Europos Centrinio Banko (ECB) sprendimai apkarpyti palūkanų normas pakurstė naują optimizmą tiems, kurie svarsto įsigyti nuosavą būstą.
Tačiau pirkimo procesas nėra toks paprastas, kaip gali atrodyti. Tam, kad būstą įsigytumėte su būsto paskola, reikia atlikti ir turto vertinimą, sudaryti sutartį ne tik su pardavėju, bet ir banko atstovais.
Jei pirkėjai sutarties sąlygų neįsiskaitys, kyla rizikų, kad būsto įsigijimas gali tapti rožine svajone dar bent kuriam laikui, nes pradinį įnašą tiesiog prarasite.
Kada bankai gali persigalvoti ir nesuteikti paskolos
Naujienų portalui tv3.lt skaitytojas Tomas pasakojo, kad kartu su savo žmona nusprendė įsigyti nuosavą būstą. Tačiau jį iki šiol neramina vienas klausimas dėl būsto paskolos suteikimo sąlygų.
„Jau kurį laiką domiuosi galimybe pasiskolinti būstui. Bet ramybės neduoda vienas dalykas – ar tikrai bankai, net ir pažadėję suteikti paskolą, vėliau gali imti ir pakeisti nuomonę, kai pradinis įnašas namo savininkui jau bus sumokėtas?
Jeigu taip atsitiktų, gali būti, kad prarasiu ir visą pradinį įnašą, jei pirkimo sutartyje nebūsiu įrašęs atskiro punkto dėl pradinio įnašo grąžinimo sąlygų?“ – klausė jis.
Lietuvoje veikiančių bankų atstovai atkreipia dėmesį, kad pradinio įnašo sumokėjimas būsto pardavėjui negarantuoja, kad paskola jums galiausiai bus suteikta.
„Kai bankas jau yra pateikęs klientui įpareigojantį pasiūlymą dėl banko paskolos ir nesikeitė jokios kitos aplinkybės (kliento finansinės galimybės, pajamų tvarumas, kredito istorija), bankas savo sprendimo nekeičia.
Tačiau tuo atveju, jei pasibaigė banko pateikto įpareigojančio pasiūlymo ar sprendimo galiojimo terminas, keičiasi esminės sandorio sąlygos (perkamas būstas, kredito suma, terminas ir pan.),atitinkamai gali keistis ir kredito sąlygos arba bankas galėtų atsisakyti teikti būsto paskolą“, – paaiškino SEB banko Privačių klientų Finansavimo departamento vadovas Modestas Kieras.
„Luminor“ banko mažmeninės bankininkystės vadovas Edvinas Jurevičius antrina, kad kredito įstaiga, prieš priimdama sprendimą suteikti paskolą, atsižvelgia į kliento mokumą, perkamo ir įkeičiamo turto būklę bei likvidumą, gyventojų kredito ir mokėjimų istoriją.
„Pirminis mokumo vertinimas yra preliminarus, todėl galutinis ir įpareigojantis pasiūlymas teikiamas tik po išsamaus visų reikalingų dokumentų vertinimo. Tai apima turto vertinimą, pajamų deklaracijas ir kitus dokumentus.
Teigiamo sprendimo atveju klientui parengiamas oficialus dokumentas, patvirtinantis paskolos suteikimą ir apimantis visas suteikiamos paskolos sąlygas“, – paaiškino E. Jurevičius.
„Citadele“ banko korporatyvinės komunikacijos vadovė Birutė Rutkauskaitė taip pat paaiškina, kad paskolos tvirtinimas ir galutinio pasiūlymo pateikimas vyksta tik tada, kai yra gauti visi reikiami dokumentai ir informacija iš kliento.
Klientas pateikia bankui paraišką dėl paskolos, banko darbuotojas atlieka pirminę konsultaciją bei nurodo, kokius dokumentus ar informaciją klientas dar turės pateikti, norėdamas gauti banką suteikti kreditą įpareigojantį pasiūlymą.
Jei klientas per sutartą laikotarpį dokumentų ir informacijos nepateikia, darbas su kliento paraiška nutraukiamas ir klientas turi pradėti procesą (pildyti naują paraišką) nuo pradžių“, – kalbėjo B. Rutkauskaitė.
Pasak kredito įstaigos atstovės, pasitaiko atvejų, kai klientai nori pasiteirauti, kokios yra jų galimybės dėl būsto paskolos gavimo.
Tačiau tokiu atveju, B. Rutkauskaitės teigimu, kreditorius pateikia tik pirminę, detalią informaciją apie skolinimosi galimybes, t.y. nesudarydamas konkrečių įsipareigojimų su klientais.
