Povilas LUNGĖ
Nekilnojamojo turto burbulai linkę ne tik sprogti, bet ir iš naujo prisipūsti. Ar tikrai? Nors didžiausia dalis bankų ir namų ūkių vis dar nesitiki reikšmingų nekilnojamojo turto rinkos pokyčių, daugėja manančiųjų, kad rinkos sąstingis baigėsi ir kainos ilgainiui kils. NT burbulas pučiasi iš naujo?
Remiantis Registrų centro paskelbtais duomenimis, spalį Lietuvoje pirkimo sandoriais įsigyta apie 11,8 tūkst. nekilnojamojo turto objektų, t. y. 11,3 proc. daugiau nei rugsėjį ir net 14,6 proc. daugiau nei tuo pačiu metu pernai. Palyginti su pirmuoju rudens mėnesiu, šalyje spalį butų parduota 4,6 proc. daugiau, perleistų individualių gyvenamųjų namų skaičius išaugo beveik 12 proc., sodo namelių – 13,9 proc.
Taigi trečiąjį 2013 m. ketvirtį Registrų centras šalyje fiksavo gana didelį nekilnojamojo turto rinkos sandorių augimo tempą. Per ketvirtį šalyje įregistruota trečdaliu daugiau butų pirkimo ir pardavimo sandorių nei atitinkamą praėjusių metų laikotarpį. Individualių namų segmente sandorių padaugėjo apie 21,5 proc. Dar didesnis pirkėjų aktyvumas užfiksuotas naujos statybos butų segmente – per trečiąjį 2013 m. ketvirtį Lietuvoje parduota apie 980 naujai pastatytų butų – 60 proc. daugiau nei per atitinkamą laikotarpį pernai. Tiesa, didžioji dalis (70 proc.) šalyje parduotų naujos statybos butų – Vilniaus mieste. Pastarajame ir stebimas didžiausias sandorių augimas.
Būsto rinkos segmente spalį išsiskyrė Palanga (69 būsto sandoriai vietoj įprastinių 20-30) ir Panevėžys, trečią kartą šiemet perkopęs 100 butų sandorių per mėnesį ribą.
Registrų centro duomenimis, žemės sklypų šalyje praėjusį mėnesį parduota net 17,5 proc. (990 vnt.) daugiau nei rugsėjį – daugiau nei bet kurį kitą mėnesį per pastaruosius 7,5 metų. Vilniaus miesto savivaldybės teritorijoje spalį užfiksuotas rekordinis 362 žemės sklypų pardavimo skaičius – didžiausias per pastarąjį dešimtmetį.
Teigiama, kad NT rinkos tendencijos iš Vilniaus turėtų persikelti ir į antrinę rinką, kurioje artimiausiu metu taip pat, manoma, galima sulaukti kainų padidėjimo. Ar rinką suaktyvino gyventojams keliskart išaugęs žemės mokestis, kai kuriems žemės savininkams išaugęs net keliasdešimt kartų, o gal NT burbulas po truputį vėl pradeda pūstis? Nekilnojamojo turto ekspertų teigimu, būsto pardavimų tendencijos sostinėje Šiaulius turėtų pasiekti po 6-12 mėnesių.
Šiauliuose NT kainos daugmaž stabilios
Nekilnojamojo turto biuro „REBEST“ vadovo Vaidoto Misiaus teigimu, pagyvėjimas NT rinkoje Šiauliuose ir apskrityje tikrai yra jaučiamas, tačiau kainos nėra labai padidėjusios. „Žemės ūkio paskirties sklypų perleidimo sandorių rekordiškai daug gali būti sudaryta todėl, kad 2013 m. liepos 16 d. priimtas Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinojo įstatymo 4 ir 6 straipsnių pakeitimo įstatymas, kurio nuostatos įsigalios nuo 2014 m. sausio 1 d. Įstatymo nuostatomis siekiama, kad žemės ūkio paskirties žemė netaptų ne tik užsieniečių, bet ir šalies piliečių machinacijų objektu. Svarbu, kad būtų išvengta žemės ūkio paskirties žemės sutelkimo vienose rankose, todėl įstatyme apibrėžta, kas yra susiję asmenys. Jiems apribota galimybė kartu įsigyti didesnį nei 500 ha žemės plotą“, – teigė V. Misius. Be to, nustatyta, kad parduodamą privačią žemės ūkio paskirties žemę pardavėjas pirmiausia turės pasiūlyti pirkti bendraturčiui, žemės sklypo naudotojui ir kaimynui.
