Ekspertai įspėja, kad suprastėjęs įperkamumas kelia sunkumų pirminės rinkos aktyvumui, situaciją ištaisyti galėtų gyvenamojo NT mokestis.
Kainų augimas didesnis nei per dešimt metų
Lietuvos banko Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas Dovydas Poderis kalbėjo, kad tokio būsto kainų augimo nebuvo keturiolika metų.
„Naujausiais Statistikos departamento duomenimis, būsto kainų augimo tempas Lietuvoje 2021 m. trečiąjį ketvirtį siekė 18,9 proc. ir buvo sparčiausias nuo 2007 metų trečiojo ketvirčio. Vilniuje kainos augo kiek sparčiau (19,1 proc.) nei likusioje Lietuvoje (18,6 proc.). Butų kainos augo sparčiau (19,9 proc.) nei namų (16,1 proc.). Kainos auga tiek naujos statybos būstų segmente (metinis kainų augimo tempas sudarė 17,8 proc.), tiek ir senesnės statybos (19,8 proc.)“, – teigė D. Poderis.
Brangstant būstams, jie darosi vis sunkiau įperkami – vyresnysis ekonomistas teigia, kad tai ateityje gali būti didelė problema.
„Trečiąjį šių metų ketvirtį būsto kainų augimas jau ženkliai viršijo atlyginimų augimą (9 proc. p. remiantis Lietuvos statistikos departamento duomenimis), tad šioms tendencijoms tebesitęsiant, būsto įperkamumas gali reikšmingai suprastėti“, – įspėjo D. Poderis.
Itin ryškus kainų augimas buvo užfiksuotas lapkritį, penkiuose didžiuosiuose miestuose kainos buvo gerokai didesnės nei pernai.
„Naujesni Lietuvos banko ir privačių rinkos dalyvių (Ober–Haus) duomenys rodo, kad 2021 m. lapkričio mėn. metinis butų kainų augimo tempas paspartėjo dar labiau. Pagal Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksą (PSBKI), butai 2021 metų lapkričio mėn. Lietuvoje buvo 22,4 proc. brangesni nei prieš metus. Panašų kainų augimo tempą rodo Ober–Haus kainų indeksas (OHBI) – pagal jį, butai penkiuose didžiausiuose miestuose lapkričio mėnesį buvo 22,2 proc. brangesni nei prieš metus. Vilniuje metinis kainų augimo tempas lapkričio mėn. pagal PSBKI siekė 21,3 proc. (pagal OHBI – 23,6 proc.), Kaune – 23 proc. (21,8 proc.), Klaipėdoje – 16 proc. (19 proc.)“, – teigė D. Poderis.
„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus kalbėjo, kad dabar įsigyti būstą yra kur kas sudėtingiau.
„Išaugus preliminarių sutarčių skaičiui pirminėje rinkoje, naujo būsto kainų statistika veikiau atspindi ne šių, o praėjusių metų tendencijas. Vertinant alternatyvius kainų indeksus, būsto brangimas Vilniuje galėjo siekti apie 20 proc., ir tai reikštų, kad realiai būsto įperkamumas Vilniuje per metus sumažėjo“, − teigė V. Šimkus.
Didžiausių problemų atsiranda pirminėje rinkoje – šiuo metu ji yra žemesniame lygyje.
„Pirminės rinkos aktyvumas pastaraisiais mėnesiais yra kiek žemesniame lygyje nei 2019 metais. Tuo metu senos statybos segmento aktyvumas, nors ir šiek tiek sumažėjęs, vis dar viršija prieš pandemiją buvusį lygį“, − kalbėjo V. Šimkus.
Žmonėms kainos atrodo nepriimtinos, ypač sunku rasti būstą Vilniuje.
„Taip pat svarbu pastebėti, kad būsto pasiūla šalies sostinėje yra nukritusi į žemą lygį, todėl dalis gyventojų tiesiog neranda įsigyti tinkamo būsto. Neatmestina ir tai, kad spartus būsto kainų augimas dalį gyventojų atbaidė nuo būsto įsigijimo, nes jiems kaina nebeatrodo priimtina“, − pasakojo V. Šimkus.
Kainos išlieka nestabilios
D. Poderio teigimu, gerokai suprastėjęs įperkamumas sumažino būstų pardavimus, bet jie vis dar išaugę.
„Šiais metais būsto kainų augimo pagreitis buvo didžiausias vasarą, kai pagal PSBKI būsto kainų mėnesinis augimo tempas Lietuvoje vidutiniškai siekė 2,7 proc. Rudenį mėnesinis augimo tempas sulėtėjo iki 1,2 proc., ir jei šiuo metu matomos tendencijos nesikeis, 2022 metų vasarą metinis kainų augimo tempas pradės stabilizuotis dėl bazės efekto, tačiau išliks gana spartus. Sparčiai augant kainoms ir prastėjant įperkamumui, esant ribotai pasiūlai ir pasirinkimo galimybėms, būsto pardavimai 2021 metų trečiąjį ketvirtį palyginus su antruoju sumažėjo apie 8 proc., tačiau išlieka didesni nei priešpandeminiais metais“, – komentavo vyresnysis ekonomistas.
