Ilgalaikį Ūkio banko turtą perdavus Šiaulių bankui, numatyti ir saugikliai kreditoriams – jie galės užsidirbti, jei pavyks parduoti turtą didesne kaina, nei įvertins atrinkta vertinimo bendrovė, pasinaudojus sutartyje numatyta 4 pirkimo opcionų skirtingiems turto portfeliams galimybe.
Panašaus scenarijaus „Snoro“ turto pardavimas prailgo – antrinės bendrovės potencialų pirkėją prarado, banko NT, baiminasi, trūnija, o mažmeninės bankininkystės kioskelių tinklo, parduoto Lietuvos paštui, kaina buvo aptarinėjama kaip galimai per maža. Vis dėlto, prognozuojama, kad Ūkio banko turto „Snoro“ nuosavybės likimas neištiks, nors pardavimas gali užtrukti: NT objektų daug, be to, laukiama Konstitucinio teismo išvados dėl „Snoro“ kreditorių eilės.
Investuotojų asociacijos (IA) valdybos pirmininkas Vytautas Plunksnis pažymi, kad 4 turto pirkimo opcionai užtikrina galimybę pasitikrinti realią turto kainą. Dėl jos abejonių kilo jau prieš keletą metų, Ūkio bankui intensyviai investuojant į sunkmečius rinkoje nuvertėjusius NT objektus, bet deklaruojant solidžias jų kainas. Naujasis Ūkio banko administratorius, anot jo, turės stengtis, kad jei turto vertė bus didesnė, šis turėtų grįžti blogosios banko dalies kreditoriams.
„Dalis kreditorių galbūt linkę kvestiuonuoti gerojo turto perdavimą Šiaulių bankui, sakydami, kad jis buvo nuvertintas. Tokie aukcionai padeda užtikrinti, kad rinkoje bus galima patikrinti, kokia yra tikroji turto vertė – už kiek pirkėjai nori jį įsigyti, taigi, turbūt padės išsklaidyti tokias abejones“, – teigia jis.
Ko vertas turtas
Prieš kelerius metus Ūkio bankui už skolas perėmus Teatro areną, kurios vertė buvusi 80–100 mln. litų, o vėliau ir Žalgirio stadioną, kilo abejonių, ar tokio turto vertė neprasilenkia su realybe, o turto įtraukimas į banko balansą, galėjo būti signalas apie paskolų kokybę, kreditorinių įsipareigojimų vykdymus.
„Kai Ūkio bankas perėmė Ūkio banko teatro areną, jis paskelbė, kad, tarsi, įsteigė įmonę blogosioms paskoloms valdyti, tai tuomet darė ir skandinaviški bankai. Tačiau paaiškėjo, kad ta įmonė balanse turi šį NT. Galima palyginti, už kokią sumą buvo pastatyta „Siemens arena“ ir už kokią perimta Teatro arena, kuri yra gerokai prastesnė. Žinoma, galbūt ten yra galimybių statyti namus su vaizdu į Gedimino pilį, bet vertės didokos atrodė jau tada“, – prisimena pašnekovas.
NT bendrovės „Ober–Haus“ vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis teigia, kad specifinių turto objektų vertinimas deja nebūna objetyvus, taigi kreditoriai gali gauti progą pasipelnyti. Pavyzdžiui, atrinkta verintojų komanda gali įžvelgti investuotojų riziką ir kainą sumažinti, tačiau šie, tikėdamiesi po kelerių metų augsiančių NT rinkos kainų, objektą pasiryžtų nusipirkti ir brangiau.
„Stambių objektų vertė gali prasilenkti su vertintojo nuomone. Tai tampa gana subjektyvu, atspindi vertintojo, jų grupės ar įmonės nuomonę tam tikrais klausimais, kurių neįmanoma logiškai įrodyti, ypač, jei kalbame apie prognozes. Bet kuris NT vystymo objektas paremtas prognozėmis – vertintojas turės vienokią, potencialius pirkėjas – optimistinę ir bus įsitikinęs, kad konservatyvus vertintojas neišmano rinkos, nors vertintojui gali atrodyti, kad rinka neturi didesnio potencialo ir objektas bus nelikvidus, – svarsto jis. – Kuo išskirtinesnis obektas, reikia pripažinti, mažesnis vertinimo tikslumas. Be to, pirkėjo sprendimai specifiniai, neturėdamas objektyvios informacijos jis gali apsirikti ir sumokėti didesnę sumą. Taip, turėdamos per mažai duomenų, subjektyvius sprendimus gali priimti abi pusės.”
