Kainos NT rinkoje, kaip ir kitose rinkose, priklauso, iš esmės, nuo pasiūlos ir paklausos santykio: kaina, paprastai, mažėja tuo atveju, jei pasiūla auga greičiau nei paklausa, nes nuperkami ne visi siūlomi butai, biurai ar kiti siūlomi NT objektai.
Pasiūla, paprastai, auga dėl kelių priežasčių: rinkos lūkesčių, kad augs paklausa, didelio laisvo kapitalo kiekio rinkoje, naujų rinkos dalyvių atėjimo.
Paklausa labiausiai susijusi su šalies ekonomikos augimu bei teigiamomis demografinėmis tendencijomis: kai auga žmonių pragyvenimo lygis (perkamoji galia bei būsto įperkamumas) arba gyventojų skaičius (kaip, pavyzdžiui, vyksta Vilniuje), natūralu, kad kyla ir būsto paklausa.
Taigi pažiūrėkime, kokie veiksniai didins, o kokie mažins krizės riziką šiais metais.
Rinka augs iš lėto, pasiūla, paklausa bei kainos stabilizuosis
Kiekvieną mėnesį 2017 m. Vilniuje, pirminėje būsto rinkoje buvo parduodama apie 300 būstų – butų bei kotedžų. Tuo tarpu pasiūla (ekspertų tarpusavyje vadinama „sandėliu“) nuo metų pradžios, kai sudarė 4 100 būstų, šoko iki 5 180 liepą, o spalį pasiekė 5 600. Tai ir pakurstė kalbas apie galimą krizę ir tikėtiną kainų kritimą dėl pasiūlos ir paklausos disbalanso.
Natūralu, kad taip smarkiai išaugus „sandėliui“ dalis vystytojų – ypač mažiau patyrę ar vystantys ne tokius patrauklius projektus – pradėjo „buksuoti“ juos parduodami, ėmė siūlyti nuolaidas, o kartais net siūlė savo projektus perpirkti kitiems, didiesiems vystytojams.
Vieni iš rinkos dalyvių paskaičiavo, kad „trečdalis NT projektų parduoda 80 proc. butų“, o „šiek tiek daugiau nei penktadalyje per pastaruosius kelis mėnesius neparduotas nei vienas butas“.
Rinkoje projektų – apie 180, pirkėjai renkasi geriausius – stiprių vystytojų, kokybiškus ir geriausiai lūkesčius atitinkančius būstus, todėl visada buvo ir bus projektų, kurie parduodami gerai ar labai gerai, bus tokių, kuriuos parduoti sunkiau.
Krizės pranašavimas ir pirkėjų laukimas, kad kainos kris, bei kiti galimi veiksniai šiek tiek sumažino metinius pardavimus: 2017 m. Vilniuje buvo parduota maždaug 6,5 proc. mažiau butų ir kotedžų nei 2016 m. Bet kuriuo atveju, praėję metai buvo geri, nes 2016-ieji buvo rekordiniai pagal naujų būstų pardavimus, net jei lyginsime juos su laikotarpiu iki finansų krizės. Svarbi naujiena, kad 2017 m. du paskutinius mėnesius būstų „sandėlis“ pradėjo mažėti ir pasiekė, atitinkamai, 5 559 ir 5 366 vnt. Jei ši tendencija išliks, pasiūla ir paklausa susibalansuos.
Žvelgiant į makroekonominius rodiklius, Lietuvos bankas kitiems metams numato tolimesnį ekonomikos augimą, situacija darbo rinkoje taip pat turėtų išlikti panaši. Institucija taip pat patvirtino, kad NT rinka toliau nuosekliai ir tvariai auga, lėtėjimui prielaidų nėra.
2018 metais didės būsto įperkamumas, t. y. dirbantis žmogus vidutiniškai galės įsigyti daugiau būsto ploto, kadangi atlyginimai, kaip prognozuoja Lietuvos bankas, turėtų augti apie 6 proc., o būsto kainos, mano manymu, – šiek tiek mažiau. Pavyzdžiui, pernai būsto kainos paaugo apie 8,5 proc. (Registrų centro 2017 m. III ketv. duomenimis), o atlyginimai – beveik 8 proc. Žiūrint kelių metų situaciją, ilgalaikis darbo užmokesčio augimas viršija NT kainų augimą, todėl būsto įperkamumas šiek tiek didėja, o su juo auga visa rinka.