„Potencialus klientas apie tai yra aiškiai informuojamas nurodant, kad banko sprendimas ir įpareigojantis pasiūlymas bus pateiktas tik gavus visus reikiamus dokumentus“, – teigė ji.
Pašnekovė taip pat įvardija aplinkybes, kurios daro įtaką neigiamam sprendimui arba pasiūlymui suteikti mažesnę kredito sumą, nei tikėjosi klientas.
„Kliento negebėjimas įvykdyti banko reikalavimo pagrįsti pajamų tvarumo, netinkamas išsirinktas ir siūlomas įkeisti turtas arba prasta jo būklė, per didelė jau turimų finansinių įsipareigojimų suma, pradinio įnašo neturėjimas ar negebėjimas pagrįsti pinigų kilmės.
Apie neigiamą sprendimą ar sprendimą suteikti mažesnę, nei klientas pageidavo, kredito sumą jis informuojamas iškart. Todėl rekomenduojame neskubėti ir dėl paskolos kreiptis į keletą bankų, atidžiai palyginti pasiūlymų sąlygas ir pradinį įnašą sumokėti tik gavus galutinį pasirinkto banko patvirtinimą dėl paskolos suteikimo“, – patarė B. Rutkauskaitė.
„Urbo“ banko Verslo tarnybos direktorius Julius Ivaška atkreipia dėmesį, kad jei bankas priima teigiamą sprendimą dėl būsto paskolos suteikimo, klientui išduodamas tai liudijantis dokumentas.
Šiame dokumente, pasak jo, yra paminima, kad kredito davėjas turi teisę keisti kredito išdavimo sąlygas arba atsisakyti suteikti paskolą tuo atveju, jeigu pasikeičia esminė informacija apie kredito gavėją.
„Pavyzdžiui, naujų kreditinių įsipareigojimų prisiėmimas, naujų skolų atsiradimas, aplinkybių susijusių su gaunamomis pajamomis pasikeitimas, perkamo ar įkeičiamo turto esminis vertės sumažėjimas, sunkinančios aplinkybės dėl jo įkeitimo ar pan.).
Tokiu atveju kredito gavėjas turi teisę pakeisti savo sprendimą arba visai atsisakyti suteikti paskolą“, – kalbėjo J. Ivaška.
Tiesa, „Urbo“ banke tokių atvejų, pasak J. Ivaškos, nebuvo pasitaikę.
„Klientai, kurie kreipiasi dėl būsto paskolos suteikimo, dažniausiai pateikia visą esminę informaciją, kuri gali turėti tiek teigiamą, tiek neigiamą sprendimą paskolos suteikimui ir jos sąlygoms“, – kalbėjo jis.
SEB atstovas M. Kieras gyventojams primena, kad pagal Lietuvos banko patvirtintas Atsakingo skolinimo nuostatas, nuosava lėšų dalis (pradinis įnašas) turi būti kliento nuosavi pinigai.
„Imdamas paskolą klientas turi raštiškai patvirtinti, kad tai yra jo nuosavi, neskolinti pinigai“, – teigė banko atstovas.
Skubėti mokėti pradinio įnašo neverta?
Lietuvos banko atstovai naujienų portalui tv3.lt taip pat paaiškino, kad banko ar kito kreditoriaus pareiga suteikti būsto kreditą atsiranda tik tada, kai jis vartotojui pateikia rašytinį dokumentą.
Tokiu atveju banko atstovai įsipareigoja sudaryti būsto kredito sutartį pasiūlyme nurodytomis sąlygomis ir nustatyta tvarka.
„Nuo tada prasideda mažiausiai 30 dienų apsvarstymo laikotarpis, kurio metu vartotojas gali spręsti, ar pasiūlymas jam tinka, ir sudaryti būsto kredito sutartį, ar ne.
Pagal būsto kreditą reglamentuojančius teisės aktus, jeigu vartotojas nusprendžia sudaryti būsto kredito sutartį minėtame pasiūlyme nustatytomis sąlygomis ir tvarka, kreditorius yra įpareigotas tai padaryti. Tad pradinį įnašą būsto pardavėjui rekomenduotina mokėti tik gavus iš banko įpareigojantį pasiūlymą“, – patarė Lietuvos banko atstovai.
Pasak jų, išimtiniu atveju kredito įstaiga iš tiesų gali atsisakyti būsto kredito sutarties sudarymo. O klausimai, susiję su pradinio įnašo lėšų kilme, gali būti viena iš tokį sprendimą lemiančių priežasčių.
„Teisės aktai nenurodo, kada konkrečiai reikia sumokėti pradinį įnašą, tačiau jie aiškiai nurodo, kad pradinis įnašas turi būti sumokėtas nuosavomis būsto pirkėjo lėšomis.
