Povilas LUNGĖ
Šiaulių gyventojai, atrodo, yra gerokai pervertinę savo turimą nekilnojamąjį turtą – nenorėdami nusileisti didmiesčių gyventojams, nenori nuleisti ir savo norimo parduoti nekilnojamojo turto kainų. Tokią nuomonę galima susidaryti paskaičius NT skelbimų komentarus. Tai kodėl tie butai niekaip nepinga? O gal nekilnojamojo turto vertintojai dirba atsainiai – paprašyti užrašo didesnę sumą?
Pirko brangiai, todėl nori daug gauti pardavę
Pernai rudenį Ūkio bankas, už rekordinę 357 mln. Lt sumą perėmęs Vilniuje esantį blogos būklės „Žalgirio“ stadioną, rinkos dalyvius vertė spėlioti, ar banko balanse nėra daugiau pervertinto turto. Neilgai trukus banką ištiko griūtis. Paskolas padėjusį gauti nekilnojamojo turto vertinimą 2008 m. atliko bendrovė „Ober-Haus nekilnojamas turtas“. Tuomet „Žalgirio“ stadionas įvertintas 461 mln. Lt, o šalia esantis žemės sklypas – 50 mln. Tiesa, nepaisant gerokai sumažėjusių nekilnojamojo turto kainų, 2011 m. pabaigoje Baltijos turto vertinimo agentūra stadioną įvertino jau mažiau – 420,5 mln. litų, o žemės sklypą – 54,4 mln. litų.
Bet grįžkime į savo kiemą. Dažnai mūsų pačių turimas nekilnojamasis turtas – butai, namai, žemė – būna pervertintas. Anot L. Juozaičio, nekilnojamojo turto agentūros „Ober-Haus“ Šiaulių skyriaus vadovo, nekilnojamojo turto specialisto, žmogus ekonominio pakilimo metais prieš krizę buvo brangiai įsigijęs turto, pavyzdžiui, standartinis dviejų kambarių butas pietiniame miesto rajone tuomet kainavo 200 tūkst. Lt.
„Žmogus paėmė, tarkim, 100-150 tūkst. Lt paskolą. Pasikeitus ekonominei situacijai ar šiaip kam nors gyvenime nutikus, jis nebegali to buto išlaikyti. Atėjęs į nekilnojamojo turto agentūrą gyventojas nori savo butą parduoti už 150 tūkstančių, nes būtent tokio dydžio yra paskola. Argumentuojama labai paprastai: „Bet juk aš tiek mokėjau!“ Tai savotiškas turto pervertinimas, nes prašoma kaina, palyginti su rinkos, yra per didelė, – sakė nekilnojamojo turto specialistas. – Dėl šių priežasčių Šiaulių mieste ir rajone turtas iš dalies yra pervertintas, nes manoma, kad jei pirkau brangiai, tai daug ir noriu gauti pardavęs.“
Kita galima tokio turto pervertinimo priežastis yra galvojimas, kad jei kaimynas parduoda savo butą už 100 tūkstančių, tai aš juk negaliu parduoti už penkiasdešimt. Specialisto teigimu, palyginti su kitais Lietuvos miestais, Šiauliuose butai nėra brangūs – šiauliečiai, norėdami įsigyti butą sostinėje, gimtajame mieste turėtų parduotų tris butus, kad už surinktą sumą galėtų nusipirkti vidutinės kainos butą sostinėje.
Pervertinama tyčia?
Šnekama, kad gyventojai, norintys iš banko pasiimti paskolą, nekilnojamojo turto vertintojų paprašo įvertinti jį brangiau, kad turėtų galimybę iš banko gauti didesnę paskolą. „Anksčiau teko girdėti gandus, kad taip buvo daroma. Dabar tokie dalykai jau yra išgyvendinti, nes turto vertinimo tvarka yra labai griežta. Bankai, suteikiantys paskolas gyventojams, duoda jiems sąrašą tų firmų, kurių turto įvertinimu pasitiki, kad vėliau nekiltų problemų“, – teigia Linas Juozaitis.
Anot Nerijaus Mačiulio, „Swedbank“ vyriausiojo ekonomisto, iki 2008 m. ir bankai, ir vertintojai į nekilnojamojo turto vertės nustatymą žiūrėjo šiek tiek atsainiai. „Dėl nuolat kylančių kainų buvo manoma, kad net jei kažkuriuo momentu objektas įvertintas per didele kaina, tai po pusmečio ar metų tai nebebus problema. Dabar, nusistovėjus ir subrendus nekilnojamo turto rinkai, vertinimas greičiausiai atitinka tikrąją nekilnojamojo turto vertę – tuo suinteresuoti ir bankai, ir vertintojai“, – sakė jis.
