Būtent švediški bankai įsikūrę Lietuvoje, tad sprogus NT burbului ten, pokyčius pajustume ir čia.
Kyla dvi grėsmės
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius Simonas Krėpšta neslepia, kad besiformuojantis nekilnojamojo turto kainų „burbulas“ Švedijoje, o taip pat ir aukštas gyventojų įsiskolinimo lygis bemaž visose Skandinavijos šalyse šiuo metu yra viena iš svarbiausių išorinių rizikų Lietuvos finansų sistemos stabilumui.
„Skandinavijos patronuojamieji bankai sudaro net 90 proc. Lietuvos bankų sektoriaus, todėl „burbulo“ sprogimas Švedijoje, tikėtina, turėtų neigiamos įtakos ir Lietuvos finansų sistemos stabilumui. Pirma, patyrę reikšmingų nuostolių, patronuojantieji Skandinavijos bankai, tikėtina, mažintų kreditavimo apimtis visos bankų grupės mastu, todėl kreditavimas mažėtų ir Lietuvoje. Skolinimo nutraukimas savo ruožtu neigiamai paveiktų Lietuvos įmonių veiklą.
Antra, pablogėjus patronuojančiųjų bankų finansinei padėčiai, galimai brangtų ir jų pritraukiamas finansavimas, o tai brangintų finansavimąsi ir Lietuvoje veikiantiems bankams ir jų klientams“, – sako jis.
Visgi S. Krėpšta viliasi, kad šias rizikas mažina sukauptos pakankamos Lietuvoje veikiančių bankų kapitalo ir likvidžių lėšų atsargos.
Tuo tarpu „Nordea“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas teigia, kad Švedijos NT rinka labai specifinė: pagrįsta paskolomis, praktiškai dėl didelių valstybės reikalavimų neegzistuoja nuoma. Nors dėl jo jaudintis būta, visgi jis nebūtų toks kategoriškas, kad Lietuvai yra daug rizikų.
„Kadangi gyventojų skaičius augo, ekonomikos augimas buvo didesnis nei Lietuvoje, tai atitinkamai tai sukėlė ženklų kainų augimą, o ir palūkanos Švedijoje yra neigiamos.
Aišku, yra pagrįstų baimių, jei palūkanų normos pradės kilti arba bent jau nebekristi, tai ta rinka gali atsėsti. Tada klausimas, kokias tai turės pasekmes ekonomikai ir finansų sektoriui. Manyčiau, kad ženklaus sukrėtimo neturėtų būti, nes Švedijos bankai sukaupę itin nemažus finansinius rezervus, nemažai daliai namų ūkių paskolų mokėjimas yra tikrai nedidelė našta ir tol kol ekonominė situacija palanki, tol tikėtina, kad NT rinkos neturėtų ištikti koks didesnis sukrėtimas.
Geras pavyzdys – Norvegija. Ji kai patyrė naftos kainų šoką prieš trejus metus, daug kas prognozavo, net mes, kad NT rinką ištiks sąstingis. Bet štai dabar matome, kad Norvegijos NT rinka, nors naftos kaina maža, atsigauna. Ten NT kainos auga“, – prognozuoja ekonomistas.
Pasak jo, Lietuvą daug labiau paveiktų regioninės rinkos perspektyvos bei fundamentalesnis poveikis bendrai ekonominei situacijai.
Lietuvoje NT burbulo susidarymas mažai tikėtinas
Lietuvos bankas informuoja, kad būsto paskolų pastaruoju metu išduodama vis daugiau. Tai lemia augantis vidutinis darbo užmokestis, kuris leidžia gyventojams greičiau sukaupti reikalingą sumą pradiniam įnašui, o taip pat ir įmokų našta palengvėja. Be to, vis dar vyrauja mažos palūkanos. Nemažiau reikšmingos ir augančios nuomos kainos, kurios skatina dažniau pažvelgti į būsto pirkimo skelbimus.
„Sostinėje, kur suteikta apie pusė šalies būsto paskolų, paklausą būstui didina pastaraisiais metais sparčiai gausėjusios naujos šeimos ir reikšmingai išaugusi jaunų 25–35 m. amžiaus gyventojų dalis. Skirtingai nei visoje likusioje Lietuvoje, Vilniuje gyventojų skaičius ne tik nemažėja, bet net šiek tiek ir auga.
Metinis būsto paskolų portfelio augimas 2016 m. lapkričio mėn. siekė 7,0 proc. Toks augimas šiuo metu vertinamas kaip „sveikas“, kadangi fiksuojamas po šešerius metus (2009–2014 m.) trukusio paskolų rinkos letargo miego.
Tačiau situaciją rinkoje atidžiai stebime, nes istorinė patirtis ne kartą skaudžiai pamokė, jog ilgą laiką užsitęsęs spartus kredito augimas gali lemti NT burbulų formavimąsi“, – sako S. Krėpšta.
Šiuo metu vidutinis NT kainų augimas šalyje siekia 5,3 proc.
„Ober–Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis prideda, kad burbului susiformuoti neleidžia ir dabartinis būsto kainų lygis. Nuo NT burbulo sprogimo kainos sumažėjo apie 40 proc. o pakilusios šiuo metu yra apie 20 proc. ir tam, kad pasiektų bent jau 2007 m. lygį, kai kuriuose segmentuose dar apie 30 proc. turėtų kainų lygis padidėti.
