Portalo tv3.lt skaitytoja panevėžietė Elena (tikrieji vardas ir pavardė redakcijai žinomi) pasakojo, kad įmonės „Capital“ tinklapyje pamatė parduodamo namo skelbimą.
„Mums su vyru tas namas patiko iš pirmo žvilgsnio. Gyvename bute, tad nors tai buvo ir nedidelis namukas, jis mums pasirodė tarsi rūmai. Skelbime buvo pažymėta kas namas yra karštas, tai reiškia, kad juo domisi nemažai žmonių.
Tad ilgai nelaukėme ir iš karto susitarėme su brokere dėl apžiūros. Tačiau namo šeimininkai sirgo, tad turėjome palaukti, kol jie pasveiks. Galiausiai po kelių savaičių vis tiek namo apžiūroje jų nebuvo, mums viską aprodė brokerė“, – pasakojo moteris.
Anot jos, namas buvo nenaujas, tad jam reikėjo remonto.
„Tačiau tai mūsų su vyru nesustabdė, pasitarę nusprendėme jį patys susiremontuoti. Kaina mums irgi tiko, namas kainavo 80 tūkst. eurų. Todėl iš karto su brokere pasirašėme sutartį ir sumokėjome avansą. Tada brokerė mums pasakė, kad namas yra areštuotas banko, nes jo šeimininkai yra skolingi. Skola siekia 50 tūkst. eurų.
Tačiau brokerė mus nuramino ir teigė, kad susitars su banku, o mūsų sumokėta suma padengs šeimininkų skolą. Po savaites susitikome ir su šeimininke. Atsirado dar daugiau remonto darbų name, bet į tai nekreipėme dėmesio ir praktiškai jau gyvenome tame name. Suradau gerą santechniką ir jau dairiausi naujų baldų. Be to, šeimininkai net nuleido kainą iki 75 tūkst. eurų“, – pasakojo Elena.
Anot jos, lapkričio viduryje, kai jau rengėsi pas notarą pasirašyti sutartį, paaiškėjo, kad atsirado problemų su antstoliais, skola išaugo.
„O kitą dieną brokerė pranešė, kad susitarti su antstoliais nepavyko ir namo pirkti nebegalėsime. Atgavome sumokėtą avansą, tačiau negalėjau pamiršti to namo.
Paprašiau kito pažįstamo brokerio paskambinti buvusiai namo šeimininkei ir pasidomėti, galbūt namas vis dar parduodamas. Tačiau sužinojome, kad namas jau seniai parduotas varžytinėse. Nesuprantu, kodėl jį brokerė vis tiek bandė parduoti, kodėl nepasidomėjo, kad namas jau parduotas“, – skundėsi moteris.
Pardavinėti areštuotą NT – normali praktika?
Įmonės „Capital“ biuro Panevėžyje vadovas Vitalijus Lialis sakė, kad Elenos situacija jam žinoma.
„Namo pardavimas buvo vykdomas žinant apie esamus apribojimus, t. y. apie esamą turto areštą. Tokio tipo pardavimai nėra dažni, bet brokeriai žino, kaip reikia elgtis esant tokiai situacijai. Su ja buvo supažindinti ir minimi pirkėjai. Dėl duomenų apsaugos reikalavimų brokeriai neturi galimybės tiesiogiai bendrauti su areštą turtui uždėjusiais antstoliais, todėl visą informaciją apie esamus įsiskolinimus mums pateikdavo namo savininkas.
Kai lapkričio 6 d. su pirkėjais buvo sutarta dėl namo pardavimo, brokerė žinojo, kad skola antstoliams siekia apie 65 tūkst. eurų. Namo pardavimo kaina su pirkėjais buvo suderėta 75 tūkst. eurų. Žinodami suderėtą sumą buvome įsitikinę, kad šių pinigų užteks skoloms padengti ir sandorį galėsime sudaryti“, – pasakojo biuro vadovas.
Anot V. Lialio, kad būtų galima atlikti sandorį, namo savininkas turėjo gauti dviejų antstolių leidimą parduoti.