Neaišku, kiek truks parduoti
Vis dėlto, NT eksperto teigimu, gauti gerą kainą šiuo metu pakankamai sudėtinga. Geriausiai žinomi Ūkio banko turto objektai, pavyzdžiui, Ūkio banko teatro arena ar Žalgirio stadionas, patrauklūs vieta, taigi pasiūlomi rinkai, tik neaišku, ar jiems atsiras pirkėjas – trūksta investuotojų, kurie įsigytų tokį turtą ir imtųsi vertingų projektų, todėl pašnekovas neatmeta galimybės, kad turtas gali parūpti užsienio pirkėjams. Tokiu atveju kaina, kurią šie gali mokėti, tiesiogiai susijusi su objektų parengimu statyti naujus. Anot jo, didelė tikimybė, kad pirkėjai neišnaudotų pirminės objektų paskirties ir, pavyzdžiui, Žalgirio stadiono teritorijoje stadionas atsirastų greta daugiabučių ar biurų pastatų.
„Ypač užsienio investuotojams visada norisi pirkti ir mokėti maksimalią kainą tada, kai aišku, ką objekto vietoje galima daryti – kai sutvarkyti detalieji planai, projektai, galbūt net parengtas statybų leidimas. Kuo šis procesas mažiau užbaigtas – ne viskas suderinta su miestu, kaimynais, gal dar atsiranda trečiųjų asmenų interesai, tuo turtas mažiau patrauklus. Maksimali kaina ir greitas likvidumas, galima sakyti, susijęs su juridiniu užbaigtumu. Gera vieta nėra viskas.”
S. Vagonis sako, kad jei objektų parengimas stabtelęjęs tarpinėje stadijoje, ir jų paklausa ir vertė gerokai mažesnė, o tai prisiminti svarbu, kai kalbama ne apie šimtus tūkstančių litų, o milijonus.
„Visada yra problema, kad Lietuvos rinka nėra labai likvidi. Tas pats Žalgirio stadionas buvo įvertintas daugiau nei pernai Baltijos šalyse sudaryta NT sandorių. Aišku, lengva nebus, pirkėjai šiandien išrankūs ir prieš bet ką darydami, jie skaičiuoja, ar galės iš to užsdirbti”, - svarsto V. Plunksnis, įsitikinęs, kad pirkėjų pasirinkimas priklausys nuo objektų kainos ir mokėjimo sąlygų.
IA 2009m. išplatinio pranešimą, kuriame teigė, jog Ūkio bankas padidino investicijas į nekilnojamąjį turtą, tačiau jo vertė ekonomikos nuosmukio laikotarpiu yra neaiški, be to, IA nuomone, Ūkio banko informacija apie bendrovės „Investicinio turto valdymo“ įsigijimą neatitiko skaidrumo kriterijų. IA pranešime tada skelbta, kad bendrovė „Investicinio turto valdymas“ iki 2009 metų liepos 31 dienos vadinosi „Sporto marketingas“, o jos vadovas – 25-erių Irmantas Degutis, taip pat vadovaujantis įmonei „Asocijuoto turto valdymas“, kuri anksčiau buvo tarp didžiausių Ūkio banko akcininkų. Registrų centro duomenimis, „Investicinio turto valdymo“ nuosavas kapitalas 2008 metų pabaigoje siekė 85,7 mln. litų, o turtas – 172,4 mln. litų. Ūkio banko nuosavas kapitalas 2009 metų birželio pabaigoje buvo 479,1 mln. litų.
Ūkio banko kreditoriai turės galimybę per devynis mėnesius nuo Sutarties pasirašymo parduoti keturis skirtingus banko turto portfelius ir, jei šie portfeliai bus parduoti už aukštesnę nei galutinio vertinimo kainą, skirtumas tarp šių kainų atiteks Ūkio banko kreditoriams. Į nurodytus turto portfelius įeina: į Šiaulių banko nuosavybę perduoto nekilnojamojo turto portfelis, IV ir V rizikos grupių paskolų portfelis, nekilnojamojo turto vystymu užsiimančių Ūkio banko antrinių įmonių portfelis, kita veikla užsiimančių Ūkio banko antrinių įmonių akcijų (UAB Ūkio banko lizingo, GD UAB „Bonum publicum“) portfelis.