„Dažniausiai kainos kyla greitais tempais ir sprogus burbului jos greitai leidžiasi, kaip buvo 2008–2009 metais, kai per kelis metus prarado apie 40 proc. vertės. Jei kalbėti apie Kauną ir Klaipėdą, tai labai nedidelis kainų pakilimas nuo žemiausio kainų lygio. Kaune krito kainos iki 2014 m., tik tada pradėjo kilti nuo dugno. Kituose miestuose apskritai dar kainos palei dugną. Žmogaus atlyginimai kyla, nuotaikos geros, tiki tiek savo asmenine padėtimi, tiek rinka ir, kad staiga žmonės ir neturėtų pinigų, ir nenorėtų pirkti, kaip buvo tarkime 2008–2009 metais aš netikiu. Ir palūkanos nepanašu, kad artimiausiu metu gali šoktelti į viršų, kaip buvo tada. Paskolų palūkanos pridėjus maržas buvo iki 6–7 proc., buvo įvairiausių veiksnių: tiek ir ekonominis nuosmukis, tiek perteklinė pasiūla, išaugusios palūkanos. Kad vėlgi tokia pati neigiamų veiksnių puokštė susiformuotų dabar, šiais metais, mažai tikėtina“, – komentuoja NT analitikas.
Ž. Mauricas prideda, kad teorinė NT burbulo Lietuvoje galimybė yra, nes yra visi faktoriai, kurie palankūs burbulo susidarymui. Ir gyventojų pajamų augimas ganėtinai spartus, ir itin žemos palūkanų normos ir ganėtinai neblogi gyventojų lūkesčiai. Visgi jo nuomone, burbulo grėsmė Lietuvoje yra ganėtinai nedidelė, nes visų pirma gyventojai prisimena skaudžias 2008–2009 metų finansų krizės pamokas ir yra atsargesni imdami paskolas.
„Pati ekonomika Lietuvos daug labiau subalansuota, didelės grėsmės nematome ir netgi tos tendencijos yra džiugios NT rinkai, nes Lietuvoje rinka buvo stagnuojanti pokriziniu metu. Manau, kad sveika rinka dabar, tai didelių baisių veiksnių artimiausiu metu nėra dėl burbulo“, – konstatuoja ekonomistas.
Kaip nuoma paveiks visą NT rinką?
Nemaža dalis būsto perkama dėl investicijos – tikimasi uždirbti iš nuomos pajamų. Lietuvos bankų vykdomos nekilnojamojo turto rinkos dalyvių apžvalgos rodo, kad Vilniuje butą nuomai perka kas penktas naujos statybos butų pirkėjas. Didėjant pasiūlai tikėtina, kad nuomos kainos pradės šiais metais mažėti.
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis yra informavęs, kad nuomos pajamingumas vis dar aukštas. Metinė grąža Vilniuje siekia apie 6 proc., 7,4 proc. Kaune ir 6,4 proc. Klaipėdoje. Matydami tokią grąžą daugybę žmonių pirko būstą nuomai. Tad yra padidėjusi pasiūla, o dėl to ateityje derybinė galia priklausys nebe nuomininkams.
„Kol kas Lietuvoje tvari situacija, tačiau jau matome besikeičiančią situaciją. Esant nulinių palūkanų aplinkai, visgi nuomoje dar patraukli grąža, bet pastaraisiais mėnesiais ryškėja tendencija, kada dėl sparčiai didėjančios NT kainos ir mažėjančios nuomos kainos, krito nuomos pajamingumas. Tai reiškia, kad tai nebėra patraukli investicija ir būsto kaina labai arti tikrosios vertės Lietuvoje. Jei šių metų tendencija keisis ir 2018 m. būsto kainos ir toliau didės, o nuomos ne, matysime burbulo užuomazgų“, – anksčiau komentavo N. Mačiulis.
Ž. Mauricas taip pat patvirtina, kad nuomos kainos, ypatingai Vilniuje, jau gerokai užbėgusios į priekį tiek NT kainoms, tiek darbo užmokesčio lygiui. Todėl kainų korekcija neišvengiama ir tik į gera.
„Lietuvos bankas nuolat stebi nekilnojamojo turto rinką ir „savo rankose“ turi platų makroprudencinių priemonių arsenalą, skirtų pastebėtiems disbalansams rinkoje mažinti. Dar 2011 m. Lietuvos bankas įtvirtino Atsakingojo skolinimo nuostatus, užtikrinančius, kad skolinimosi būstui sprendimai būtų pamatuoti ir neužkraunantys per didelės finansinės naštos ant gyventojų pečių.
Pavyzdžiui, norėdami skolintis būstui, gyventojai privalo įnešti bent 15 proc. savo santaupų, o jų paskolų vidutinė įmoka negali viršyti 40 proc. mėnesio pajamų. Palūkanų normoms nukritus iki istorinių žemumų, 2015 m. Atsakingo skolinimo nuostatuose įtvirtinta sąlyga, kad paskolos įmoka negali viršyti 50 proc. mėnesio pajamų, skaičiavimuose taikant ilgalaikį vidurkį atitinkančią 5 proc. palūkanų normą. Tokiu būdu užtikrinama, kad palūkanų normoms staigiau pašokus, gyventojams tai nesukeltų didelių sunkumų mokant paskolos įmokas.
Be to, maksimali paskolos trukmė sutrumpinta iki 30 m. Šie nuostatai ne tik skatina gyventojus skolintis pagal galimybes, bet ir mažina būsto pirkimą spekuliaciniais tikslais bei suteikia rinkai daugiau tvarumo. Visgi, pažymėtina, kad būsto kainoms pradėjus augti pernelyg sparčiai, Lietuvos bankas turimas makroprudencines priemones gali griežtinti. Pavyzdžiui, galėtų būti nustatomas didesnis anticiklinio kapitalo reikalavimas bankams. Tokiu būdu bankų finansinė pagalvė taptų storesnė ir tai kartu mažintų galimų disbalansų riziką“, – saugiklius įvardija Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius S. Krėpšta.
