Socialiniame tinkle žmonės dalinosi, kaip jiems pavyko gauti būsto paskolą nesukaupus pradinio įnašo. Jie tikino, kad niekas neskundžia, nes laimi visos pusės: tiek pirkėjas, tiek pardavėjas, tiek ir pats brokeris.
Specialistai neslepia, kad ši schema, pakeičiant skaičių turto kainoje, buvo ir galimai vis dar yra naudojama, o ją susekti ir nubausti prie to prisidėjusius asmenis – vargiai pavyktų.
Vis tik, anot pašnekovų, šis būdas tampa vis sunkiau įmanomas, pavyzdžiui, dėl atsiskaitymo grynaisiais pinigais ribojimo.
Be pradinio įnašo esą išsisuko ne vienas lietuvis
Socialinio tinklo „Facebook“ grupėje užvirė karšta diskusija po to, kai vienas asmuo paklausė, ar butas be pradinio įnašo – įmanoma, ar ne:
„Informacijos – mažai, tačiau brokerė „sutvarkytų“ dokumentus taip, kad pradinio įnašo nereikėtų. Kyla labai paprastas ir natūralus klausimas – kaip? Pavyzdžiui, butas – didmiestyje, kaina – apie 80 tūkst. eurų.“
Viena moteris komentaruose rašė, kad „aišku, įmanoma“. Ir papasakojo, kad prieš 7 metus pirko butą už 56 tūkst. eurų, turėdama tik 3 tūkst. eurų avansui ir dokumentų tvarkymui.
„Tik butą turi daugiau įvertinti“, – pridūrė ji.
Kita gyventoja taip pat teigė, kad tai – įmanoma: „Mes taip pirkome. Reikėjo gal 4 tūkst. eurų tam įnašui. Brokeriai, kaip sakot, sutvarkė dokumentus.
Bet, kiek suprantu, mums buvo įmanoma taip padaryti, nes butas buvo ką tik pastatytas ir neįrengtas.“
Komentaruose pasipylus klausimams, kaip tai pavyksta, vienas vilnietis paaiškino: „Jei butas kainuoja 80 tūkst. eurų, tai brokeriai padaro taip, kad įvertina butą 95 tūkst. eurų. Tada pirkimo–pardavimo sutartyje nurodo kainą 95 tūkst. (ne 80 tūkst.) eurų.
Rašo, kad 15 tūkst. eurų – nuosavų, o 80 tūkst. eurų – paskola. Banke prašo 80 tūkst. eurų. Parodo kaip nors, kad tie 15 tūkst. eurų buvo sumokėti pirkėjui, bet faktiškai – ne. Ir bankas pardavėjui perveda 80 tūkst. eurų. Pirkėjas nieko iš savų nemoka.“
Grėsmės – tik hipotetinės?
Viena iš komentatorių abejojo, kaip brokerė „sutvarkytų“ dokumentus, mat bankai vis tiek prašo įrodymų, pvz., pavedimo išrašo, kad buvo sumokėtas pradinis įnašas:
„O, prie to paties, tai yra nelegalu ir tokie brokeriai turėtų būti apskųsti tam tikroms įstaigoms.“
Jai atsakiusi moteris patikino, kad nėra asmens, kuris apskųstų, nes visi schemos dalyviai yra suinteresuoti, kad schema suveiktų.
T. y. pirkėjas išsisuka be pradinio įnašo, pardavėjas parduoda greičiau, o brokerio sandėris – sėkmingas.
Dar kita moteris aiškino, kad nurodžius melagingą, užkeltą buto kainą banko vadybininkas greičiausiai užsimerkia į tai, kad kliento sąskaitoje nėra santaupų pradiniam įnašui ir nereikalauja pavedimo kopijos arba ją galima padirbti.
„Brokeris, matyt, turi susikūręs savo ratelį „brokeris – vertintojas – vadybininkas“ ir suka sandorius. Belieka pardavėją įtikinti dalyvauti schemoje, nes juk sutartyje reikia nurodyti didesnę kainą, nei reali.
Bet pardavėjas greičiausiai, kad sutiks, nes parduoti nori. O dėl įstatymo pažeidimo kylančios grėsmės yra labiau hipotetinės nei realios. Dar neteko girdėti, kad tokios schemos būtų išviešintos, o schemos dalyviai – nubausti“, – svarstė vilnietė.
