Nekilnojamojo turto vystymo bendrovės CITUS analitiko Šarūno Taručio teigimu, jei institucijos imtųsi iniciatyvos, įgyvendintų kai kuriuos teisinės bazės pokyčius bei pritraukus privačių lėšų, „senjorų namų“ projektų galėtų atsirasti.
Pasaulio banko duomenimis, 2016 metais seniausia visuomenė pasaulyje buvo Japonija, kurioje gyvena 26,56 proc. 65 m. ir vyresnių žmonių. Po jos seka Italija (22,71 proc.), Vokietija (21,27 proc.), Portugalija (21,12 proc.), Suomija (20,79 proc.).
Lietuva šiame sąraše tarp 239 šalių rikiavosi septyniolikta (18,84 proc.), Latvija – devinta (19,53 proc.), Estija – keturiolikta (19,15 proc.). Ir situacija nuosekliai keičiasi ta pačia linkme.
Kartu „keliauja“ ir kitos problemos: vyresnio amžiaus žmonės neretu atveju gyvena vieniši, todėl didėja jų socialinė atskirtis. Eurostat duomenimis, Europos sąjungoje 2016 m. 28,5 proc. 65 m. arba vyresnių žmonių gyveno vieniši. Lietuvoje vieniši gyvena trečdalis 65 m. ir vyresnių asmenų .
Į šį iššūkį reaguoja ir nekilnojamojo turto rinka. Didžiausioje pasaulyje NT konferencijoje MIPIM, kasmet vykstančioje Prancūzijos mieste Kanuose, vienišumo ir senstančios visuomenės klausimams skirta nemažai dėmesio: visuomenei senstant, pasaulis neišvengiamai turi prisitaikyti ir pildyti naujai atsirandančius poreikius. Vis ryškesnė tendencija migracijos į didmiesčius.
Skandinavijoje 93 proc. 75 m. ir vyresnių žmonių yra sveiki
Tokios išvados priėjo Oslo tyrėjai atlikę tyrimą. Tačiau vyresnio amžiaus žmonių skaičius Skandinavijos šalyse nuo 1950 m. išaugo dramatiškai – nuo maždaug 5 iki 16 proc.
Dar viena aiški tendencija išsivysčiusiose šalyse (taip pat akivaizdi ir Lietuvoje) – vis daugiau žmonių keliasi gyventi į miestus. Prognozuojama jog jau 2020 m. daugiau kaip pusė 60-mečių gyvens urbanistinėje aplinkoje. Tai reiškia, kad jiems reikės tinkamo ir pritaikyto būsto sprendimų.
Skandinavai, pagal žmogaus amžiaus etapus, išskiria tris apgyvendinimo tipus:
1. Įprastas būstas – jei žmonės vis dar aktyviai gyvena, gali patys apsitarnauti ir nepatiria nepatogumų, susijusių su amžiumi ar sveikatos būkle;
2. Vyresniems žmonėms skirtas būstas su priežiūra – jis aktualus žmonėms, turintiems judėjimo nesklandumų, susiduriantiems su kitokiais sunkumais ir turinčiais poreikį kasdienei pagalbai bei priežiūrai;
3. Slaugos namai – privatūs bei instituciniai slaugos, senelių globos namai bei medicininės pakraipos įstaigos, kuriose gyvena žmonės, turintys sveikatos problemų ir amžiaus negalių, dėl kurių jiems būtina nuolatinė slauga ir priežiūra.
Tačiau, kaip jau minėta, didelė dalis Skandinavijoje gyvenančių garbaus amžiaus žmonių yra sveiki, todėl priežiūra jiems dar nereikalinga, perspektyva gyventi slaugos namuose – nepatraukli ar net gąsdinanti, tačiau atskirties problemos neleidžia gyventi pilnaverčio socialinio gyvenimo.
Šioje vietoje NT vystytojai turi sprendimą naujai atsiradusiam poreikiui – būstą vyresnio amžiaus žmonėms, senjorų namai (angl. „senior housing“). Šis sprendimas leidžia senjorams lengviau pereiti iš vieno amžiaus etapo į kitą, patiriant mažiau streso bei išsprendžiant su socialine aplinka susijusius iššūkius, sudaro sąlygas sveikam ir pilnaverčiam gyvenimui.
Senjorų namai gali būti ir įprastas būstas, tačiau nuo pastarojo jis privalo skirtis kai kuriais charakteringais aspektais: salutogeneziniu požiūriu (kai orientuojamasi į faktorius, veikiančius žmogaus sveikatą ir sveiką gyvenseną, o ne faktorius, veikiančius ligas ir negalavimus – patogenezinis požiūris), individualių poreikių tenkinimu, saugumu, nuolat prieinamomis paslaugomis, empatija, gerbūvio technologijomis, stimuliuojančia aplinka, bendravimo erdvėmis ir pan.
