Oficialiais duomenimis, šiuo metu Jungtinėse Valstijose parduodama 3,5 mln. namų. Tačiau dar milijonai namų slypi šešėlyje – tvarkingai paslėpti bankų sąskaitos balansuose, užstrigę nesibaigiančiuose teismo procesuose ar tiesiog užimti nemokių savininkų, kai kreditoriai ištisus mėnesius ar net metus nesiima jokių veiksmų.
Didėjanti šešėlinė gyvenamųjų pastatų rinkos dalis yra didžiausias kliuvinys, neleidžiantis atsigauti Amerikos nekilnojamojo turto (NT) rinkai. Skaičiuojama, kad JAV tokių namų yra daugiau kaip 4,5 mln.
„Daugelis net nesuvokia, kiek daug naujų NT objektų grįš į rinką per artimiausius dvejus metus, – teigia kompanijos „McCabe Research & Consulting“ vadovas Jackas McCabe‘as. – Palyginus šiuos skaičius su NT pardavimo agentų oficialiai skelbiamais duomenimis, galima nesunkiai suvokti, kad dar yra daug ką daryti.“
Milijoninė šešėlinė rinka
Oficialūs statistikos duomenys rodo, kad šiuo metu gyvenamųjų namų pasiūla siekia 3,5 mln. Prognozuojama, kad šiais metais iš viso bus parduota apie 5 mln. namų. Tačiau pridėjus šešėlinėje rinkoje esančius namus pasiūla išaugtų beveik dvigubai – mažiausiai iki 7,5 mln.
Į NT rinką taip pat dar turėtų patekti nukainoti ir vargingai atrodantys namai, kurie paprastai mažina aplinkinių namų vertę. Ekonomistai mano, kad gyvenamųjų namų rinka neatsigaus, kol nepajudės turtą iš savininkų atimantys teismo procesai. Baiminamasi, kad šis procesas gali užtrukti dar ne vienus metus.
Šešėliniai gyvenamieji namai gali būti suskirstyti į tris kategorijas: 1) valdos, kurias kreditoriai yra perėmę, tačiau nepateikę pardavimui; 2) valdos, dėl kurių vis dar vyksta teismo procesai; 3) valdos, kurių savininkai bankui nesugeba grąžinti gautos paskolos, tačiau dėl jų dar nebuvo kreiptasi į teismą.
Apskaičiuoti šešėlinę būsto rinką nėra taip paprasta ir duomenys svyruoja nuo 1,6 mln. iki 7 mln. namų. Laikraštis „McClatchy“ atliko šešėlinės būsto rinkos analizę ir suskaičiavo, kad JAV šiuo metu yra 644 tūkst. namų, kurie priklauso kreditoriams, tačiau dar nėra parduodami. Dar dėl 2,2 mln. namų vyksta teismo procesai ir dar 1,9 valdų savininkai kreditoriams nesugeba grąžinti paskolų, tačiau pastarieji į teismą kol kas nesikreipė.
Nemoka mokesčių
Rimta problema šalyje yra ir didžiųjų finansinių institucijų nemokami NT mokesčiai. Vienas iš atvejų buvo, kai bankui „Bank of America“ priklausantis namas Majamyje trejetą metų nebuvo pateiktas pardavimui. Bankas nėra sumokėjęs 2 tūkst. JAV dolerių NT mokesčio už praėjusius metus. Klivlando mieste, kur nuolat vyksta teismo procesai dėl namo perdavimo kreditoriui, kai jų savininkai neišgali grąžinti gautų paskolų, finansų institucijų nesumokėti NT mokesčiai siekia milijonus dolerių.
„Esu matęs ne vieną atvejį, kai bankai nesirūpina turimais būstais. Esame priversti kreiptis į teismą ir reikalauti, kad jie sumokėtų šiuos mokesčius“, – pasakojo Ohajo valstijos Fiskalinės tarnybos projektų vadovas Markas Parksas.
Banko „Citi“ NT padaliniui „CitiMortgage“ nuo 2008 metų priklauso senas apgriuvęs 111 metų namas Klivlande, už kurį bankas skolingas 7,5 tūkst. JAV dolerių NT mokesčių. Namas kol kas neparduodamas, o „Citibank“ atstovas spaudai Markas Rogersas teigė, kad jį planuojama dovanoti ne pelno siekiančiai organizacijai.
Būtų nuostolių
Kreditoriai šiuos namus laiko sau, nes tai yra dalis strategijos. Užpildžius silpną būsto rinką 500 tūkst. – 1,1 mln. namų, kurių dauguma yra prastos būklės ir parduodami už mažesnę kainą, būsto kainos toliau kristų.
