Porą metų besipūtusio būsto statybų ir kainų burbulo sprogimo aidai garsiai atsiliepia ir šiandien. Gyvenimo pirkiniu neretas gali džiaugtis tik metus kitus, o vėliau gali tekti turėti reikalų su tikrų tikriausiu rūpesčių kalnu. Ką daryti, kad taip neatsitiktų?
Paulius Docka, advokatų kontoros „Devyžis ir partneriai WILL“ partneris, pripažįsta, kad Lietuvoje nekilnojamojo turto sandoriai jau daug civilizuotesni nei anksčiau ir negu sovietinėje erdvėje. Pavyzdžiui, notaras netvirtins būsto sandorio, jei pirkinys yra įkeistas arba areštuotas. Ši problema dar sunkiai įveikiama Rusijoje, kur apstu mėgėjų pasipelnyti parduodant svetimą turtą. Tačiau aklai sudaryti būsto pirkimo sandorį jis niekada nepatartų.
Verta paskubėti
Pasak Aido Petrošiaus, VĮ „Registrų centras“ atstovo ryšiams su visuomene, Lietuvoje iš sudaromų būsto pirkimo ir pardavimo sandorių maždaug 90 proc. vyksta dalyvaujant bankams, t.y. perkamas nekilnojamasis turtas, įrašytas į Hipotekos registrą. Panaši padėtis buvo ir 2005–2007 metais, kai nemažai butų buvo perkama spekuliaciniais tikslais, gavus paskolas. Tačiau tokie sandoriai Lietuvoje sudaromi tarpininkaujant bankui ar kitam kreditoriui, kuriam būstas yra užstatytas – pardavėjo įsipareigojimus perleidžiant pirkėjui. Kol to nepadaryta, notaras neturi galimybių sandorio patvirtinti – pirmiausia jis pateikia registrui elektroninę užklausą ir tik gavęs leidimą patvirtina dokumentus.
P. Docka primena, kad šykštus moka dvigubai. Todėl, gavus dokumentus, reikėtų paskubėti registruoti būstą Registrų centre. Tai brangiau, bet suteikia garantijų, kad kol bus tvarkomi formalumai, nepasikeis savininkas.
Pinigai palauks
Advokatas pataria, jei tik įmanoma, nemokėti už būsimą pirkinį avansu. Nekilnojamojo turto bumo metais dalies statomo buto kainos sumokėjimas avansu būdavo įprasta procedūra, ir pirkėjas nelabai galėjo to nedaryti, nes kaip ant mielių kilo ne tik būsto kainos, bet ir paklausa. Atsisakysi mokėti avansu – į tavo vietą stos dešimtys kitų pretendentų.
Ne vienas ir šiandien suka galvą, kaip atgauti įmokėtus pinigus. Juk, sprogus nekilnojamojo turto burbului, nemažai statybos projektų taip ir liko neįgyvendinta, statybos bendrovės masiškai bankrutavo, o iš bankrutavusio nelabai ką atgausi.
Nelaimėliai avansus neretai mokėjo iš gautų būsto paskolų, o liko ir be buto, ir be pinigų, tik su skolomis bankui.
Jei butas naujas
Naujas, dar dažais kvepiantis butas dažniausiai žada geresnę gyvenimo kokybę, negu statytas anksčiau. Bet jis daugiau ir kainuoja. Kita vertus, negali žinoti, kokių „siurprizų“ jis dar pateiks – naujas pirkinys žada vis naujų atradimų, ir nebūtinai vien malonių. Per beprotybe virtusį bumą naujieji būsto savininkai prisipirko kačių tikrų tikriausiuose maišuose. Skubėdamos uždirbti, statybos bendrovės, nors ne visos, dirbo greitai ir nekokybiškai, naudojo prastesnes statybines medžiagas negu derėtų pagal projektą.
„Skilusios sienos, trupa ir byra plytelės balkone, dėl prastos hidroizoliacijos bėga vanduo į automobilių aikštelę, praėjo 5 metai nuo statybos pabaigos, o jau reikia keisti vamzdžius“, – bėdas vardija 2005-aisiais naują butą nusipirkęs vilnietis Martynas.
Pasak P. Dockos, šiandien teismuose būsto savininkai dažniausiai bylinėjasi dėl atliktų darbų kokybės.
„Tai labai sunkios, ilgai trunkančios bylos, nes teisėjas broko nenustatys, reikia samdytis ekspertus, kurių Lietuvoje nėra daug, ekspertizės daug kainuoja“, – pasakoja advokatas.
Todėl, apsisprendus pirkti butą naujame name, reikėtų pirmiausia pasidomėti, ar namas visiškai baigtas statyti, ar patvirtintas naudoti (dėl to ne visi statytojai rūpindavosi), jei parduodamas tik su daline apdaila – ką ji duos. Būta atvejų, kad butai parduodami net be elektros įvadų.
Pravartu pasidomėti, kas projekto autorius, kokia statybos organizacija stato, kokius projektus ji dar yra įgyvendinusi. Jei statybos tik pradėtos, vertėtų pasidomėti bendrovės finansine padėtimi (jei balansas neigiamas, tikėtina, kad projektas nebus baigtas).