Būdų yra visokių, bet ar verta?
Bendrovės „Būsto departamentas“ atstovai įvardijo, kad minėtas pirkimo būdas buvo ypač populiarus iki 2008 m. finansinės krizės, kuomet paskolos bankuose buvo dalinamos labai nesudėtingai. O turto vertintojai vertes galėjo nesunkiai kaitalioti.
„Tokia terpė leido visiškai paprastai pakeisti turto vertę, rodomą bankui, ir taip, imituojant nuosavų lėšų įmokėjimo faktą, gauti paskolą visai mokamai už turtą sumai.
Šiuo metu situacija yra gerokai pasikeitusi. Nemažai turto vertintojų prarado licencijas, o tie, kurie išsaugojo ar nuolat dirbo sąžiningai, šiuo metu labai vertina savo turimą darbą ir atsisako fiktyvių turto vertinimų“, – dėstė pašnekovai.
Vis tik jie neslėpė, kad tokį gudravimo veiksmą įžvelgti yra labai sudėtinga. Anot pašnekovų, visas dėmesys – turto vertinimui:
„Bankas, įtaręs, kad vertė neatitinka realybės, gali nepriimti vertinimo ir paprašyti kito specialisto vertinimo. Bet, ar pastebėtam realybės neatitinkamam vertinimui ir jo autoriui gali būti pareikšti kažkokie įstatymo pažeidimai, vargu. Jis pats rizikuoja būti nepripažįstamu bankų vertintoju.“
Specialistai užsiminė, kad egzistuoja ir sudėtingesnės schemos, kaip galima apeiti pradinio įnašo faktinį mokėjimą: „Bet ar verta į tai gilintis, kalbėti apie tai ir edukuoti visuomenę apie nesektinus būdus?
Jei brokeris siūlo panašaus pobūdžio paslaugas, reikia suprasti, kad jis tikrai nesirūpina jūsų, kaip pirkėjo, finansinėmis galimybėmis ateityje. Jo tikslas – bet kokiomis aplinkybėmis parduoti objektą.“
Pasak „Būsto departamento“ atstovų, toks sandoris gali būti labai netvarus ir, išgirdus tokį pasiūlymą, apskritai būtų gerai pagalvoti, ar verta tęsti darbą su tokiu pardavėju.
Bankai gali griežtinti sąlygas ar net nebeteikti paslaugų
Lietuvos bankų asociacija (LBA) teigė neigiamai vertinanti bet kokį sukčiavimo būdą.
Ir akcentavo, kad jį įvykdžiusiam asmeniui (ar asmenims) yra taikoma teisinė atsakomybė pagal mūsų šalyje galiojančius įstatymus.
„Taip pat atkreiptume dėmesį, kad kredito įstaiga, sužinojusi, kad būsto kredito gavėjas pateikė klaidingą informaciją ar įvykdė kitokią apgaulę, gali nutraukti būsto kredito sutartį ar pritaikyti griežtesnes kredito grąžinimo sąlygas, pagal konkrečioje sutartyje su kredito įstaiga numatytas nuostatas“, – įspėjo asociacija.
Anot LBA, jeigu būsto kredito gavėjas iš anksto atliko avansinį mokėjimą būsto pardavėjui, kredito įstaiga prašo pateikti dokumentus įrodančius tokio mokėjimo atlikimą.
Asociacija pabrėžė, kad kredito įstaigų ir jų klientų santykiai yra paremti abipusio pasitikėjimo principu:
„Sužinojusi, kad konkretus asmuo yra sukčiavęs, kredito įstaiga gali nuspręsti jam neteikti paslaugų.“
Pirkėjas gali prarasti pinigus
„Inreal“ įmonių grupės Tarpininkavimo ir pardavimų departamento vadovė Ieva Šikšnytė-Brazienė komentavo, kad tokios „schemos“ galėjo būti įmanomos iki 2022 metų lapkričio 1 d., kai nebuvo atsiskaitymo grynaisiais pinigais ribojimo.