Anot nekilnojamojo turto biuro vadovo, šį rudenį, palyginti su pernai, jaučiamas ir gyvenamosios valdos sklypų perleidimų suaktyvėjimas, nors paprastai jis aktyvesnis būna pavasarį. „Gali būti, kad žmonės į ateitį pradėjo žvelgti optimistiškiau“, – svarstė jis.
Biuro vadovo teigimu, Šiauliuose jau keletą metų auga ir gamybinių bei sandėliavimo patalpų paklausa. Ypač jaučiamas šiuolaikinių – naujos statybos ir visiškai renovuotų – negyvenamųjų patalpų poreikis.
Skelbimuose kainos dažnai būna išpūstos
„Butų kainos Šiauliuose išaugo 2-6 proc., priklausomai nuo turimo turto, tiesą šį kainų padidėjimą sunku apčiuopti, nes nėra taip, kad, tarkime, 100 tūkst. Lt kainavęs butas dabar kainuoja 106 tūkst. Mes žiūrime į realias pardavimo kainas, o ne į tas, kurias skelbia įvairūs skelbraščiai ar skelbimų tinklalapiai. Ten kainos dažnai neatitinka tikrovės, nes prašomos tik atsižvelgus į kaimyno prašomą kainą ar kitus subjektyvius veiksnius. Gyventojų skelbimuose kainos paprastai būna išpūstos“, – sakė „REBEST“ nekilnojamojo turto ekspertė Alma Šiošytė.
Jos teigimu, NT kainas iškraipo netgi pardavėjų noro parduoti greitis. „Vieni turimą turtą nori parduoti tuoj pat, kiti per kelis mėnesius, yra ir tokių pardavėjų, kurie tą patį turtą pardavinėja metų metus, tikėdamiesi geresnės kainos. Pastebėjome, kad krentant kainoms tokie gyventojai „atsilieka“ nuo realios situacijos, pavyzdžiui, buto kainai nuo 100 tūkst. sumažėjus iki 80-ies, jie vis tiek prašys už jį 90 tūkst., o vėliau vertei dar labiau sumažėjus vis tiek norės už butą gauti daugiau. Išgirdę, kad kainos po truputį ima vėl kilti, jie jau vėl prašys daugiau. Galbūt jie bando nutverti laimės paukštę už uodegos?“ – svarstė nekilnojamojo turto ekspertė.
Butų kainas gali išauginti ir pasiūlos bei paklausos santykis. Nesant pasiūlos, bet esant daug interesantų, nekilnojamojo turto kaina pakyla. Pavyzdys galėtų būti menka butų miesto centre su autonominiu šildymu pasiūla, tad jų kaina yra gana didelė.
„Stebuklingi“ rajonai
A. Šiošytė pateikė ir kitą pavyzdį – nedidelį daugiabučių namų rajoną pietinėje miesto dalyje. „Visi tame „stebuklingame“ rajone parduodami butai kažkodėl gyventojų yra pervertinti, nors butų planas nėra pats geriausias, namų sienos sutrūkinėjusios ir t. t. Tiesiog yra susidariusi nuomonė, kad tas rajonas yra „geresnis“, nors nekilnojamojo turto rinkos dalyviai yra kitos nuomonės, – pasakojo ji. – Tiesa, būna, kad ir vadinamuosiuose prastesniuose rajonuose gali būti itin gerų nekilnojamojo turto objektų, tarkime, sovietmečiu valdžios atstovams statytų namų ar butų ir kt.“
NT ekspertė nenorėjo įvardyti konkrečių miesto rajonų, gatvių ar namų, nes, anot jos, bet kokia viešai išsakyta mintis gyventojus dar labiau skatina branginti savo turtą arba formuoja neigiamą nuomonę apie kitus miesto rajonus, dar labiau sumenkindama ten esančio NT vertę.