Šešėlinio NT turto pardavimas taip pat neigiamai paveiktų bankų sąskaitų balansus.
„Jie paprasčiausiai bijo, nes nenori patirti šių nuostolių, – teigė JAV Nacionalinės vartotojų teisių gynėjų asociacijos vykdomoji direktorė Ira Rheingold. – Jų dokumentuose rašoma, kad jie turi turto, ir pateikiama šio turto vertė. Tačiau ši vertė yra nereali.“
Neišsprendžiama problema?
Daugelyje šalies vietų JAV vyriausybė yra didžiausia NT valdytoja. Valdžios valdomoms kompanijoms „Fannie Mae“, „Freddie Mac“ ir Federalinei būsto administracijai priklauso apie 250 tūkst. namų. Mažiausiai 100 tūkst. šių namų nėra įtraukti į NT rinką.
Pastaruoju metu JAV vyriausybė investavo milijardus dolerių į įvairias programas – jomis norima padėti paskolų apmokėti nesugebantiems šalies gyventojams išlaikyti savo namus, kuriuos kėsinasi perimti kreditoriai. Dalis šių programų davė teigiamų rezultatų, tačiau apskritai jos nepateisino lūkesčių ir šešėlinė būsto rinka liko nesunaikinta.
Šešėlinės būsto rinkos prognozės nežada nieko gero, nes kreditorių dokumentacijos problemos sutrikdė visą NT įkeitimo sistemą. Prieš metus hipotekos paslaugas teikiančios institucijos nustatė, kad bankų darbuotojai kiekvieną dieną pasirašo suklastotus ar ne iki galo užpildytus dokumentus.
Paviešinus šį skandalą kreditoriai apskritai sustabdė įkeitimo procesą. Bankams sunkiai pavyksta įrodyti, kad jie turi teisinį pagrindą perimti gyventojų būstą, procesas neretai užtrunka iki dvejų metų. Floridos ir Šiaurės Karolinos valstijose, kur šis procesas vyksta teisme, laiko tarpas dar ilgesnis. Dar 2010 metų rugpjūtį bankams pavyko perimti daugiau kaip 12 tūkst. namų, tačiau po metų šis rodiklis siekė vos 5 tūkst.
Palikti gyventojams
Paskutinė problema, skatinanti šešėlinės būsto rinkos augimą JAV, yra ta, kad bankai neretai delsia kreiptis į teismą dėl būsto savininkų negrąžinamų paskolų ir leidžia jiems likti gyventi namuose. Ekspertų teigimu, tai yra savotiška finansinė strategija, kai bankas renkasi mažesnę iš dviejų blogybių.
Perėmus daugiau namų iš jų savininkų reikštų, kad atsiranda daugiau tuščių namų, ir tai automatiškai didintų bankų išlaidas, skiriamas šiems namams prižiūrėti, išlaikyti ir mokesčiams. Bankai taip pat neparduoda namų pakankamai greitai, kad pateisintų agresyvesnius turto įkeitimo ieškinius.
Kreditoriams vilkinant turto įkeitimo procesus, sunkiai besiverčiantys namų savininkai taip pat stengiasi iš to pasipelnyti. Šalyje sparčiai pradėjo populiarėti vadinamieji strateginiai fizinių asmenų bankrotai. Namų savininkai tiesiog nustoja mokėję turto įkeitimo mokesčius, tačiau lieka gyventi savo namuose arba nuomoja iš savo turimų pajamų.
„Gyventojai nusprendžia likti gyventi name dar kelerius metus ir tada derasi dėl terminuoto pardavimo, – aiškino Majamio turto įkeitimo advokatė Chae duPont. – Tai nėra lengvas sprendimas, tačiau kartais vienintelė finansiškai prasminga išeitis.“
Faktai: Amerikos NT rinka
Oficialiais duomenimis, šiuo metu Jungtinėse Valstijose parduodama 3,5 mln. namų
Skaičiuojama, kad šešėlinėje rinkoje iš viso yra daugiau kaip 4,5 mln. namų
Valdžios valdomoms kompanijoms „Fannie Mae“, „Freddie Mac“ ir Federalinei būsto administracijai priklauso apie 250 tūkst. namų. Mažiausiai 100 tūkst. šių namų nėra įtraukti į NT rinką.
Prognozuojama, kad šiais metais iš viso bus parduota apie 5 mln. namų.
Mindaugas SAMKUS