„Lapkričio 8 d. savininkas išsiuntė antstoliams prašymus išduoti leidimus parduoti turtą. Iš vieno antstolio gavo leidimą parduoti 2021 m. lapkričio 9 d., o iš kito antstolio leidimą parduoti gavo tik lapkričio 15 d. Tuomet ir paaiškėjo, kad bendra skola antstoliams viršija 82 tūkst. eurų.
Taip pat sužinojome, kad jau vyksta varžytinės. Taip tapo aišku, kad pirkėjų turima suma nepadengs esamų įsiskolinimų ir notarinis sandoris negalės būti vykdomas, nes antstolių leidimai parduoti buvo duoti tik su sąlyga, kad savininkas parduodamas namą turi padengti visas skolas kreditoriams ir antstoliams, t. y. 82 tūkst. eurų“, – V.Lialis.
Pirkėjai nuostolių nepatyrė
Anot jo, sužinojusi, kad pasikeitė antstolių nurodyta suma, brokerė iš karto apie tai informavo pirkėjus.
„Taip pat informavo, kad pirkėjai nepatirs jokių finansinių nuostolių dėl susidariusios situacijos. Pirkėjai savo ruožtu pareiškė, kad dar nenori nutraukti susitarimo ir vis tiek nori laukti, kad gal kažkaip savininkas susitars su kreditoriais ir antstoliais, nes namas jiems tikrai patiko.
Taip pat turiu paminėti, kad pirkėjai patvirtino, kad perka namą, susitarėme su notaru dėl laiko, tikrai ruošėmės sandoriui.
„Lapkričio 14d. pirkėjai ir brokerė susitiko su namo savininkais, susitikimo metu buvo aptarti visi praktiniai ir buitiniai namo priežiūros klausimai. Taip pat namo pardavėjas tarėsi su savo kreditoriais, kad būtų sumažinta delspinigių suma. Tačiau pašalinti kliūtims tiesiog pritrūko laiko ir 17 d. įvyko varžytinės, namas buvo parduotas per jas“, – sakė notarų biuro vadovas.
Jis tikino, kad visi reikiami duomenys buvo patikrinti dar prieš pradedant pardavinėti namą.
„Mes labai apgailestaujame, kad mūsų pirkėjams nepavyko įsigyti jiems patikusio namo ir visa situacija jiems sukėlė nemalonią patirtį. Galiu užtikrinti, kad padarėme viską, ką buvo galima per tokį trumpą laiką padaryti, kad tas sutartas sandoris įvyktų. Taip pat laiku informavome klientus apie visus pokyčius, kurie turėjo reikšmės sandoriui.
Paaiškėjus, kad nepavyks įvykdyti susitarimo užtikrinome, kad pirkėjai nepatirtų finansinių nuostolių. Taip pat paskutinio susitikimo metu siūliau pasikalbėti apie susidariusią situaciją, kad neliktų neatsakytų klausimų, tačiau pirkėjai neorėjo išklausyti mūsų paaiškinimų. Taip pat siūlėme pagalbą ieškant kito namo, tačiau klientai atsisakė pagalbos“, – teigė V. Lialis.
Kokiais atvejais gali prarasti pinigus?
Lietuvos nekilnojamo turto brokerių asociacijos vadovas Giedrius Pavilionis komentuodamas šią situaciją teigė, kad pirkėjų nepasitenkinimas kilo dėl informacijos ir bendravimo tarp šalių trūkumo.
„Pirkėjas savo pinigų neprarado, tačiau sugaišo laiką ir prarado galimybę įsigyti sau patinkantį būstą. Tačiau reikėtų pasidžiaugti, kad pirkėjui pinigai buvo grąžinti ir buvo išvengta didesnių finansinių nuostolių. Juk galėjo nutikti taip, kad avansą pervedus į pardavėjui priklausančią areštuotą sąskaitą, pinigai būtų buvę areštuoti iki bus atsiskaityta su kreditoriais ir antstoliais.
Tokiu atveju neįvykus sandoriui pats pirkėjas stotų į kreditorių eilę ir per teismus bandytų susigrąžinti sumokėtą avansą“, – sakė asociacijos vadovas.
