Nekilnojamojo turto rinkos aktyvumo augimas šiemet viršija 10 procentų. Pastaruoju metu butų kainų šuolis vėl pradėjo lenkti atlyginimų augimą visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir dėl to gyventojų galimybės įpirkti būstą sumažėjo. Nors kitąmet pagrindiniai NT rinkos aktyvumą skatinantys veiksniai išliks, šiuolaikišką kainų augimą jau turėtų slopinti lanksti pasiūla, lėtėsiantis užimtumo augimas ir nuosaikesni pirkėjų lūkesčiai.
„Atslūgus būsto rinkos aktyvumo augimo bangai, kuri buvo kilusi dėl įvedimo ir emigrantų aktyvumo, būsto paklausa visgi išlieka stipri. Paklausą vis labiau skatina žemos paskolų palūkanos ir istoriškai vis dar aukštame lygyje esantis būsto įperkamumas ir darbuotojams palanki darbo rinka“, - teigia „Swedank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Čečkutė.
Mažėja butų įperkamumas
Paskutinės tendencijos rodo, kad butų kainų augimas sparčiausiai įsibėgėja Vilniuje. Čia butų kainos atlyginimus lenkia jau antrą ketvirtį iš eilės. Kainos atsitiesia ir Rygoje, kadangi Latvijos sostinėje nebemažėja prabangių butų kainos. Jos auga nuosaikiai ir praktiškai visuose segmentuose, informuoja ekonomistė Vaiva Šečkutė.
Tuo tarpu Taline fiksuotas rekordas, butų kainos pralenkė piko metu buvusias kainas, bet neviršija atlyginimų augimo, skirtingai negu Vilniuje.
Būsto įperkamumas iš Baltijos šalių daugiausia sumažėjo Vilniuje. Vienintelė to išvengė Ryga ir ten įperkamumas pagerėjo.
Visgi tai nereiškia, kad būstas Lietuvoje nebeįperkamas. Vilniuje pajamos vis dar 24,3 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą sostinėje.
Kituose Lietuvos miestuose taip pat mažėjo įperkamumas, Kaune jis sumažėjo daugiausiai, o Klaipėdoje mažiausiai. Tai parodo, kad atlyginimų augimo ir būsto kainų augimo atotrūkis buvo didžiausias Kaune.
„Vis dėlto butų kainų lygis Kaune ir Klaipėdoje išlieka žymiai žemesnis nei piko metu. Taigi įpirkti butą šiuose miestuose gyventojams kur kas lengviau. Kauniečių pajamos yar 2,2 kartos didesnės, o klaipėdiečių – beveik du kartus didesnės nei pakankamos įpirkti butą savo mieste“, - kalbėjo V. Čečkutė.
Renkasi naujus butus
Vilniuje aktyvumas daugiausiai atšoko kiek nuo dugno ir yra palyginti. Tuo tarpu Klaipėdoje pardavimai pasyvūs ir šiais metais jau ir Klaipėdoje pardavimų lygis buvo šiek tiek tiek didesnis nei 2014 m. kada buvo visur išaugęs.
Tiek Vilniuje, tiek Kaune išsiskyrė naujų butų rinka, kuri buvo labai aktyvi. Naujų butų pardavimai augo sparčiau nei senesnių. Štai Vilniuje naujų butų parduota net 44 proc. daugiau nei pernai, o per pastaruosius tris metus naujų butų pardavimai padvigubėjo. Tuo tarpu senų butų pardavimai yra net kiek mažesni nei prieš trejus metus. Per tuos metus, naujų butų pardavimas išaugo nuo 18 proc. 2013-aisiais, iki beveik trečdalio šiemet.
„Išryškėjo tendencija, kad naujų butų kaina augo kur kas sparčiau nei senų. Naujesni butai ne visada būna brangesni, nes buto kaina priklauso ir nuo geografinės vietos, įrengimo, tačiau šiemet naujų butų kaina pradėjo augti sparčiau nei senesnių. Pastaruoju metu esant aktyvumui stipresniam ir Kaune, kainos atsitiesia ir ten. Tačiau tiek Klaipėdoje, tiek Kaune, kainos dar apie 40 proc. mažesnės nei piko metu, tuo tarpu Vilniuje atsilieka tik apie 15 proc.“, - sako V. Čečkutė.
Be to, tuo pačiu metu, kai naujų butų kainos pradėjo augti sparčiau, išryškėjo ir kainų bei atlyginimų atotrūkis. „Senų butų kainų augimas nespartėja, ir tai gali reikšti, jog bendrą kainų augimą pastaruoju metu galėjo lemti palyginus nedidelis skaičius labai brangių parduotų butų. Pavyzdžiui, rugsėjį vidutinė naujų butų kaina šoktelėjo net aukščiau prieš krizę buvusio lygio. Taigi gali būti, kad bendras kainų augimas viršija atlyginimų augimą tik laikinai“, - komentuoja ekonomistė.
