuomos kainos, nes naujų produktų pasiūla buvo labai ribota, o tai leido pajudėti ledams investiciniuose sandoriuose. Ši tendencija turėtų išlikti, nes logistikos rinka yra žymiai sveikesnė, nei buvo, o augantis vartojimas leidžia tikėtis, kad ji liks sveika ir toliau augs. Kalbant apie „W. P. Carey“, fondas įsmeigė savo vėliavą regione ir, tikiu, šiais metais dar ką nors įdomaus padarys. Tokio žaidėjo atėjimas leidžia tikėtis, kad ir kiti didesni žaidėjai ateis konkuruoti dėl didesnių ar portfelių investicijų mūsų regione“, – sakė K.Adamonis.
Mažėja objektų, daugėja fantazijos
„Ober-Haus“ duomenimis, praėjusiais metais likusi investicijų dalis buvo nukreipta į prekybos paskirties turtą (apie 29,5 proc.) ir biurus (apie 34,6 proc.).
„Nagrinėjant 2016 metais įsigytą turtą ir vertinant griežtai, nė vieno objekto nepriskirčiau prestižinei kategorijai, kuri yra aukščiausios kokybės ir kainų lygio. Mūsų statistika apima tris tradicinius turtus: biurus, prekybos ir industrines patalpas, tačiau pastaruoju metu investicijos vis dažniau nukreipiamos ir į kitas sritis, pavyzdžiui, viešbučius, sveikatingumo kompleksus. Net neabejoju, kad jei pastatytų krematoriumą su ilgalaike nuoma, kas nors jį nusipirktų“, – teigė S. Vagonis.
Jo teigimu, vien viešbučių sandorius įtraukus į bendrą statistiką, rinkos aktyvumas atrodytų gerokai didesnis.
„Praėję metai investicijoms į tradicines populiariausias turto rūšis buvo sėkmingi ir labai nedaug atsiliko nuo 2015 metų. Tačiau reikia atkreipti dėmesį, kad į minėtus skaičius nepatenka Vilniaus viešbučio „Comfort Hotel LT“ bei dviejų „Park Inn“ viešbučių Vilniuje ir Klaipėdoje sandoriai, kurie dar labiau pagerintų 2016 metų statistiką ir leistų aplenkti net 2015 metus“, – tvirtino S.Vagonis.
Anot jo, būtent patrauklių objektų trūkumas rinkoje lemia, kad investuotojų pinigai keliauja į netradicinius segmentus. Tokia tendencija, pasak S. Vagonio, pastebima visame pasaulyje.
„Investuotojai pradėjo smarkiai nureitinguoti kai kuriuos turtus, tokius kaip B klasės biurų pastatai, ir dairosi į tokius objektus, kaip studentų bendrabučiai ar bendradarbystės erdvės. Kapitalas susiduria su tradicinio turto stoka arba besikeičiant pasauliui pradeda įžvelgti tam tikrų rizikų tokiame turte ir ieško alternatyvų. Pas mus taip pat investuotojai ir plėtotojai renkasi įvairesnius objektus. Dažniausiai viskas vyksta įsigijimo ir išnuomojimo buvusiam savininkui pagrindu“, – sakė S.Vagonis.
Pasak N.Rastenytės-Jančiūnienės, menka patrauklių objektų pasiūla riboja ir tikimybę, kad Lietuvos rinka susidomės dideli tarptautiniai investuotojai.
„Nors metas parduoti tikrai geras ir motyvuotas pardavėjas suras taip pat motyvuotą pirkėją, tačiau, panašu, kad didesnio turto savininkai džiaugiasi stabiliu pinigų srautu ir nepuola vystyti naujų projektų, kuriems būtų reikalingas iš pardavimo atlaisvintas kapitalas. Lietuvoje jau seniai nematėme jokio didesnio prekybos centro pardavimo sandorio, išskyrus „Nordikos“, nors šiandien tai daryti būtų patraukliausias metas nuo 2007-2008–ųjų. Didžioji dalis sandorų vyksta segmente iki 15 mln. eurų, kas yra gerokai per mažai instituciniams investuotojams iš Vakarų ar Skandinavijos“, – sakė N.Rastenytė-Jančiūnienė.
Tuo tarpu K.Adamonis tvirtina, kad netradicinių investicijų paieškos vyksta ir dėl noro turėti konkurencinį pranašumą. Anot jo, profesionalių rinkos dalyvių specializacija leidžia investuotojams pasiūlyti įdomesnių objektų ir platesnį rizikos diapazoną.
„Matome, kaip fondas „Baltic Horizon“ pritraukia kapitalą viešaisiais siūlymais, kažką panašaus daro „Eften Capital“, stebime, kaip „Lords LB Asset Management“ fondas investuoja į keistus objektus, kaip kad prietiltis. Man tai labai patinka, nes tokiu būdu ne tik auginama pati rinka, bet auga ir bręsta jos dalyviai“, – sakė K.Adamonis.
Dėmesys kreipiamas į smulkiuosius investuotojus
Pasak N.Rastenytės-Jančiūnienės, „Baltic Horizon“ vienetų platinimo pavyzdys rodo, jog fondai yra įdomus ir smulkesniems investuotojams. „Fondas viešu platinimu įrodė, jog ir mažieji investuotojai yra linkę investuoti ne tik tiesiogiai, bet ir per fondus. Iš šio investuotojo taipogi tikimės sandorių artimiausiu metu“, – teigė N.Rastenytė-Jančiūnienė.
Klausiama, kaip vertina rinkai planuojamus pristatyti itin smulkiems investuotojams skirtus fondus, sandorių ekspertė pabrėžė, kad juos steigs rinkos profesionalai.
„Dalis tokių fondų steigėjų patys yra patyrę nekilnojamojo turto rinkos dalyviai, o tai leidžia tikėtis, jog fondų turinys bus patiems steigėjams puikiai žinomas ar jų pačių išvystytas turtas. Tai geras būdas pritraukti kapitalo, nes jį gali išdalinti į daug smulkių vienetų, o tai leidžia tikėtis ir didesnės sėkmės bei galimybės išlaikyti turto valdymą savose rankose. Daugiau fondų, o tai yra, profesionalių investuotojų, rinkoms visais atvejais yra didelis pliusas“, – tvirtino N.Rastenytė-Jančiūnienė.
S.Vagonio teigimu, itin smulkiems investuotojams skirti fondai dar negreitai taps pilnaverčiais rinkos dalyviais.
„Viskas priklauso nuo to, kiek jie surinks kapitalo. Kokie 2-3 mln. eurų nuosavo ir dar kažkiek skolinto kapitalo, tai nėra išskirtinis atvejis – tokių dalyvių rinkoje yra, kaip ir minėjau, kai kurie pavieniai investuotojai gali išleisti daugiau negu toks fondas. Konkurencija šioje srityje tikrai nemaža. Labai sunku pasakyti, ar iš jų gali išaugti kas nors didesnio. Staigiai didelis fondas iš smulkių pinigų neišaugs. Manau, kad tai bus smulkūs investuotojai ir pakankamai smulkūs objektai, nes tokių sėkmingų pavyzdžių rinkoje nėra. Žmones labiausiai veikia sėkmės istorijos, tai labiau traukia pinigus“, – sakė S.Vagonis.
