Eurostato duomenimis, 2017 metų antrą ketvirtį palyginus su praeitų metų atitinkamu ketvirčiu, Lietuvoje būsto kainos augo 10,2 proc. Labiau kainos didėjo tik Čekijoje ir Airijoje.
2018 metais nors ir tikimasi bendras šalies vidurkis rodys kainų augimą, Vilniuje – galimas kainų mažėjimas.
Pokyčiai tiek senos, tiek naujos statybos butų kainose?
Praeitais metais butų kainos labiausiai augo Kaune - 4,6 proc., tuo tarpu Vilniuje - 3,6 proc., tačiau būstas sostinėje vis dar brangiausias.
„Realdata“ įkūrėjas Arnoldas Antanavičius visų pirma tikina, kad įsibėgėjęs kainų kilimas buvo ne visiškai pagrįstas. Tad dabar, panašu, kad Vilniaus nekilnojamojo turto (NT) rinka yra pasiekusi ciklo viršūnę. Tai rodo sumažėjęs sandorių skaičius, kurį lėmė padidėjusios kainos, sako analitikas.
„Pažiūrėjus Vilniaus rinką galima stebėti tam tikrą pasiūlos perteklių ir jis daro spaudimą kainoms. Tai kainos tikrai neturėtų didėti. Mano prognozė, kad jos turėtų koreguotis bent 5–6 proc. naujoje statyboje, o kaip žinia sena statyba praktiškai visais atvejais labai lygiagrečiai juda su naujos statybos tendencijomis.
Tiek Vilniuje, tiek kituose miestuose kylant kainai žmonės tampa nelabai pajėgūs įpirkti NT. Reikia turėti omeny, jei vidutiniškai NT pabrangsta, tai visur pakyla kainos, tuo tarpu jei didėja vidutinis atlyginimas, tai jis toli gražu nereiškia, kad visiems žmonėms pajamos padidėja“, – sako NT analitikas.
Jis tikina, kad šiuo metu apie 50 proc. Vilniuje dirbančiųjų, kurių pajamos neviršija 800 Eur „ant popieriaus yra nelabai pajėgūs gauti kreditą ir atitinkamai negali dalyvauti būsto rinkoje.
„Tolimesnio kainų kilimo nelabai gali būti, nes galinčių įpirkti dar labiau pabrangusį NT bus dar mažiau. Tai natūralu, rinka susibalansuoja ir einama į tą balansą, kad NT kainos turi pamažėti, jog rinka neprarastų aktyvumo kuris buvo iki šiol. Vystytojai aktyviai stato, tad paklausos mažėjimas gali lemti nuolaidas, akcijas, dovanas ir kainų korekciją“, – tv3.lt komentuoja A. Antanvičius.
NT agentūros „Capital Andinvest“ NT brokerio Pauliaus Žilvičio prognozėmis, ekonominės klasės būstas gali pigti apie 3–7 proc. Tačiau nepaisant to, populiariausiu pasirinkimu vilniečių tarpe turėtų išlikti vidutinės klasės būstai, o didelių jo kainų korekcijų neturėtų įvykti.
„Inreal“ duomenimis, 2017 metais Vilniuje bendras naujos statybos butų pasiūlos kainų augimas sudarė apie 3,5 proc. ir atitiko vidutinės metinės infliacijos dydį. Senesnės statybos butų kainos sostinėje nuo praeitų metų pradžios taip pat pakito labai nežymiai.
„Inreal“ analitikas Robertas Žulpa neprognozuoja tokio smarkaus, kaip A. Antanavičius, kainų mažėjimo – jos gali išlikti ir stabilios.
„2017 metų NT rinkos situaciją Vilniuje galima apibūdinti kaip „pirkėjų rinką“, kuri, tikėtina, išliks ir 2018 metais. Tai lems, kad jau šiais metais gali dar labiau sumažėti bendras naujos statybos butų pardavimų skaičius, augs konkurencija tarp NT plėtotojų, o tai, greičiausiai, darys neigiamą įtaką pardavimo kainoms – matysime reikšmingų nuolaidų. Taigi, 2018 metais Vilniuje matysime stabilias arba net šiek tiek mažėjančias tiek naujos, tiek senesnės statybos butų kainas“, – komentuoja jis.
Tam įtakos turės ir patys vystytojai, kurie, anot R. Žulpos, po truputį mažina statybų tempus. Prognozuojama, kad 2017 metų IV ketvirtį Vilniuje matysime vieną mažiausių naujos statybos būstų pardavimų skaičių per paskutinius dvejus metus. Tam įtakos turės ir sezoniškumas.