Kaip tuomet nustatoma rinkos vertė? Ne paslaptis, kad žemės pervertinimo problema kilo tuomet, kai buvo priimtas naujas Žemės mokesčio įstatymas, kai žemės mokestinė vertė buvo prilyginta vidutinei rinkos vertei.
„Vertintojai vertina netoliese parduodamos žemės seniau sudarytus sandorius. Kuo daugiau pardavimų užregistruota toje vietovėje, tuo lengviau apskaičiuoti vidutinę aro kainą, parduodant butą – vidutinę kvadratinio metro kainą, – teigė nekilnojamojo turto specialistas L. Juozaitis. – Kaimiškosiose vietovėse, kur, skirtingai nei mieste, sandorių per metus sudaroma vos du trys, vidutinę rinkos kainą nustatyti būna sudėtingiau. Vidutinė žemės sklypų kaina apskaičiuojama žiūrint į Registrų centro duomenis, kokią kainą yra patvirtinęs notaras.“
Anot ekonomisto N. Mačiulio, tikrąją nekilnojamojo turto vertę nustatyti nėra lengva. Tam dažniausiai naudojami du rodikliai – būsto įperkamumo indeksas ir nuomos pajamingumas.
Šiauliečiai gali sau leisti daugiau?
Būsto įperkamumo rodiklis rodo, ar gyventojų gaunamos pajamos yra pakankamos būstui įsigyti, pavyzdžiui, „Swedbank“ skaičiuojama būsto įperkamumo indekso reikšmė Vilniuje dabar siekia 127,8 ir reiškia, kad vidutinės šeimos pajamos 27,8 proc. viršija pajamas, būtinas vidutiniam būstui įsigyti, t. y. tokias, kad būsto paskolai mokėti per mėnesį reikėtų ne daugiau nei 30 proc. šeimos pajamų.
Šiauliuose šis indeksas yra dar didesnis – siekia net 246,8, t. y. šiauliečių vidutinės pajamos yra daugiau nei dvigubai didesnės nei tos, kurių užtektų vidutiniam (55 kv. m) butui įsigyti.
2007 m. šie indeksai nesiekė šimto, pavyzdžiui, Vilniuje jis buvo nukritęs net žemiau 50 ribos, o tai reiškė, kad gyventojų pajamos buvo dvigubai mažesnės nei būtinos butui įsigyti, arba tai, kad butų vertė buvo maždaug dvigubai didesnė už jų realią vertę.
N. Mačiulio teigimu, „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis – nuomos pajamų ir buto kainos santykis – rodo, kad šiuo metu butų kainos yra artimos jų tikrajai vertei.
Vidutinę turto vertę apskaičiuoja kompiuteriai
Savo turimo nekilnojamojo turto vertę galima sužinoti Registrų centre. Aido Petrošiaus, VĮ Registrų centras atstovo spaudai, teigimu, valstybės užsakomas Registrų centro atliekamas masinis vertinimas apibendrina informaciją apie visus šalyje įvykusius nekilnojamojo turto perleidimo sandorius. Atliekant statistinę sandorių duomenų analizę, atmetami išskirtinai brangūs ir netipiškai pigūs sandoriai, išskiriamos vidutinės rinkos vertės. Naudojant specialią kompiuterinę programą, iš apdorotų masinio vertinimo duomenų sudaromi vadinamieji verčių žemėlapiai, apibrėžiantys teritorijas, kuriose panašių savybių nekilnojamasis turtas kainuoja panašiai. Nustačius vidutines rinkos vertes, tampa įmanoma gana tiksliai apskaičiuoti bet kurio Nekilnojamojo turto registre įregistruoto namo, patalpos ar žemės sklypo rinkos (pardavimo) vertę. Ši vertė prilyginama mokestinei (bazinei) vertei.
Registrų centro teigimu, su nustatyta jų turimo turto mokestine nesutinkantys asmenys turi atlikti individualų savo turto vertinimą, kurio ataskaita iki nustatytos datos turi būti pateikta Registrų centrui kartu su prašymu individualiu vertinimu nustatytą vertę laikyti mokestine. Nagrinėjami tik tie prašymai, prie kurių pridedamose individualaus vertinimo ataskaitose įrašyta vertė bent 20 proc. skiriasi nuo Registrų centro apskaičiuotos mokestinės vertės. Už statinius ir patalpas nekilnojamojo turto mokestį mokantys asmenys pretenzijas dėl nustatytos mokestinės vertės gali pareikšti iki balandžio 2 d., žemės mokesčio mokėtojai – iki liepos 1 d.
Kol kas Registrų centras gavo vos kelis prašymus peržiūrėti nustatytą mokestinę vertę.