Toks būstas sprendžia net dvi problemas: su amžiumi susijusius iššūkius ir vienišumą. Taigi, svarbiausia jame yra patogų gyvenimą vyresniems žmonėms užtikrinantys technologiniai ir medicininiai sprendimai (pvz., įvairūs laikikliai ir papildomos rankenos, eskalatoriai, specialios vonios ir klozetai, pagalbos mygtukai ir pan., taip pat specifinis išdėstymas, lengvai prieinamos reikiamos paslaugos, socializacijos erdvės), galimybė bemat sulaukti pagalbos.
Kuriant tokius namus, svarbu net mažiausi niuansai: erdvės pasivaikščiojimams, pakankama insoliacija, transporto prieinamumas, pakankamas, bet ne per didelis bendrasis erdvių praeinamumas, kad senjorai jaustųsi gyvenantys bendruomenėje, tačiau jiems būtų užtikrinta reikalinga ramybė.
Skandinavijoje siekiama, kad skirtingų senjorų namų pasirinkimas būtų kuo didesnis, jų tinklas būtų kuo platesnis, šie namai būtų saugūs ir nuolat prižiūrimi, patys pastatai – tvariai pastatyti, o gyventojams būtų užtikrintas individualus gyvenimo būdas, bendravimas bei dalyvavimas bendruomenės procesuose.
Japonijoje susidomėjimas senjorų būstais – visuose lygmenyse
Japonija yra sparčiausiai senstanti šalis pasaulyje. Šie procesai identifikuoti dar 1970 metais, o šiandien skaičiuojama, kad šioje šalyje gyvena 26,56 proc. vyresnių nei 65 metų žmonių. Kita problema – milžiniškas gyventojų tankis visoje šalyje, ypač didžiausiose prefektūrose ir miestuose.
Tai skatina į procesus įsitraukti visas suinteresuotas šalis: valstybės aukščiausios valdžios atstovus, verslą ir paslaugų tiekėjus, institucijas, NT vystytojus, investuotojus. Japonijoje gerai sutvarkyta šios srities teisinė ir įstatyminė bazė, visuomenė gerai supranta situaciją ir poreikius, institucijos bendradarbiauja tarpusavyje, įtraukdamos vystytojus, investuotojai mato perspektyvas šioje srityje, o kompanijos savo iniciatyva kuria į savo darbuotojų ateitį orientuotus projektus, kuriuose jie galės gyventi (Japonijoje labai dažnai žmonės vienoje kompanijoje dirba visą gyvenimą ar didžiąją karjeros dalį).
Todėl natūralu, kad japonai skiria didelį dėmesį senjorų būstų projektams. Senjorų namais dažnai tampa gydymo įstaigos, skiriant šiam tikslui visą infrastruktūrą ar jos dalį, taip pat renovuoti namai arba atsiranda nauji projektai. Japonijoje 2017 m. gruodį buvo apie 225 000 tokių projektų, kurių viename – vidutiniškai 30 būstų.
Tačiau visais atvejais japonai, kaip ir skandinavai didelį dėmesį skiria detalėms ir infrastruktūrai, tam atliekami tyrimai bei apklausos: integruoti į fizinę bei socialinę aplinką, o ne izoliuoti, technologiškai pažangūs (pvz., priežiūros robotai, sveikatos būklės stebėjimo sistemos), patogaus išplanavimo, optimalaus dydžio ir lengvai prižiūrimi būstai su greitai pasiekiamomis priežiūros technologijomis bei paslaugomis.
Japonijoje veikia ir finansinis modelis, į kurį įtraukti bankai (užtikrina finansavimą projektų vystytojams); vystytojai ar turto savininkai; paslaugų teikėjai ar operatoriai (užtikrinantys finansinių srautų tarpininkavimą ir finansines garantijas savininkams/vystytojams); valstybinės institucijos (administruoja valstybinio draudimo sistemą ir iš draudimo fondų subsidijuoja paslaugas). Patys senjorai moka valstybinio draudimo įmokas ir išlaikymo (nuomos bei paslaugų) kaštų dalį, kuri nefinansuojama valstybinio draudimo. Šioje sistemoje dalyvauja ir milžiniškos Japonijos korporacijos, tokios kaip „Daiwa“, „Mitsubishi“, „Sumitomo“ ir kitos, suvokiančios vykstančių procesų svarbą ateičiai.