Į baigiamą statyti butą praverstų atsivesti išmanantį žmogų, kad darbus įvertintų patyrusia akimi. Juk būna, ir kaimynus skiriančios sienos per plonos, ir langai kreivai įstatyti – broko taisymą tektų finansuoti pačiam, nes sutartyje juk nurodyta, kad pirkėjas pretenzijų dėl darbų kokybės neturi. Būtent dėl to nereikia skubėti pasirašyti sutartį, kol neįvertinta darbų kokybė ir kol pastato nepriėmė Statybos inspekcija. Net toks apsidraudimas, žinoma, nieko negarantuoja, nes nemažai nuodėmių sumanūs statybininkai sukiša giliau, kur akys nepasiekia. Tačiau didelės dalies nenumatytų išlaidų tikrai padės išvengti.
Dar viena smulkmenėlė, ne taip paplitusi, bet... Pajūryje būta atvejų, kai naujo daugiabučio valdytojai visą namą įregistruodavo vienu unikaliu numeriu. Nusipirkęs butą tokiame name, pirkėjas tampa ne turto savininku, o tik dalininku, todėl prireikus butą parduoti tektų kaulyti visų be išimties kaimynų sutikimo. Kitaip tariant, ne namas, bet kiekvienas butas Registrų centre turi būti įregistruotas unikaliu numeriu.
Patikrintas laiko
Nors, kaip minėta, notaras nepatvirtins būsto pirkimo ir pardavimo sutarties be Centrinės hipotekos įstaigos sutikimo, tačiau nereikėtų pirkti ir buto sename name ar kitokio būsto (namo, sodybos) aklai.
Teisininkai perspėja, kad reikia būti akylesniems prieš rengiantis pirkti senesnį butą už gerokai žemesnę nei rinkos kainą. Maža kaina hipnotizuoja ir tuo naudojasi nesąžiningi pardavėjai, nors kitąsyk parduoti būstą skubama ir dėl objektyvių priežasčių.
Prieš perkant seną butą reikėtų pasidomėti, kaip buvo mokami komunaliniai mokesčiai. Tai galima sužinoti arba tiesiogiai, gavus pardavėjo įgaliojimą, arba iš pardavėjo pareikalauti, kad pas notarą atsineštų pažymas apie sumokėtus mokesčius.
Žinotina, kad sutuoktiniai butą turi parduoti kartu. Jei pardavėjo šeimoje yra nepilnamečių, tokiam sandoriui reikia gauti teismo leidimą, kai tas butas yra vienintelis šeimos turtas.
Būta nemažai atvejų, kai išsikraustęs pardavėjas bute palieka seną arba neįgalų asmenį. Bandymas jį iškeldinti jėga gali baigtis baudžiamąja byla, nes Lietuvos civilinė teisė gina neišsikraustančiuosius iš buto. Šiuos dalykus reikia gerai aptarti su pardavėju, o kai kas net ryžtasi rizikuoti: iš pradžių sumokėti tik dalį pinigų, o likusią sumą – tik tada, kai butas bus visiškai tuščias. O kas, jei „įkaitas“ vis dėlto liks bute?
Pasak P. Dockos, seno buto pirkimas gali grėsti nenumatytais įsipareigojimais – pavyzdžiui, jei tik įsikėlus sužinoma, kad namą planuojama renovuoti.
Kaip visada, gali būti svarbių buitinių dalykų: kas bus kaimynai, gal pirmame aukšte yra baras – klaidinga manyti, kad jis bus uždarytas, kai tik namo gyventojai to įsigeis. Gal yra kokia įsisenėjusi tvarka statant automobilį. Tai smulkmenos, tačiau reiškia santykių su kaimynais, o kartu ir kasdienio gyvenimo kokybę.
Beje, kiek kartų keitėsi buto, kurį norite įsigyti, savininkai, tarkim per pastaruosius 10 ar 15 metų? Sužinokite – bus peno pamąstyti ir gal net apsispręsti.
FAKTAI
Per pastaruosius metus pastebimai pasikeitė butų rinkos struktūra. Naujos statybos butai, kurie per nekilnojamojo turto kainų piką (2008 m. antrąjį ketvirtį) Vilniuje sudarė 60 proc. visų butų pardavimų, šiemetėje sostinės butų rinkoje užėmė vos 20 proc. dalį. Likusios šalies dalies butų rinkoje naujų butų dalis sumenko nuo 35 proc. 2008-aisiais iki 11 proc. šiais metais.
Pastaraisiais metais Lietuvoje per mėnesį įregistruojama vidutiniškai po 1 000 būsto pirkimo ir pardavimo sandorių.
2010 m. per mėnesį Centrinėje hipotekos įstaigoje buvo areštuojama vidutiniškai 5 000 būstų, o įkeičiama – apie 2 200. Daugiausiai pastarąjį dešimtmetį butų buvo areštuota 2009 m. – vidutiniškai po 11 tūkstančių.
