„Klientų įsigyjančių prabangų būstą buvo visada, tačiau nebuvo tiek pasiūlos, kiek jos yra šiandien, ir klientai, ieškantys prabangaus NT, dažniausiai statydavosi prabangius individualius namus gerose vietose. Šiai dienai klientų požiūris šiek tiek pasikeitė, nes atsirado kokybiškų projektų centrinėje miesto dalyje. Todėl klientai, turintys aukštas pajamas ir galintys sau leisti įsigyti prabangų turtą, šiandien turi iš ko rinktis. Būtent tai ir išjudino rinką bei padaugėjo sandorių šiame segmente“, – tv3.lt nurodo „Baltic Sotheby`s International Realty“ prabangaus NT ekspertas Robertas Karalius.
Vilnių vejasi Kaunas, Klaipėda mindžikuoja
Nestebina, bet Vilnius – pirmaujantis tiek pagal prabangių NT objektų kiekį rinkoje, tiek pagal sandorių skaičių.
„Iki 2015 metų vidutiniškai per mėnesį būdavo parduodama apie 10 naujos statybos prabangių būstų, o nuo 2015 metų apie 40 butų per mėnesį. 2017 metais per 10 mėnesių Vilniuje buvo parduota apie 420 naujos statybos prabangių butų ir šis skaičius yra lygus visų 2016 metų rezultatui, tad akivaizdu, jog šiais metais prabangių naujos statybos butų pardavimai viršys praėjusių metų rezultatus“, – sako „Inreal“ analitikas Robertas Žulpa.
„Ober–Haus“ vyresnysis rinkos analitikas Raimondas Reginis prideda, kad jeigu iš 2013–2014 metais Vilniuje pastatytų butų brangesnių butų dalis sudarė tik 6–7 proc., tai 2016 metais šis rodiklis ūgtelėjo iki 13 proc. Iš 2017–2018 metais jau pastatytų ir planuojamų pastatytų butų, brangesnių butų dalis sudarys jau 15 proc., t.y. beveik 1300 butų, skaičiuoja analitikas.
„Sparčiai auganti tokio būsto pasiūla, siūlomi vis įdomesni ir kokybiškesni projektai geriausiose Vilniaus miesto vietose (centrinėje miesto dalyje, Senamiestyje ir prestižiniuose rajonuose), pirkėjus pasitinka vis aukštesnėmis jų pardavimo kainomis“, – sako analitikas.
Jis skaičiuoja, kad 2013–2014 metais naujai įgyvendintuose projektuose butų kainos su daline apdaila siekė iki 2900–3200 Eur/kv. m, o 2016–2017 metais už butus brangiausiuose projektuose pirkėjai jau moka iki 4000–4500 Eur/kv. m.
R. Žulpa prideda, kad vidutiniškai naujos statybos prabangaus būsto pasiūlos kainos Vilniuje šiuo metu siekia apie 2 810 EUR/kv. m ir nuo metų pradžios išliko stabilios „Tačiau pastebimai didesnes kainas lemia ne tik sparčiai augusios nekilnojamojo turto kainos, tačiau ir pasiūlos pokytis – plėtotojai vis drąsiau investuoja į projektus, kurie yra pačiose geriausiose miesto vietose, aukštesnės energetinės klasės, rekonstruotose istoriniuose pastatuose ir pan. Todėl šiuo metu pasirinkimas yra nepalyginamai didesnis ir kokybiškesnis (tuo pačiu ir aukštesnėmis pardavimo kainomis) nei prieš 3–4 metus“ – paaiškina R. Reginis.
„Pasiūlos kainų augimui sostinėje artimiausiu metu priežasčių nėra, kadangi statytojai yra gerokai aktyvesni nei pirkėjai. Per šiuos metus Vilniuje buvo naujai pradėti apie 630 prabangių butų pardavimai, o neparduotų butų sandėlis spalio pabaigoje siekė apie 715 butų ir nuo metų pradžios išaugo trečdaliu“, – prognozuoja R. Žulpa.
Tačiau NT analitikai džiaugiasi dėl Kauno. Jie pastebi, kad vis daugiau atsiranda projektų centrinėje miesto dalyje ar kitose prestižinėse miesto vietose, pavyzdžiui, Žaliakalnyje.
„Ober–Haus“ vyresnysis rinkos analitikas Raimondas Reginis komentuoja, kad pirmieji brangesnio turto segmento atsigavimo ženklai Kaune fiksuojami tik nuo 2016 metų. Pasak jo, pirkėjai jau pasirengę mokėti didesnę kainą už tokį būstą.
„Jeigu 2016 metų pradžioje butų įsigijimo sandoriai „neperlipdavo“ 1800 Eur/kv. m kartelės, tai šiais metais jau registruojami butų įsigijimo sandoriai, kuriuose butų su daline apdaila kainos siekia iki 2000–2200 Eur/kv.m“, – nurodo analitikas.
Nors nurodoma, kad Klaipėdoje atsigavimo ženklų dar nematyti, pasiūla vis dar yra pakankamai kukli todėl brangesnio būsto sandorių apimtys yra mažos, vidutinės kainos skiriasi. „Ober–Haus“ duomenimis, vidutinė kaina viršijo 1800 Eur/kv.m, „Inreal“ duomenimis – 2200 Eur/kv.m.