NT – ilgalaikė investicija
„Gyventojams, nusprendusiems įsigyti nekilnojamojo turto, patarčiau neapsiriboti vienu informacijos šaltiniu. Aišku, geriausia ateiti į nekilnojamojo turto agentūrą, kur jam bus suteikta nemokama profesionali konsultacija. Būna, kad klientas, nusižiūrėjęs tam tikrą objektą, pasikonsultavęs pakeičia savo nuomonę. Juk nekilnojamasis turtas yra ilgalaikė investicija, dažnai net pirkinys visam gyvenimui, todėl būtina viską gerai apsvarstyti“, – sako nekilnojamojo turto biuro vadovas Vaidotas Misius.
Paprašytas patarti, kada palankiausias metas pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą, jis įvardija du aspektus. „Viskas priklauso nuo to, kas ketinama daryti. Jei pardavus turtą siekiama gauti daugiau pinigų, tuomet, atsižvelgus į teigiamas prognozes, pravartu palaukti, kol jis pabrangs, o jei ketinama įsigyti brangesnį ar didesnį turtą, tuomet geriau tai padaryti dabar, nes vieno kvadratinio metro kaina nėra didelė. Remiantis prognozėmis, jei ketinama keisti būstą iš didesnio į mažesnį, patartina tai daryti vėliau, o jei mažesnį į didesnį – dabar, tiesa, tik tuo atveju, jei ketinama keisti gyvenimo sąlygas, o jei norima parduoti, tuomet galima surizikuoti ir parduoti vėliau, bet 100 proc. garantijos niekas neduoda, tai tik prognozės“, – sakė jis.
Išduoda vis daugiau paskolų
Lietuvos komercinių bankų atstovų teigimu, pastebėta, kad gyventojai vėl pradėjo žvalgytis į naujus būstus, norėdami pagerinti savo gyvenimo sąlygas. Bankų atstovai tikina, kad technologinės naujovės ir situacija finansų rinkoje palengvino būsto paskolų išdavimą, o gyventojai atsakymo dėl galimos būsto paskalos sulaukia net per kelias valandas. Bendras bankų paskolų portfelis per devynis šių metų mėnesius padidėjo 2,4 proc. (1,281 mlrd. Lt) iki 54,004 mlrd. Lt. Paskolų gyventojams portfelis ūgtelėjo 0,1 proc. (14,606 mln. Lt) iki 22,688 mlrd. Lt.
Nuo šių metų pradžios gyventojams suteiktų būsto paskolų portfelio nominali vertė padidėjo 0,2 proc. (48,713 mln. Lt) ir rugsėjo pabaigoje buvo 19,83 mlrd. Lt. Gyventojams išduotų vartojimo paskolų portfelio vertė šiemet padidėjo 9,2 proc. (77,169 mln. Lt) iki 912,175 mln. Lt.
NT rinka atsigauna. Registrų centro duomenimis, pernai spalio mėnesį šalyje buvo įsigyti 10302 nekilnojamieji daiktai, 2011 m. spalį – 8029, 2010 m. spalį – 7090, o 2009 m. spalį – 5945 pastatai, patalpos ir žemės sklypai kartu sudėjus. Bankai ir gyventojai palankiau vertina nekilnojamojo turto rinkos perspektyvas
Nors didžiausia dalis bankų ir namų ūkių vis dar nesitiki reikšmingų nekilnojamojo turto rinkos pokyčių, daugėja manančiųjų, kad rinkos sąstingis baigėsi ir kainos ilgainiui nuosaikiai kils, rodo Lietuvos banko užsakymu atliktos apklausos. Anot Virgilijaus Rutkausko, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento Makroprudencinės analizės skyriaus vyriausiojo ekonomisto, palyginti optimistiškai bankai vertina ir komercinio NT rinkos perspektyvas – beveik pusė apklausoje dalyvavusių respondentų tikisi komercinių patalpų kainų kilimo.
Per pastarąjį pusmetį nuo 31,1 iki 35,9 proc. išaugo ir NT kainų augimo besitikinčių namų ūkių dalis, tačiau kainų kitimo nesitikinčių namų ūkių dalis vis dar yra didžiausia – 39,7 proc.
NT kainų augimą prognozuojančių bankų dalis didėja jau antrą pusmetį iš eilės, taip pat daugėja manančiųjų, kad sąstingis Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje pasibaigė. Tačiau tokia pati dalis bankų mano, kad NT rinkos tendencijos bus nuosaikios iki pat 2014 m. pabaigos.