Jo nuomone, padidėjus parduodamų būstų skaičiui būtų įmanoma suvaldyti paklausos ir pasiūlos išsibalansavimą.
„Papildoma būstų pasiūla mažintų per pandemiją susiformavusį būsto paklausos ir pasiūlos disbalansą ir spaudimą kainoms. Statistikos departamento duomenimis galima įžvelgti pasiūlos atsigavimo ženklų – pradėtų statyti būstų skaičius per pirmus devynis šių metų mėnesius buvo 35 proc. didesnis nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus, ir 59 proc. bei 23 proc. didesnis nei atitinkamais laikotarpiais 2018 ir 2019 metais. Vis dėlto, net ir pasipildžius pasiūlai naujais būstais, spaudimas naujų būstų kainoms gali išlikti dėl sparčiai augančių statybos kaštų – metinis gyvenamųjų pastatų statybos kainų augimas spalio mėn. siekė 10 proc., tai yra daugiausiai nuo 2008 metų“, – kalbėjo D. Poderis.
Jis užsiminė, kad situaciją padėtų suvaldyti gyvenamojo NT mokestis.
„Kita priemonė, galinti užtikrinti tvarią būsto rinkos raidą, yra gyvenamojo NT mokestis. Šiuo metu Finansų ministerija ruošia galimus NT mokesčio pakeitimo siūlymus. Lietuvos bankas remia plataus masto NT mokesčio nustatymą – jis turėtų būti progresinis, nesudarantis prielaidų jo išvengti piktnaudžiaujant, turintis paprastą dizainą ir efektyviai surenkamas. Tai padėtų ne tik surinkti papildomų lėšų į biudžetą, bet ir mažintų paskatas investuoti į pakankamai įšilusią NT rinką ir taip prisidėtų prie finansinio stabilumo užtikrinimo“, – teigė D. Poderis.
Taip pat keitėsi ir būsto paskolų palūkanos – spalį jos buvo mažiausios palyginus su pastaraisiais ketveriais metais.
„Būsto paskolų palūkanų normos šiais metais mažėjo ir spalio mėn. siekė 2,07 proc. – mažiausiai nuo 2017 metų pabaigos. Naujausios Lietuvos banko atliktos bankų apklausos duomenimis, bankai jau šeštą ketvirtį iš eilės teigė, kad šiek tiek sumažino būsto paskolų maržas, tad jei konkurencija skolinant būsto įsigijimui nesilpnės, palūkanų maržos neturėtų reikšmingai padidėti“, – komentavo D. Poderis.
Didėjančios kainos mažina susidomėjimą būstais
D. Poderis komentavo, kad nereikėtų atmesti palūkanų augimo galimybės, tačiau normos neturėtų būti didinamos.
„Palūkanos galėtų didėti, jei jų kita dedamoji – Euribor norma – perkoptų 0 proc. ir taptų teigiama. Tačiau dėl energetikos ir žaliavų kainų šuolio tikėtina tik laikinai padidėjusios infliacijos ir naujų viruso atmainų keliamų rizikų ekonomikos atsigavimui prognozuojama, kad ECB nustatomos palūkanų normos artimiausiais metais neturėtų būti didinamos“, – sakė D. Poderis.
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis prognozavo, kad būstų kainų kritimo artimiausiu metu tikėtis nereiktų.
„Brangios žaliavos, darbuotojų trūkumas, didėjančios darbo sąnaudos ir naujas valstybinės žemės mokestis – dėl šių priežasčių sudėtinga tikėtis, kad būstas artimiausiu metu gali atpigti. Vis tik atslūgusi būsto paklausa ir, tikėtina, augsianti jo pasiūla turėtų sugrąžinti balansą į būsto rinką ir prislopinti kainų augimą“, − teigė N. Mačiulis.
Vyriausiasis ekonomistas užsiminė, kad palūkanos išliks aukštos, dėl to vis daugiau žmonių nebenorės įsigyti naujo būsto.
„Vis dar mažai tikėtina, kad per artimiausius dvejus metus ECB pakels bazines palūkanas aukščiau nulio, tačiau horizonte jau matoma itin žemų palūkanų normų eros pabaiga. Tai galėtų šiek tiek sumažinti būsto įperkamumą, ir prislopinti norą pirkti bet kokį bustą ir už bet kokią prašomą kainą“, − kalbėjo N. Mačiulis.
Jis pabrėžė, kad visi klientai gauna individualias palūkanų normas, yra fiksuojami reguliavimai.
„Pirmiausiai reikia paminėti, kad palūkanų normos kiekvienam klientui yra nustatomos individualiai ir priklauso nuo kliento rizikos vertinimo, kredito istorijos, bendradarbiavimo su banku apimčių, perkamo turto ir panašiai. Iš kitos pusės maržoje atsispindi banko finansavimosi ir kapitalo kaštai, atliekami tinkami atidėjimai, reguliavimo keliamų reikalavimų įgyvendinimas, o siekiamas pelningumo lygis užtikrina tvarias plėtros galimybes“, − užbaigė vyriausiasis ekonomistas.