Manau, kad sudėjus visus šiuos faktorius, būsiu teisus, kad nei pasiūla, nei paklausa neturi tendencijos iš esmės keistis, todėl šiais metais situacija rinkoje bus stabili, panaši kaip 2017-aisiais. Būsto kainos kol kas neturi pagrindo mažėti, bet augs jos irgi nežymiai – manau, kad augimas neperžengs 5 proc. ribos.
Didmiesčių patrauklumas augs, regionams prognozės – liūdnos
Vilnius šiandien yra vienintelis miestas, kuriame gyventojų skaičius auga. Ši tendencija kol kas negrasina pasikeisti, nes čia pritraukiama vis naujų investicijų, auga pragyvenimo lygis. Užsienio investuotojai ir nauji verslai pritraukia jaunų žmonių, gali pasiūlyti jiems tvirtą finansinį pagrindą, o šiems žmonėms būtinas būstas.
Sostinėje NT nuotaikos – pozityvios, miestas plečiasi ir tankėja. 2017 m. populiariausi ir paklausiausi rajonai pirminėje rinkoje buvo Pilaitė, Naujamiestis bei Šnipiškės – beveik 50 procentų visų Vilniuje pernai parduotų naujų butų ir kotedžų buvo būtent šiuose trijuose rajonuose (visuose parduotų būtų skaičius – panašus).
Populiarumo šie rajonai sulaukė dėl geros infrastruktūros, kokybiškų projektų ir patrauklios kainos. 2018 metais jie neturėtų neužleisti savo pozicijų, tačiau netolimoje ateityje, neabejoju, labai išaugs pietinės Vilniaus dalies patrauklumas.
Čia yra puiki infrastruktūra, patogus susisiekimas (aplinkkelis, oro uostas, netoli – geležinkelio ir autobusų stotys), o prieš kelis metus atsidariusi „Ikea“ pritraukė kitus stambius prekybininkus, planuojami nauji verslo ir gyvenamieji projektai.
Sparčiai besikuriančios naujos darbo vietos, geras susisiekimas, svarbūs objektai turėtų paskatinti gyvenamojo ploto paklausą. Esu įsitikinęs, kad jau dabar ši miesto dalis yra viena perspektyviausių, o investicijos į ją – tikėtina, jau pakeliui.
Visame pasaulyje stebima miestų augimo regionų sąskaita tendencija aktuali ir Lietuvoje. Taip yra dėl gyvenimo kokybės, komforto ir paslaugų pasirinkimo miestuose augimo, dėl provincijoje labiau susitelkusios pramonės ir žemės ūkio susitraukimo bei automatizavimo, taigi, užimtumo mažėjimo. Miestuose plečiasi paslaugų ir aukštos pridėtinės vertės produkcijos gamyba, todėl čia sutraukiami specialistai, jaunimas, atvykstantis mokytis ir vėliau įsiliejantis į darbo rinką.
Kaip minėjau, Vilnius auga nuolat, gerų augimo galimybių turi Kaunas, Klaipėda, tačiau kiti, mažesni miestai bei gyvenvietės vis sunkiau išlaikys gyventojus, todėl NT rinkos perspektyvos jose – niūrios.
Griežtėja reikalavimai energiniam efektyvumui, didėja tvarumo svarba
Viena didžiausių naujovių kitais metais bus reikalavimas naujus pastatus projektuoti laikantis A+ energinio efektyvumo klasei keliamų reikalavimų. Aukštesnė kartelė neturės tokio didelio kokybinio šuolio, kokį sukūrė perėjimas nuo B prie A energinio efektyvumo klasės, o pastarasis pokytis bus labiau orientuotas į ekologiškumą, žalumą. Visgi tai nebus labai didelis iššūkis vystytojams ir netaps tokiu dideliu netikėtumu, kaip pirmasis sniegas kelininkams.