„Tikėtina, jog atsigaunant šių miestų prabangaus segmento rinkoms, šiuose miestuose matysime daugiau atsirandančių projektų, nes centrinėse miestų dalyse netrūksta apleistų pastatų ir teritorijų, kurie galėtų būti konvertuojami į prabangų gyvenamą būstą, o statytojai įvertinę konkurentų sėkmę vis drąsiau imsis tokių projektų“, – sako R. Žulpa.
„Matydami teigiamus pokyčius investicijų Kaune dairosi ir klientai iš Vilniaus. Klaipėdoje prabangaus NT rinka vis dar nėra tokia aktyvi, tačiau vis daugiau pasiūlos atsiranda pajūrio kurortuose Palangoje ir Neringoje tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje. Jaučiame pirkėjų susidomėjimą antruoju/atostogų būstu ir pastebime jų aktyvumą šiuose kurortuose“, – prideda R. Karalius.
Kiek laiko praeina, kol būstas sulaukia pirkėjo?
„Baltic Sotheby`s International Realty“ prabangaus NT ekspertas R. Karalius patikina, kad Vilniuje prabangų turtą vis dažniau perka ne tik lietuviai, tačiau ir užsieniečiai – tiek investiciniais tikslais, tiek ir gyvenimui. Dažniausiai pasitaikantys sandoriai – išskirtiniai butai Vilniaus senamiestyje. Vilniuje klientai tampa vis labiau išrankesni ir įsivertina ne tik statybų kokybę, tačiau ir kitus svarbius projekto atributus (reprezentatyvi laiptinė, kaimynystė, konsjeržas ir pan.).
„Jeigu kalbame apie antrinę rinką, kai butų ar namų savininkai nori parduoti jau įrengtą savo turtą, pardavimo trukmė priklauso nuo keleto veiksnių – turto išskirtinumas, konkurencinė aplinka ir kaina. Vidutiniškai prabangus turtas parduodamas per 4–6 mėn. laikotarpį, tačiau pasitaiko ir atvejų, kai dėl turto išskirtinumo ( išskirtinė vieta, architektūra ar interjeras) turtas parduodamas ir per keletą dienų.
Pirminėje rinkoje, kai butai parduodami dar statomuose projektuose, parduodama apie 80 proc. turto iki statybų pabaigos. Tokių rezultatų galima pasiekti tik tokiais atvejais, kai yra visapusiškai apgalvota projekto koncepcija, aiški vieta su gera kaimynyste bei teisinga kainodara. Turime ir tokių atvejų, kai iki projekto statybos darbų pabaigos parduodamas visas projekte esantis turtas“, – atskleidžia R. Karalius.
R. Reginis tv3.lt pasakoja, kad brangesnio būsto pardavimas tikrai išlieka nemažu iššūkiu tokio būsto pardavėjams – tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje. Turintys tokį turtą ir norintys jį parduoti dažniausiai neskuba (ypatingai antrinėje rinkoje) ir stengiasi parduoti už kuo didesnę kainą.
„Jeigu ekonominės ir vidutinės klasės būstas antrinėje rinkoje dažniausiai už rinkos kainą parduodamas per 1 ar 2 mėnesius, tai brangesnio būsto pardavimas gali užtrukti net iki 1–2 metų. Dažniausiai tokio turto savininkai yra nemažai investavę į jo įrengimą ir tikisi maksimalios kainos (dažniausiai aukštesnės nei rinkos kaina), todėl pardavimo procesas trunka daug ilgiau ir reikalauja papildomų pastangų iš pardavėjo (pvz., kreiptis pagalbos į turto pardavimo paslaugas teikiančias įmones)“, – patirtimi dalinasi NT analitikas.
„Luminor“ būsto NT brokerė Agnė Navickienė nurodė, kad atsiradus galimybei rinktis, vien gražios vietos ir gražaus vaizdo perkantiems prabangų būstą nebepakanka. Reikia pasiūlyti daug daugiau, o kartu ir tinkamą kainą, kitaip vienas objektas gali būti neparduotas ir metus laiko.
„Ne visi namai pataiko į prabangų segmentą. Turi būti ir gera architektūra, ir vaizdas iš būsto, ir erdvi stovėjimo aikštelė didesnei mašinai, ir liftas, ir kokybė – aukšta energetinė klasė, ir net lubų aukštis. Negali būti prabangus būstas, jei 270 cm aukštis. O be to svarbi tampa ir kaimynystė, bendruomenė.
Vilniuje yra ir senesni namai su gera vieta ir vaizdu, bet nėra lifto, stovėjimo aikštelių, laiptinės neatitinka standartų – kavinių bendri įėjimai, neprižiūrėta. Šie būstai nėra patrauklūs.
Su namais dar sudėtingiau, nes rinkoje yra tų namų, kurie senesni ir šių neparduosi kol nebus pasiūlyta rinkos kaina. Galbūt už juos mokėta daugiau, kai statyta bet laikmetis savo padaro, klientas daug reiklesnis“, – tv3.lt pasakoja ji.
R. Reginis apibendrina, kad tolimesnės prabangaus būsto perspektyvos kaip ir visos nekilnojamojo turto rinkos, priklausys nuo bendros ekonominės situacijos šalyje ir atskiruose miestuose. „Augančios gyventojų pajamos ir besiplečiantis aukštesnių pajamų gyventojų sluoksnis turi teigiamos įtakos tiek pasiūlos, tiek paklausos rodikliams. Esant priešingai situacijai (ypatingai mažesniuose miestuose), perspektyvos išlieka miglotos“, – konstatuoja jis.
