„Užtenka tų prekybos centrų, geriau statykit gamyklas“ yra bene dažniausiai pasitaikanti reakcija į žinias apie prekybos centrus, nors jų sėkmė priklauso nuo investuotojų sugebėjimo patenkinti pačių komentuotojų gerbūvio poreikius. Pasitaikė atvejų, kai ištisos bendruomenės stojo skydu prieš planus juos statyti. Iš kur toks priešiškumas? Kaip gali būti per daug investicijų? Kaip gali būti per daug parduotuvių ar per didelė jų įvairovė? Priežastys veikiausiai slypi sparčiuose prekybininkų augimo tempuose, rinkos dydyje ir žmonių sygebėjime priprasti. Kai nežinai, kad gali būti geriau, tinka ir kas yra.
Prieš dvidešimt metų atsiradusios privačios parduotuvės dėl materialinių poreikių sukurtos traukos buvo pakrikštytos prekybos centrais. Nors sąvoka pasaulyje reiškia dengtą gatvę su parduotuvėmis, geriau ją atitinkantys stambesni komercinio nekilnojamo turto objektai Lietuvoje atsirado tik po dešimtmečio. Todėl nesukliudė terminui įsišaknyti taip giliai, kad net šiais laikais visuomenėje, pabrėžiant jų svarbą, beveik visos prekyvietės yra vadinamos vienu pavadinimu. Prekybos centras reiškia parduotuvę. Kur pažvelgsi padangų, baldų, santechnikos ir net statybinių medžiagų prekybos centrai. Jie pakliuvo net į internetą. Jais pasivadino nemažai kioskų.
Galima būtų numoti ranka ir gyventi kaip gyvenom, jeigu tai nekenktų mus supančiai aplinkai. Lietuvoje turime labai aktyvius maisto prekių prekybos tinklus, kurie plėtrai pasitelkia savo nekilnojamo turto bendroves. Kvadratiniais metrais kovodamos dėl rinkos dalies jos sparčiai veržiasi visur, kur tik atsiranda laisva vieta nesibodėdamos itin artimos kaimynystės su konkurentais. Baimė dėl naujų užsienio tinklų, ribotos tarptautinės plėtros galimybės ir keletas naujų veikėjų taip įaudrino kovą po saule, kad procesas tapo mažai kontroliuojamu ir nukreiptas tik vieno tikslo link – rinkos dalies išlaikymui. Kainomis pataikaujant pirkėjams išnaudojami kaštų mažinimo rezervai, tame tarpe investicijos į prekybos vietas. Galiausiai turime konkurencinės kovos tarp išgyvenimo parduotuvių lauką, kuris mažai kam kelia teigiamas emocijas daugiau nei galimybė dar pigiau kažką nusipirkti. Pastatai nereikalauja architektūros ir estetinės kokybės, kas iš tiesų labai tinka kainomis agresyvioms parduotuvėms, tačiau miestų nepuošia. Pasivadinusios prekybos centrais, maisto parduotuvės į juos panašios tik trauka žmonėms, vakarais leidžiantiems laiką prie apšviestų įėjimų.
Tuo tarpu pagal pasaulinę sampratą prekybos centrų misija yra sukurti patrauklią aplinką žmonėms ir prekybininkams – dengtą pėsčiųjų alėją su parduotuvėmis, kurios veikla nepriklausytų nuo oro sąlygų bei išspręstų miesto centre esančių apsipirkimo gatvių trūkumus. Atskiros parduotuvės negali pasiekti tiek potencialių pirkėjų kaip susibūrusios po vienu stogu. Prekybos centrai neprekiauja, o suteikia pastogę ir sukuria sąlygas nuomininkams prekiauti. Todėl prekybos centrams pastatas yra tik priemonė, tuo tarpu kai veikla yra vietos patrauklumą kurianti komunikacija žodžiu ir išvaizda. Prekybos centrai yra šiuolaikiniai kultūros namai, teikiantys laiko leidimo paslaugas ir sceną renginiams bei madai. Kaip to gali būti per daug?