„Nėra abejonių, jog statytojai vertina šiuo metu rinkoje susiklosčiusią situaciją ir permąsto savo plėtros planus bei naujų projektų „paleidimą“ į rinką. Labai tikėtina, jog nepakitus situacijai rinkoje, baigę savo projektus mažesnieji vystytojai ar „naujokai“ nuo naujų projektų 2018 metais susilaikys. Tuo tarpu stambieji plėtotojai, vystantys projektus etapais ar keletą jų vienu metu, mažins veiklos apimtis – nauji projektai bus pradedami tik užbaigus statomus“, – nurodo R. Žulpa.
Tokias pačias prognozes pateikia ir „Ober–Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis. Jis nemato rizikų, dėl kurių rinka galėtų iškrypti iš vėžių, kuriose yra dabar. Tačiau taipogi mato teorinę galimybę, kad 2018 metais būsto kaina Vilniuje gali mažėti 1–2 proc. Didesnio kainų mažėjimo sulauktume tik ištikus politinei ar ekonominei krizei.
„Aišku, vienintelis Vilnius yra rizikos zonoje. Statomas būstų kiekis gali viršyti esamą pirkėjų kiekį, dėl to gali koreguotis kainos. Bus ar nebus sunku spėti. Rinka sunkiai nuspėjama. Ne paklausos ar pasiūlos, ar perkamosios galios mažėjimas, bet tai pardavėjų konkurencija – ar konkuruodami dėl pirkėjų matys, jog verta mažinti kaians ir parduoti greičiau.
Pirkėjų skaičius nemažėja, perkamoji galia nedidėja, dėl to ta galimybė egzistuoja, bet nėra tokia didelė, kad plėtotojai būtų spaudžiami mažinti kainas“, – sako NT analitikas.
Vilnius – aktyviausias, tačiau vejasi Kaunas
Visgi Vilnius – dar ne visa Lietuva. Nors čia gyvenamojo segmento rinka ir toliau išliks aktyviausia, ant kulnų mina Kaunas. Tiek Kaune, tiek Klaipėdoje butų pasiūlos burbulo nėra, todėl šiuose miestuose statytojams mažinti statybų tempo kol kas nėra poreikio.
„Kaunas šiuo metu yra antras sparčiausiai besivystantis Lietuvos miestas po Vilniaus, tačiau Kauno gyvenamojo segmento rinka yra apie 9 kartus mažesnė nei sostinės. 2016 metai Kauno NT rinkos būsto segmentui buvo patys aktyviausi po krizės tiek sudaromų sandorių skaičiumi, tiek naujų projektų gausa. 2017 metais išliko toks pats aktyvumas kaip ir praėjusiais metais. Tikėtina, jog 2018 metais matysime šių metų tęstinumą ir labai panašų aktyvumą tiek sudaromais sandoriais, tiek naujų projektų gausa.
Klaipėdos rinka yra dar mažesnė nei Kauno, tačiau paskutinius trejus metus Klaipėdoje auga tiek sandorių, tiek naujų projektų skaičius. Tikėtina, jog aktyvumas Klaipėdoje ir toliau išliks, kadangi rinką papildė ir artimiausiu metu papildys keletas patrauklių naujų projektų, kurie susilaukia daug dėmesio iš pirkėjų“, – prognozuoja R. Žulpa.
Dairosi į kotedžus bei privačius namus
Registrų centro duomenimis, per lapkričio mėnesį šalyje perleisti 2 895 butai – tai 7,9 proc. daugiau nei per tą patį laikotarpį pernai (2 683). Tačiau panaši situacija matoma ir namų rinkoje, kurių pardavimai lapkričio mėnesį siekė 992, o tai – 9,4 proc. aukštesni nei praėjusių metų lapkritį (800).
„Ober–Haus“ duomenimis, 2017 m. lapkritį, palyginti su 2016 m. gruodžiu, namų kainos Vilniaus, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio miestuose ir jų apylinkėse vidutiniškai paaugo apie 3-3,5 proc., Kauno mieste ir jo apylinkėse augimas sudarė apie 1 proc.
A. Antanavičius tvirtina, kad per daug siauras požiūris būtų, jei manytume, kad kylant pajamoms gyventojai jas investuoja tik į butus.