Šioje srityje aktyviai veikianti kompanija „NTT Urban Development“ yra įgyvendinusi išskirtinį projektą, vadinamą „Vynuogėmis“, kurį sudaro net 19 skirtingų objektų. Kompanija net nusipirko dvi paslaugų įmones, kad užtikrintų reikiamų paslaugų teikimą kompanijoms, taip pat bendradarbiauja su kitais verslais plėtodama naujus projektus. Kompanija orientuojasi į mišrios paskirties, įskaitant sveikatos priežiūrą, projektus.
Tokia „verslas + verslas“ arba „verslas + valstybė“ sinergija sukuriama, pvz., valstybei subsidijuojant projekto dalį, skirtą viešųjų gydymo, sveikatos priežiūros paslaugų teikimui, o kitą dalį sukuria vystytojai ir partneriai, kurie užtikrina ir pirmosios projekto dalies paslaugų prieinamumą.
Japonijoje, kaip minėta, labai aktuali vienišumo ir socialinės atskirties tarp skirtingų amžiaus grupių problemos. Tyrimo, kuriame buvo apklausti vyresni nei 60 metų japonai, duomenimis, 60 proc. respondentų atsakė, kad jie norėtų aktyviai arba kiek galima daugiau bendrauti su jaunesniais žmonėmis, o kaip svarbiausią faktorių, kad tai vyktų nurodė galimybes bendravimui.
Vertindama tokius rezultatus kompanija „NTT Urban Development“ sukūrė naują sistemą, pavadintą „Tsunagu Town“ (sujungiantis miestas), o jos pagrindu vysto pastatų projektą, kuriame bus įrengti 132 būstai. Viename pastate gyvens įvairios šeimos (planuojama, kad 30-50 metų amžiaus), kurie turės arba susilauks vaikų. Čia galės gyventi ir senjorai – būstai jiems bus pritaikyti, taigi, mišrios paskirties.
Kitas pastatas bus skirtas tik senjorams, be to, jame bus dienos centras ir restoranas, kuriame lankytis galės visi gyventojai. Taip bus sukurta erdvė bendrauti skirtingo amžiaus žmonėms. Vienas iš geriausiai situaciją iliustruojančių pavyzdžių yra tradicija, kai bibliotekoje vakarais senoliai skaito knygas vaikams.
Kuriant bendruomenę, pirmojo namo gyventojai turi prioritetą įsigyti būstą antrajame, jei norėtų čia įkurdinti savo tėvus.
Galimybės ir situacija Lietuvoje
Globalūs socialiniai pokyčiai, akivaizdūs ir Lietuvoje, verčia NT vystytojus atkreipti dėmesį į atsirandančius naujus poreikius, teigia CITUS analitikas Šarūnas Tarutis. Jo manymu, didėjant amžiaus grupei, kuri ateityje taps būsto pirkėjais, būtina galvoti, kaip jiems sukurti kuo didesnę pridėtinę vertę.
„Plėtojant projektus ir mąstant apie šią tikslinę auditoriją, reikia vertinti didesnį būsto funkcionalumo poreikį, poreikį lengviau judėti savo būste, visame pastate ir jo aplinkoje, kitas technologines bei socialines inovacijas“, – vardijo Š. Tarutis. „Jei į tai bus atsižvelgiama, paskutinio būsto sprendimus žmonėms bus lengviau priimti.“.
Lietuvoje žmonės, keičiantis amžiui ir poreikiams, dažniausiai vis tiek lieka gyventi tame pačiame būste, nebeatitinkančiame jų poreikių, arba persikelia į tradicinius slaugos namus, o tai sukelia nemažą stresą.
„Deja, bet dar trūksta aiškių ir skaidrių instrumentų, valstybės iniciatyvų, galinčių užtikrinti „tarpinio“ būsto varianto – senjorų namų – atsiradimą ir paskutinį būsto keitimą, todėl kol kas tokių projektų perspektyvos – miglotos, kyla abejonių, ar žmonės jais pasitikėtų“, – kalbėjo CITUS atstovas.
Šarūnas Tarutis įsitikinęs, kad ilgėjant gyvenimo trukmei ir keičiantis su tuo susijusiems lūkesčiams, pasaulyje pastebima nauja NT niša plėtotojams, atsiranda vis didesnis investicinių fondų susidomėjimas tokiais projektais, taip pat keičiasi visuomenės požiūris, atsiranda sąmoningesnis verslo socialinės atsakomybės vertinimas. Tačiau vis dar reikalingi instrumentai, padedantys eliminuoti vyresnių žmonių abejones ar baimes, dėl paskutinio NT sprendimo jų gyvenime.