Įperkamumui įtakos turi ir palūkanos. Jeigu padidėtų palūkanos nuo 2 proc. iki 4 proc. padidėtų, tai butai būtų nebeįperkami Vilniuje. Ta, kad taptų nebeįperkami Taline, turėtų palūkanos iki 6 proc. padidėti. Visgi, anot ekonomistės, tokie šuoliai mažai tikėtina, tad tai turėtų neįvykti.
Pokyčiai pastebimi ir emigrantų perlaidose. Anksčiau didžioji dalis būsto buvo įperkama nuosavomis lėšomis ar emigrantų perlaidomis. Šiemet Vilniuje virš 50 proc. butų įsigyjama su paskola, o Kaune ir Klaipėdoje virš 40 proc.
„Ekonomikos augimas numatomas stabilus, atlyginimų augimas tęsis ir apims platesnį ratą darbuotojų, tad šios tendencijos toliau skatins skolinimąsi ir teigiamai veiks butų kainas. Kadangi būsto paskolų palūkanos išliks žemos.
Kainų augimui turės įtakos ir statybų sąnaudų augimas, kuris artėja prie istorinių aukštumų. Sparčiai augo darbo užmokestis pastaruoju metu“, - prognozavo ekonomistė V. Šečkutė.
Kaip pastebėti, ar formuojasi NT burbulas?
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis sako, kad yra trys rodikliai, parodantys ar formuojasi nekilnojamojo turto burbulas. Vienas jų – būsto įperkamumo rodiklis.
„Matome, kad gaudami vidutines pajamas gyventojai gali įpirkti būstą. Kol kas nė vienoje Baltijos šalyje ar Lietuvos mieste nėra susidarius tokia situacija, kad kainos padidėjo tiek, kad įpirkti nebeįmanoma. Šiuo atveju tą įperkamumą dar palaiko palūkanų norma. Bet mes neprognozuojame, kad iki 2018 m. pabaigos ECB nedidins palūkanų, o ir po to augimas būtų nuosaikus. Tad iki šio dešimtmečio pabaigos tai didins įperkamumą“, - sako N. Mačiulis.
Antrasis rodiklis – skirtumas tarp būsto kainų augimo ir atlyginimų augimų. Situacija yra tvari, tačiau Talinas išsiskiria. Ten yra įspėjamųjų ženklų, nes būsto kainos didėja stipriau nei atlyginimai. Tai – vienas pirmųjų signalų, anot N. Mačiulio.
Kitas itin svarbus rodiklis – nuomos pajamingumas, kaip būsto kainos koreliuoja su nuomos kainomis.
„Kol kas Lietuvoje tvari situacija, tačiau jau matome besikeičiančią situaciją. Pastaraisiais mėnesiais ryškėja tendencija, kada dėl sparčiai didėjančios NT kainos ir mažėjančios nuomos kainos, krito nuomos pajamingumas. Tai reiškia, kad tai nebėra patraukli investicija ir būsto kaina labai arti tikrosios vertės Lietuvoje. Jei šių metų tendencija keisis ir 2018 m. būsto kainos ir toliau didės, o nuomos ne, matysime burbulo užuomazgų“, - sako ekonomistas
Nuomos pajamingumas vis dar aukštas. Metinė grąža Vilniuje siekia apie 6 proc., 7,4 proc. Kaune ir 6,4 proc. Klaipėdoje. Matydami tokią grąžą daugybę žmonių pirko būstą nuomai. Tad yra padidėjusi pasiūla, o dėl to ateityje derybinė galia priklausys nebe nuomininkams.
„Esant nulinių palūkanų aplinkai, tai vis dar patraukli grąža, bet nuomotojų derybinė galia silpnėja, o turto vertės prieaugio potencialas mažėja. Prie istorinio vidurkio priartėjęs nuomos pajamingumas rodo, kad nekilnojamo turto burbulo Lietuvoje dar nėra, bet nėra ir erdvės labai sparčiam butų brangimui. Pastaruoju metu nemaža dalis sandorių butų rinkoje buvo investiciniai – gyventojai pirko butus ne sau, o nuomai. Tačiau smarkiai pakilusios butų kainos ir sumažėjusios nuomos kainos sumažino šios investicinės strategijos patrauklumą“, – teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Ekonomistų nuomone, įperkamumą žymiai sumažinti ir rinką destabilizuoti galėtų nebent didesnės palūkanos, tačiau dar artimiausius dvejus metus jų augimas neprognozuojamas. Manoma, kad ir kainos neturėtų kilti taip smarkiai kitais metais, kaip šiais.
„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.