„Žmonės gaudami didesnes pajamas neretai rinksis kotedžų ar namų kategoriją. Šiame segmente paklausa auga, bet reikia turėti omeny, kad pasiūla dar labiau auga nei daugiabučių segmente. Pastatyti namą nereikia didelių žinių ar laiko, ar kapitalo, tą ir statybų statistika rodo: nuosavų namų statoma daugiausia ir paskutiniu metu yra nemažai projektų, kai stato namą sau, dar pastato kelis namus ar kotedžus pardavimui šalia ir bandoma užsidirbti.
Kotedžų kaina, jei tai 80–90 kv. metrų ir daugiau, prasideda dažniausiai nuo 100 tūkst. eurų, tai žmonėms reikia turėti nemažas pajamas. Įperkamumas gerėja, nes butų kainos augo labiau nei namų ar kotedžų“, – pastebi A. Antanavičius.
S. Vagonis prideda, kad maži kotedžai bei maži namai sudaro tam tikrą konkurenciją butams, kadangi plėtotojai pradėjo statyti namus 50–60 kv. metrų ploto, kas panašu į 3 kamabrių butą.
„Tokia prekė turi savo pirkėjus. Tačiau jų plėtros apimtys nėra tokios, kad atneštų kažkokią žalą butų rinkai“, – prideda jis.
NT projektų valdymo įmonės „Capital Business“ vadovas Vitalij Semionov pastebi, kad pastaruosius kelerius metus sklypai vystymui Vilniuje buvo dažnas investuotojų pasirinkimas. „Gerose vietose ir su išvystyta infrastruktūra esančių žemės sklypų vertė sparčiai augo. Pavyzdžiui, prieš metus ar du įsigijus sklypą, jį sutvarkius, performavus ir įteisinus pakeistą paskirtį buvo galima fiksuoti dviženklį vertės augimą tarp įsigijimo kainos ir tokio turto įvertinimo“, – teigė V.Semionov.
Pigesnė nuoma – misija (ne)įmanoma?
NT analitikas Saulius Vagonis patvirtina, kad butų kainos siejasi su nuomos kainomis ir dažniausiai juda panašia tendencija. Tad stabilios turėtų būti ne tik būsto kainos, bet ir nuomos kainos.
„2018 metai dar bus tokie metai, kai pasimatys, ar rinka išlaikys tokį patį aktualumą, koks buvo 2016 m.–2017 m., jeigu vis dėlto paklausa rinkos sumažės, o pirkimų ne, gali būti, kad tai atsilieps nuomos rinkai“, – svarsto analitikas.
R. Žulpa tv3.lt kometuoja, kad pastaruoju metu butų pasiūlos nuomos kainos sostinėje jau nebeauga, o nuo vidurvasaryje buvusio aukščiausio kainų lygio dėl sezoniškumo gruodį buvo apie 5 proc. mažesnės.
„Pagrindinė to priežastis yra ta, jog per pastaruosius kelerius metus nuomai skirtų butų fondas reikšmingai išaugo, todėl augant konkurencijai tarp nuomotojų, potencialūs nuomininkai turi daug didesnę derybinę galią derantis tiek dėl nuomos kainos, tiek dėl kitokių sąlygų. Panašu, jog šiuo metu yra pasiektas pusiausvyros taškas – augant konkurencijai ir mažėjant investicijos į būstą alternatyvos patrauklumui, butų nuomai fondo augimas stabtelėjo. Tikėtina, jog situacija sostinės nuomos rinkoje artimiausiu metu reikšmingai nekis ir nuomos kainų svyravimai bus minimalūs, daugiausia įtakojami sezoniškumo“, – aiškina R. Žulpa.
Tuo tarpu A. Antanavičiaus prognozės – optimiškesnės. Jis teigia, kad kaip ir butų kainos, taip ir nuomos gali mažėti 5–6 proc., tačiau tik ilguoju laikotarpiu.
„Trumpuoju laikotarpiu, panašu, kad nuomos kainos išlaikys dabartines tendencijas – stabilizavosi ir nebekyla dėl didelės pasiūlos ir konkurencijos tarp nuomotojų. Kitas scenarijus, kuris gali drastiškiau paveikti, jei vystytojai statys būstą ir bus sunku jį parduoti, gali atsirasti tokių produktų kaip būstas nuomai, tai reiškia, kad būsto nuomos pasiūla ženkliai pradėtų didėti. Toks scenarijus lemtų didesnes nuolaidas“, – svarsto NT analitikas.
Jis prideda, kad šiuo metu trumpalaike nuoma besiverčiantys gyventojai nebemato didelių pranašumų – rinka prisisotinus, dėl to paklausa neturėtų mažėti – nuomotojai nepereis iš ilgalaikės į trumpalaikę nuomą.
