Statybos įstatymo pakeitimų tikslas
„Motieka ir Audzevičius“ (advokatų kontora Vilniuje) nekilnojamojo turto ir statybų teisininkas Karolis Barkauskas sako, kad galima išskirti du esminius Statybos įstatymo pakeitimų tikslus. Bene garsiausiai skambėjęs pakeitimas – 100 proc. baigtumo reikalavimas norint su notaro patvirtinimu parduoti tam tikras sąlygas atitinkantį gyvenamąjį būstą. Tačiau tai tikrai ne vienintelis pakeitimas, kuris keičia šiandieninę NT rinką.
Apskritai, visų pakeitimų pagrindiniai tikslai yra keli:
- Supaprastintas NT registravimas: pavyzdžiui, dalimi pakeitimų siekiama pagreitinti statybą leidžiančio dokumento išdavimo procesus bei sumažinti krūvį, kuris tenka atsakingoms institucijoms.
- Geriau apsaugotos NT pirkėjų investicijos: pirkėjas su notaro patvirtinimu įsigyja gyvenamosios paskirties patalpas (atitinkančias tam tikras sąlygas) tik tuomet, kai nebelieka projektavimo, statybos bei statybos užbaigimo procedūrų metu atsirandančių rizikų. Tokių, kurios įsigijus nevisiško baigtumo nekilnojamąjį turtą vėliau gali kelti dar daugiau problemų.
Pasikeitus statybos užbaigimo reglamentavimui ir atsiradus griežtesniems ribojimams disponuoti ne iki galo užbaigtu statiniu arba jo dalimi, nemažai pokyčių atsirado ne tik NT vystytojų veikloje, bet ir būsto pirkėjams.
1. Kokiems pastatams taikomas būtinas 100 proc. baigtumo registravimas?
Paskelbus apie pakeitimus, sujudo visas NT sektorius, tačiau Statybos įstatymo pakeitimai galioja tik gyvenamosioms patalpoms. Toms, kurios atitinka tam tikras sąlygas:
- yra įrengtos trijų ir daugiau butų daugiabučiuose pastatuose;
- yra įrengtos kitos paskirties pastatuose.
Klausiate, o kaip kotedžai ar individualūs gyvenamieji namai? Nuosavybės teisės perleidimo ribojimai šiems negalios, lygiai taip pat kaip ir atvejais, kai parduodamos negyvenamosios paskirties patalpos.
2. Ką reiškia šimtaprocentinis baigtumas?
Šimtaprocentinis baigtumas konstatuojamas atlikus visus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą arba surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą (priklausomai nuo statinio kategorijos). Galima sakyti, kad šimtaprocentinio baigtumo apibrėžimas priklauso:
- tiek nuo teisiškai būtinos minimalios reikalingos apdailos registravimo,
- tiek nuo kiekvieno statinio projekte numatyto apdailos lygio.
Teisininkas K. Barkauskas paaiškina, kad įstatymas numato minimalią reikalingą apdailą, kuri privaloma statomame pastate bet kuriuo atveju. Ši sąlyga yra privaloma norint registruoti šimtaprocentinį baigtumą, tačiau statinio projekte gali būti numatytas ir didesnis apdailos lygis.
Statinio projekte nurodyta, kad bus atliekama dalinė apdaila? Tuomet visiškas baigtumas bus registruojamas tik tada, kai bus atlikti visi dalinės apdailos darbai (nuo įstatytų langų iki dažyti parengtų paviršių ir pan.).
3. Ar pirkėjai gali įsigyti pakeitimų sąlygas atitinkantį būstą iki jo šimtaprocentinio baigtumo?
Preliminariai – taip, tačiau su notaro patvirtinimu – ne. Teisininkas sako, kad preliminaria pirkimo–pardavimo sutartimi pirkėjai vis dar galės rezervuoti norimą būstą, tačiau jie negalės būti oficialūs savininkai iki šimtaprocentinio baigtumo registravimo. Specialistas atkreipia dėmesį ir į atvejus, kuriais susitariama, kad pirkėjai gali pradėti būsto įrengimą. Pirkėjai turi pasverti prisiimamas rizikas – juk asmeninės lėšos investuojamos be notaro patvirtintų būsto nuosavybės teisių.
„Pirkėjų laukia ilgesni statybų terminai. NT vystytojams reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kad negalėdami parduoti neužbaigto NT, kaip buvo iki įstatymo pakeitimo, iš tokių pardavimų nebegalės gauti lėšų ir finansuoti statybų arba tenkinti finansinių įsipareigojimų kitiems kreditoriams. Taip pat kyla neaiškumų dėl bankroto procedūrų. Iškėlus bankroto procedūrą nekilnojamojo turto vystytojams, neužbaigusiems projekto, jie negalės jo parduoti ir tenkinti bankrutuojančio asmens kreditorių interesų“, – pažymi K. Barkauskas.
