Kainų pokyčių laukti senos statybos būsto segmente?
Kadangi vis daugiau Lietuvos gyventojų pirko būstą su tikslu jį išnuomoti ir taip užsidirbti, buvo prognozuota, kad dėl padidėjusios pasiūlos daugiau derybinių svertų turės tie, kurie nori būstą išsinuomoti. Tad dėl to ir kainos turėtų mažėti. Visgi, panašu, prognozė neišsipildė.
„Šiuo metu būsto nuomos kainų lygis Vilniuje stabilizavosi. Nors 2015–2017 m. buvo skaičiuojama, jog net 30 proc. naujų būstų buvo nupirkti investicijai (nuomai) ir rinka sostinėje laukė kainų kritimo, tačiau didesnė korekcija neįvyko, o tokia situacija, iš esmės, susiklostė dėl dviejų aspektų.
Pirmiausia, atsivėrė naujos galimybės: vis stiprėjanti trumpalaikės nuomos rinka pritraukė ir ilgalaikės nuomos senbuvius, ir naujai atsiradusius investuotojus, todėl ilgalaikės būstų nuomos pasiūla stipriai neišaugo.
Antra priežastis – ekonominiai veiksniai: augantis darbo užmokestis bei gyventojų skaičius Vilniuje palaiko organišką paklausos augimą“, – priežastis įvardija nekilnojamojo turto (NT) plėtros įmonės CITUS analitikas Šarūnas Tarutis.
NT įmonės „Ober–Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada naujienų portalui tv3.lt įvardija panašius veiksnius. Pasak jo, nuomos kainos, palyginus su aktyvesniu sezonu, šiuo metu yra 5–10 proc. mažesnės, tačiau ne mažesnės ir ne didesnės nei 2017 sausio mėnesį, nors pačių butų pardavimo kainos – augo.
„Tai metinis nuomos pajamingumas yra sumažėjęs, nes brangesnį daiktą už tą pačią sumą išnuomoji. Tai nėra vienintelė vieta investuoti pinigus, bet tai pakankamai saugi investicija, nereikalaujanti specifinių žinių ar daug laiko sąnaudų, priešingai nei akcijų rinka“, – sako jis.
M. Čiulada taip pat pastebi, kad šiuo metu ekonominį situacija gera, „burbulai“ nesiformuoja, pokytį galėtų sukelti tik išoriniai veiksniai, pavyzdžiui, ekonominė krizė.
Jis nurodo dar vieną priežastį, kodėl nuomos kaina nesumažėjo, nors pasiūla didesnė. Būstas nuomai dažniau perkamas naujos statybos namuose, tad čia konkurencija intensyvėja, atsiranda daugiau galimybių rinktis. Būstas senos statybos namuose tampa mažiau patraukliu.
„Padidėjo naujos statybos butų kiekis, tada senos statybos butas atsilaisvina. Nuomininkai mato, kad pridėję 20–30 eurų gali gauti naują butą, požeminę stovėjimo aikštelę, reguliuojamą šildymą, tada greičiausiai. Ką matome, kiek beatsiranda naujos statybos butų pasiūlos – ji užpildoma, o senos pinga, tampa mažiau patrauklūs, kainos pradeda mažėti, ten labiau derasi žmonės“, – įžvalgomis dalinosi M. Čiulada.
Kainų pokyčiai – gegužę
Ne paslaptis, kad nuomos rinką veikia sezoninis cikliškumas. Jis egzistuoja net ekonominio nuopolio metu, nepaisant rinka aktyvi ar ne. Štai patys aktyviausi mėnesiai yra rugpjūčio–spalio, kadangi tuomet į miestus grįžta studentai, daugėja darbuotojų.
Analitikai įvardija, kad paprastai sausį–vasarį kainos sumažėja. Tada geras metas derėtis dėl kainos, bet prastas rinktis, nes pasiūla mažesnė.
„Sezoniškumą mažina ilgalaikės nuomos (pvz., 1–3 metų laikotarpiui) sutartys, o nemaža dalis jų pasirašoma piko metu – t. y. rudenį – todėl tikėtina, kad vasaros pradžioje nuomininkai turi geresnes derybines pozicijas. Iš kitos pusės, pasiūla kartais būna mažesnė už paklausą, nes būtent piko metu (rudenį) pasibaigia dalis nuomos sutarčių“, – sako Š. Tarutis.
„Šeimininkai stengiasi nuomos sutartis taip reguliuoti, kad būtų nuo pavasario iki pavasario arba nuo rudens iki rudens“, – taip pat aiškina M. Čiulada.
Jo nuomone, NT rinka ganėtinai inertiška: jei turime vieną kainų lygį, tai tikėtina, kad kokius 3–4 mėn. tokį ir turėsime.
„Bangavimas yra, bet tai pasimato tik po kelių mėnesių. Numanomas galimas rinkos suaktyvėjimas ties pavasariu, su geresniais orais ir žiemos pabaiga, bet nebus dramatiškas, nes pasiūla yra pasiruošusi absorbuoti galimą suaktyvėjimą, jos yra nemažai“, – sako M. Čiulada.
Auga trumpalaikės nuomos poreikis
CITUS analitikas Š. Tarutis taip pat įžvelgia, kad pastaruoju metu vis didesnę įtaką daro trumpalaikė nuoma.
Pasak jo, augantį trumpalaikės nuomos poreikį iliustruoja tiek ambicingas stambių tarptautinių viešbučių operatorių atėjimas į Lietuvą, tiek augantis susidomėjimas mūsų šalimi kaip turizmo kryptimi bei plečiantis verslo geografijai.
„Įvertinus jau vystomus ir dar plėtojamus viešbučių projektus, bei jų įtaką būsto rinkai galima prognozuoti, kad trumpalaikės nuomos paklausa sumažės (žmonės rinksis viešbučius, siūlančius patrauklų paslaugų paketą, viršijantį privačių nuomininkų galimybes), todėl dalis nuomojamų būstų „sugrįš“ ilgalaikės nuomos pasiūlą, taip ją padidindami. Be to, tikėtinas tolimesnis turizmo (ir poilsinio, ir verslo) augimas, teigiamas Vilniaus demografinio pokyčio vektorius, todėl tai turėtų bent iš dalies subalansuoti pasiūlą“, – tv3.lt komentuoja jis.