Dėl mažos ir izoliuotos rinkos, vangiai investuojant tarptautiniems statytojams, mūsų krašte centrų atsiradimu pasirūpino vietiniai verslininkai: prekybininkai, statybininkai, šiaip drąsūs žmonės. Per pastarąjį dešimtmetį vos spėjant patenkinti sparčiai augančią paklausą, naujo prekybinio ploto atsirado išties daug. Kiekiu gyventojui pasivijome daugelį Europos šalių. Vienas itin patyręs vokietis kartą išsireiškė, kad lietuviai per keletą metų išmoko tai, ko vokiečiai mokėsi dešimtmečius. Tačiau neseniai praūžęs sunkmetis pakoregavo situaciją, prieš pat krizę sostinėje atsidarė dar vienas regioninis centras ir per itin trumpą laiką kritus vartojimui smarkiai šoktelėjo konkurencija. Išryškėjo daug per ekonomikos bumą padarytų kompromisų ir neišmoktų pamokų: koncepcijos paremtos architektų įžvalgomis, perdėta nuomininkų įtaka sprendimams, reklama paremta plataus vartojimo prekių reklamos principais. Prekybos centrai ėmė veikti žemiau modernių prekybos vietų progresui reikiamo efektyvumo lygio. Senesni centrai suturgėjo, o stambieji dar vis išgyvena praūžusios krizės pagirias. Tuo tarpu dalis profesionaliausių prekybininkų žvalgosi plėtros galimybių, o nauji prekiniai ženklai mūsų link net nežiūri. O kur? Mes džiaugiamės, kad patalpų užpildymas labai aukštas, o jau penketą metų naujų projektų nėra ir ateinančius tris nesimato. O statyti neskuba, nes prekybos centrų yra per daug.
Atrodytų dėl sunkaus prekybos centrų alsavimo yra kaltas jų perteklius, tačiau taip galvoja tik jie patys. Pažvelgus iš šono, palyginti daug prekybinio ploto užima tik sąlyginai nedidelę mažmeninės rinkos dalį, kurios atsikovoti neleidžia veržliai besiplečiantys supermarketai. Augantis jų skaičius skaido pirkėjų srautus ir mažina naudą jų ieškantiems prekybininkams. Lietuvos gyventojų perkamoji galia nenusileidžia kaimyninei Lenkijai, kur nauji prekybos centrai statomi ir planuojami dešimtimis. Sakysite Lenkija daug didesnė, taip, bet ten jau yra per 300 stambių prekybos centrų, veikia beveik visi profesionaliausi Europos prekybininkai, o nauji centrai statosi nedideliuose provincijos miesteliuose.
Miestus žaloja požiūris, kad prekybos centrus reikia stumti į pakraščius. Brangstant žemei, kainomis agresyvūs masyvūs žaidėjai patys renkasi atokesnes vietas, skardiniai didcentriai taipogi gali pasiieškoti sau labiau tinkančios kaimynystės. Tačiau prekybos centrai su madingomis parduotuvėmis ir išdidžia architektūra nebijo žemės kainų ir stojasi ten, kur jų labiausiai reikia. O jų reikia miestų centruose, nes priešingu atveju pastarieji neatsilaikys prieš milijonus reklamai kasmet išleidžiančių stambių prekybos objektų trauką, todėl nukentės miesto regioninė svarba.
Nuomonė, kad prekybos centrų yra per daug yra paguoda prekyvietėms, kurios išgyvena dėl deficito, o ne sugebėjimo konkurentams parodyti savo privalumus. Internetas griauna tradicinę prekybą platesniu asortimentu žemesnėmis kainomis, tačiau kol nepasiūlys karštos kavos puodelio arba galimybės draugui paspausti ranką, prekybos centrai liks tvirtove prekybininkams ir svetaine žmonėms.
Laurynas Mituzas