Tuo metu kreditorius, vadovaudamasis Atsakingojo skolinimo nuostatais, turi patikrinti pradiniam įnašui skirtų lėšų kilmę (pvz., vartotojo turimas santaupas, turimų finansinių įsipareigojimų dydį ir paskirtį bei kt.)“, – paaiškino Lietuvos banko atstovai.
Kartais, pasak jų, būto kredito sutartis gali būti sudaroma daug vėliau (pavyzdžiui, po kelių mėnesių), nei yra nagrinėjama vartotojo paraiška būsto kreditui gauti ir atliekamas vartotojo kreditingumo vertinimas.
„Tokiu atveju kreditorius, prieš būsto kredito sutarties sudarymą, duomenų bazėse pakartotinai tikrina, ar iš esmės nepasikeitė vartotojo finansinė padėtis, įskaitant, ar apsisprendimo laikotarpiu klientas nepasiskolino papildomų lėšų pradiniam įnašui sumokėti.
Jeigu paaiškėtų, kad asmuo, pavyzdžiui, pasiėmė vartojimo kreditą, kurio lėšas panaudojo pradiniam įnašui padengti, Lietuvos banko nuomone, kreditorius, vadovaudamasis teisės aktais, negalėtų suteikto būsto kredito vartotojui“, – teigiama atsiųstame komentare.
Lietuvos banko teigimu, iki šiol nebuvo sulaukta jokių skundų dėl su pradiniu įnašu susijusių klausimų.
Klaidos, kurios gali kainuoti ir tūkstančius
Nekilnojamojo turto ir statybų teisės advokatė Asta Mineikienė teigia, kad jei yra nusprendžiama preliminarią būsto pirkimo– pardavimo sutartį rengti individualiai, gali pasitaikyti klaidų, kainuojančių itin brangiai.
„Gali būti, kad pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis apskritai nebus sudaryta. Nutinka ir taip, kad pirkėjas ar pardavėjas neturi galimybės įvykdyti preliminarioje sutartyje numatytų sąlygų, todėl tenka padengti kitos šalies nuostolius arba tokius nuostolius patirti pačiam, tačiau negalėti jų išsiieškoti“, – kalbėjo advokatė.
Įprastai į kiekvieną preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį įtraukiamas avansas. Sumokėjęs avansą, bet neįvertinęs visų rizikos faktorių, pirkėjas gali ne tik neįsigyti norimo būsto, bet ir prarasti jau sumokėtus pinigus.
„Preliminarioje sutartyje buvo nurodytas neteisingas pardavėjas: tai buvo asmuo, kuris neturėjo parduodamo nekilnojamojo turto. Nors tąkart sandoris įvyko, pirkėjas rizikavo prarasti sumokėtą avansą ir būsto negauti“, – pavyzdį pateikė advokatė.
Dar viena dažnai pasitaikanti klaida – neapibrėžtos sutarties nutraukimo sąlygos.
„Preliminarioje sutartyje buvo skirtas itin ilgas terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti, tačiau nenumatytos preliminarios sutarties nutraukimo galimybės.
Per šį laikotarpį pirkėjo finansinė situacija gerokai pablogėjo, o tai matydamas bei abejodamas pirkėjo galimybėmis susimokėti už turtą, pardavėjas negalėjo preliminarios sutarties nutraukti ir parduoti turto tretiesiems asmenims,“ – kalbėjo A. Mineikienė.
Teisės žinovė pataria preliminarioje sutartyje nurodyta šią informaciją:
- šalys (pirkėjas ir pardavėjas): jų vardai, pavardės, asmens kodai, adresai, elektroninio pašto adresai (paprastesniam komunikavimui);
- informacija apie turtą: tikslus adresas, jo unikalus numeris, statybos metai, plotas.
- turto kaina, avanso dydis, atsiskaitymo būdas;
- pagrindinės sutarties sudarymo terminas ir atsakomybė dėl jos nesudarymo;
- šalių įsipareigojimai, kuriuos privaloma atlikti iki pagrindinės būsto pirkimo pardavimo sutarties sudarymo (pvz., sutarti dėl paskolos su kredito įstaiga, gauti leidimą / sutikimą dėl būsto pardavimo ar kt.);
- atsakomybė už sutartinių prievolių nevykdymą.
Papasakojo, kaip elgiasi gyventojai
SEB banko atstovo M. Kiero teigimu, pastaruoju metu pastebima, kad klientų aktyvumas padidėjo, ypač antroje 2024 m. pusėje, kai ECB pradėjo mažinti bazines palūkanų normas, todėl gyventojams paskolos įmokos taip pat sumažėjo.