Anot jo, turtą, kuris NT registre yra pažymėtas kaip turintis areštą, parduoti galima ir tokių sandorių tikrai pasitaiko, ypač ekonominės krizės metais.
„Tačiau reikia atlikti namų darbus ir pasidomėti, kokio dydžio yra skolos, ar nėra kitų suvaržymų parduoti turtą bei susiderinti antstolių leidimų parduoti turtą ir pirkimo–pardavimo sandorio pas notarą sąlygas ir datas.
Šiuo atveju labai svarbus yra santykis tarp visų pardavėjo skolų sumos ir turto vertės. Jei palyginti su turto verte, skolos yra mažos, tuomet tikėtina, kad sandorį pavyks užbaigti, tik reiktų derinti atsiskaitymus, avanso sumokėjimą su antstolių sąlygomis. Tačiau jei skolos palyginti su turto verte yra santykinai didelės, tuomet reikėtų nepasirašyti preliminarios sutarties ir iškart derinti notarinį pirkimo–pardavimo sandorį su antstolių patikslintomis sumomis ir leidimais parduoti“, – komentavo G. Pavilionis.
Jo teigimu, pagrindinė problema yra ta, kad informaciją apie skolas surinkti ir pateikti gali tik pardavėjas ar jo įgaliotas asmuo.
„Pardavėjas gali nepateikti, pateikti ne visą arba pateikti pasenusią (skolos gali augti dėl antstolių išlaidų, delspinigių, naujų skolų) informaciją apie skolų dydžius ir taip sąmoningai ar nesąmoningai suklaidinti pirkėją ir tarpininką.
Pirkėjas pats negali sužinoti pardavėjo skolų dydžių ir kilmės, jei pats pardavėjas šios informacijos neatskleidžia. Brokeris yra lygiai tokioje pačioje situacijoje kaip ir pirkėjas, nebent pardavėjas brokeriui suteikia įgaliojimą už pardavėją rinkti sandoriui reikalingus dokumentus. Taigi, dėl duomenų apsaugos tiek brokeriui, tiek ir pirkėjui yra surištos rankos savarankiškai išsiaiškinti, kiek ir kokių skolų turi pardavėjas, kokio dydžio sumos turi būti išmokėtos antstoliams ir kreditoriams, tačiau yra apsaugomas pardavėjo privatumas ir asmeniniai duomenys“, – aiškino G. Pavilionis.
Pataria patikrinti ketinamo įsigyti NT statusą
Advokatų kontoros „Ilaw lextal“ teisininkė ir advokatė Eglė Višinskienė tikino, kad nėra nieko netikėto, kad įsigydami NT būsimi pirkėjai domisi, ar turtas nėra įkeistas, areštuotas ar kitaip apribotos NT disponavimo teisės.
„Įkeistas NT gali cirkuliuoti rinkoje, įkeitimas savaime neužkerta kelio sudaryti NT pirkimo–pardavimo sutartį, jeigu įkeitimo (hipotekos) sutartyje nenustatyta kitaip ir yra gaunamas kreditoriaus, šiuo atveju banko, sutikimas. Svarbu tiek preliminariojoje, tiek pagrindinėje NT pirkimo-pardavimo sutartyje nusimatyti aiškią tvarką ir terminus, kaip turto įkeitimas bus panaikintas po sandorio sudarymo.
Šias sąlygas būtina suderinti ir su kreditoriumi tam, kad kreditorius patvirtintų, kad ir jam tinkami šalių sutartyje nusistatyti terminai, tvarka ir žinoma nekilnojamojo turto kainos dalis, kurią pirkėjai, ar juos kredituojantis bankas, turėtų pervesti už parduodamą turtą“, – komentavo teisininkė.
Anot jo, informaciją apie ketinimą įsigyti NT patikrinti labai paprasta – Registrų centro duomenų bazėje kaupiama visa informacija apie Lietuvoje registruotą NT. Žinodamas ketinamo įsigyti turto rekvizitus kiekvienas fizinis/juridinis asmuo turi teisę, už nustatytą mokestį, pasitikrinti tokio turto teisinį statusą“, – teigė E. Višinskienė.