A ir A+ energinio efektyvumo klasės būstų dalis nuosekliai augs, nes pirkėjai efektyvumui skiria vis didesnę reikšmę. Šiuo metu maždaug ketvirtadalis parduodamų naujų būstų yra aukštesnės nei B klasės, todėl paklausa auga net sparčiau nei prognozavau prieš metus: ne 15 proc., o beveik 25 proc.
Visgi, energinis efektyvumas ir išlaikymo kaštai – tik viena medalio. Pasaulyje, o ir Lietuvoje, vis garsiau kalbama apie pastatų tvarumą – gyventojams suteikiamą komfortą, galimybes sveikai gyventi, statybos proceso ir medžiagų pagaminimo ekologiškumą. Pasaulyje žinomais ir vertinamais tvarumą vertinančiais LEED ar BREEAM sertifikatais Lietuvoje jau sertifikuota nemažai pastatų, bet visi jie komerciniai. Tikiu, kad 2018 metais mūsų šalyje turėtų atsirasti ir pirmasis tarptautiniu sertifikatu įvertintas gyvenamasis pastatas.
Didėjant žmonių pajamoms, mobilumui, dažnėja būsto keitimas – tai tampa nebe vienkartiniu viso gyvenimo pirkiniu. Todėl žmonės būstą renkasi pagal konkrečią gyvenimo etapo situaciją, konkrečius poreikius. Į juos vis didesnį dėmesį atkreips ir NT vystytojai, pasiūlydami projektų segmentavimą ne tik pagal skirtingus kainų lygius, bet ir pagal potencialių būsto gyventojų poreikių grupes.
Skaičiai ir faktai
• Pasiūla (ekspertų tarpusavyje vadinama „sandėliu“). 2017 m. sausio mėn. Vilniuje buvo siūloma 4 100 vienetų butų ir kotedžų, liepą išaugo iki 5 180 vnt., spalį – 5 600 vnt., tačiau lapkritį ir gruodį jau šiek tiek krito (atitinkamai, iki 5 559 ir 5 366);
• Paklausa. 2017 m. buvo parduota maždaug 6,5 proc. mažiau butų ir kotedžų nei 2016 m., kai buvo rekordiniai metai pardavimų srityje. 2017 m. parduota 3 868, 2016 m. – 4 140, 2015 m. – 3 700 būstų;
• Būsto įperkamumas. 2017 m. III ketv. (lyginant su tuo pačiu ankstesnių metų laikotarpiu) būsto kainos paaugo apie 8,5 proc., o atlyginimai – beveik 8 proc. (Registrų centro duomenys). Kitais metais būsto įperkamumas taip pat turėtų augti;
• Makroekonominiai rodikliai. Ekonomika toliau augs, didės darbo užmokestis. NT rinka iš lėto taip pat augs, bet išliks tvari (Lietuvos banko prognozės);
• Vilnius – vienintelis augantis miestas. Ir ši tendencija kol kas išliks. Sostinė pritraukia vis naujų investicijų, auga pragyvenimo lygis, todėl daugėja jaunų, gerai uždirbančių specialistų kuriems reikalingas būstas;
• Populiariausi ir paklausiausi rajonai pirminėje rinkoje. Jau kelerius metus tai – Pilaitė, Naujamiestis bei Šnipiškės. Beveik 50 proc. Vilniuje pernai parduotų naujų būstų buvo šiuose rajonuose (visuose parduotų būtų skaičius – panašus). Pasiūla čia išliks stabili ir šiemet;
• Augs pietinės Vilniaus dalies patrauklumas. Puiki infrastruktūra ir susisiekimas, investicijos, verslo plėtra bei augantis darbo vietų skaičiaus augimas kuria poreikį naujiems gyvenamiesiems projektams šioje miesto dalyje.
Komentaro autorius - Mindaugas Vanagas, išskirtinių būsto bei lankstaus verslo projektų vystytojo CITUS vadovas.