Jos spėjimu, tai veikiausiai vyko tik tarp fizinių asmenų, nes nei vienas savo reputaciją vertinantis plėtotojas esą sukčiavimais neužsiima.
„Perkant nekilnojamąjį turtą su paskola, bankai ir notarai itin nuodugniai tikrina visus pavedimus, tad įsigyti turtą be pradinio įnašo net teorinių galimybių tokiai „schemai“ tiesiog nėra.
O, jei tai pasiūlytų pardavėjas – pervesk, po sandorio grąžinsiu – į labai pavojingą situaciją pakliūtų pirkėjas, rizikuodamas prarasti atitinkamą sumą“, – kalbėjo pašnekovė.
Ar įvertinus turtą brangiau, tikrai parduos pigiau?
„Būsto departamento“ nuomone, šiuo metu tokios schemos, kuomet yra organizuojamas pirkimas be pradinio įnašo, – labai retas atvejis.
„Visų pirma, vertintojai nebedaro fiktyvių vertinimų. Bankai yra atsirinkę vertintojus, kuriais pasitiki ir kurių vertinimus priima. Čia yra vienas pagrindinių faktorių, dėl ko toks pirkimo be pradinio įnašo būdas yra arba nepadaromas, arba padaromas labai sunkiai“, – išskyrė atstovai.
Kaip antrą priežastį jie įvardijo tai, kad paskola yra išduodama remiantis turto vertinimo kaina. Taigi tokiu atveju nei vienas pardavėjas, žinodamas, kad jo turtas yra vertinamas brangiau, neparduos jo pigiau.
„Bankai irgi įvedė saugiklius – suklastoti pradinio įnašo gavimą tapo sudėtinga, nes bankai reikalauja, kad tokie mokėjimai būtų atliekami tik pavedimu.
Šiuo atveju, jei pirkėjas sąskaitoje neturėjo reikiamos sumos, bet staiga ją įsinešė ir atliko pavedimą pradiniam įnašui, bankas gali susidomėti pinigų kilme“, – pastebėjimais dalijosi pašnekovai.
Tokie sukčiavimai gali viską tik pabloginti
„Būsto departamento“ vertinimu, ši sukčiavimo schema – neatsakingas visų tokioje veikloje dalyvaujančių šalių elgesys.
Anot atstovų, pats pirkėjas pažeidžia saugaus skolinimosi principą. Mat tam, kad skola nesukeltų finansinių problemų ateityje, paskolai turi būti pasiruošta tinkamai:
„Turi užtekti sukauptų lėšų ir pradiniam įnašui, ir mokėjimams, ir kažkuriam laikui, jei pajamos sumažėtų ar jų laikinai nebūtų.“
O turto vertintojų lengvas verčių kaitaliojimas, pasak „Būsto departamento“, nedavė aiškios statistikos suprasti realią nekilnojamo turto rinką, kas irgi yra ganėtinai neatsakinga.
„Nekilnojamojo turto brokerių siūlymai organizuoti tokius pirkimus be pradinio įnašo, siekiant parduoti turtą, keldavo riziką patiems pirkėjams.
Nes, jei žmogus nesukaupė pradinio įnašo nekilnojamajam turtui pirkti, tai labai tikėtina, kad ateityje jis susidurs ir su nemokumo problemomis“, – vardijo specialistai.
Skolintis be pradinio įnašo galima ir legaliai
Neturintiems pradinio įnašo, tačiau svajojantiems apie nuosavą būstą, I. Šikšnytė-Brazienė rekomendavo išperkamosios nuomos paslaugą, kurią siūlo nemažai vystytojų.
„Būsto departamentas“ taip pat paminėjo – jei jau yra didelis noras įsigyti namus, o pradinio įnašo nepavyksta sukaupti, yra rinkoje pardavėjų, kurie siūlo įsigyti butus išperkamąja nuoma.
„Tai – lengviausias ir visiškai legalus būdas įsigyti būstą neturint pradinio įnašo. Bet visada yra būtina racionaliai įsivertinti savo galimybes mokėti nuolatines įmokas ir tiksliai žinoti galimybes vėliau gauti paskolą.
Būsto įsigijimas tinkamai neįvertinus savo galimybių gali pridaryti finansinių nuostolių“, – komentavo atstovai.