„Palyginti su laikotarpiu prieš metu, vidutinė būsto paskolos suma kiek viršijo 99 tūkst. eurų, o, pavyzdžiui, 2022 metais – buvo beveik 92 tūkst. eurų.
Tai lėmė augančios būsto kainos, iš dalies ir tvaresni gyventojų pasirinkimai – pernai kone penktadalis būsto paskolų gavėjų rinkosi energiją taupyti padedantį ir tvarų būstą, kuris yra brangesnis dėl naudojamų sprendimų, tačiau jis kur kas efektyvesnis, pigiau atsieina jo išlaikymas“, – priežastis vardijo M. Kieras.
„Citadele“ banko atstovė B. Rutkauskaitė antrina, kad, palyginti su 2024 m. pabaiga, šių metų pradžioje pastebimas maždaug 20 proc. aktyvesnis gyventojų susidomoėjimas dėl būsto paskolų.
„Vidutinė būsto paskolos suma 2024 m. siekė 128 tūkst. eurų, 2023 m. – 139 tūkst. eurų“, – teigė pašnekovė.
<...> Matome, kad būsto paskolų dinamika ir toliau stiprės, nes rinka mano, kad iki pirmojo 2025 m. pusmečio pabaigos ECB dar 3 kartus sumažins palūkanas: sausį, kovą ir balandį“, – prognozavo pašnekovė.
J. Ivaškos teigimu, būsto paskolos suteikimo tendencijos pirmąjį šių metų mėnesį stipriai nesiskiria nuo praeitų metų.
„Pradėjus kristi Europos tarpbankinės rinkos palūkanų normai (EURIBOR) gyventojai aktyviau ir drąsiau pradėjo kreiptis į banką dėl būsto paskolos, tą pastebėjome dar 2024 m.
Vidutinė būsto paskolos suma „Urbo“ banke šiuo metu yra apie 80–100 tūkst. eurų“, – kalbėjo banko atstovas.
Registrų centro duomenis, 2024 m. šalyje sudaryta kiek daugiau kaip 114,5 tūkst. nekilnojamojo turto pirkimo sandorių – 1,3 proc. daugiau nei 2023 metais.
E. Jurevičiaus teigimu, nors augimas nėra didelis, antroji praėjusių metų pusė buvo optimistiškesnė, nes keturis kartus mažinta EURIBOR palūkanų norma padidino klientų galimybes skolintis didesnes sumas.
„Luminor“ banko duomenimis, vidutinė būsto paskolos suma 2024 metais augo beveik dešimtadaliu ir vidutiniškai sudarė kiek daugiau nei 130 tūkst. eurų.
Lietuvos bankas vartotojams rekomenduoja domėtis su būsto kreditu susijusiais klausimais, juos išsamiai aptarti su banku ar kitu kreditoriumi, išsiaiškinti įpareigojančiame pasiūlyme nurodytas būsto kredito lėšų suteikimo ir išmokėjimo sąlygas, o galutinį sprendimą skolintis priimti tik gerai apsvarsčius visus būsto kredito sutartimi prisiimamus įsipareigojimus ir jų pasekmes.
ELTA skelbė, kad Europos Centrinis Bankas (ECB) šiemet toliau mažins palūkanų normas, o metų pabaigoje jos turėtų siekti mažiau nei 2 proc., prognozuoja Lietuvos komercinių bankų ekonomistai.
„ECB šiais metais sumažins bazinę palūkanų normą nuo dabartinių 3 proc. iki 1,5 proc. metų pabaigoje. (...) Manome, kad tiesiog ECB artimiausiais mėnesiais mažins palūkanų normas visuose susitikimuose ir tikrai bandys pagelbėti ekonomikai“, – antradienį prognozių pristatyme teigė SEB banko vyriausiasis ekonomistas Tadas Povilauskas.
Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis prognozavo, kad šį ketvirtadienį ECB bazines palūkanų normas sumažins dar 0,25 proc. punkto. Pasak jo, toks palūkanų karpymas turėtų tęstis toliau, o rugsėjį pasiekti 1,75 proc.
„Tai yra daugiau nei šiuo metu tikisi rinkos. Rinkose prognozuojama, kad ECB žemiau 2 proc. palūkanų normų nesumažins nei šiemet, nei kitais metais“, – žurnalistams antradienį sakė N. Mačiulis.
„Swedbank“ manymu, ECB mažins palūkanas žemiau 2 proc. kartelės, nes infliacija euro zonoje smuks labiau nei prognozuoja centrinis bankas, be to, labai lėtai augs valstybių ekonomika.
Patiko straipsnis? Užsiprenumeruokite mūsų naujienlaiškį ir gaukite svarbiausias dienos naujienas bei įdomiausius straipsnius kiekvieną darbo dieną 11 val. Tiesiai į Jūsų el. paštą!
