Būsto paklausos augimui didžiausios įtakos turėjo du svarbūs veiksniai − teigiami gyventojų lūkesčiai ir stabiliai augančios žmonių pajamos.
„Praėjusių metų pabaigoje atsirito dėl neapibrėžtumo pirmojo karantino metu atidėti būsto sandoriai, ir šis veiksnys taip pat didino būsto paklausą. Auganti paklausa sudarė sąlygas būsto kainoms kilti, tačiau kainos bent kol kas neatitrūko nuo gyventojų pajamų ir gyventojų galimybės įpirkti būstą nors ir nežymiai, tačiau augo visuose trijuose šalies didmiesčiuose“, − sako Vytenis Šimkus, „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.
Vilniuje pajamos ir būsto kainos – koja kojon
Kaip pastebi V. Šimkus, šalies sostinėje atlyginimai ir būsto kainos augo praktiškai vienodu tempu, tačiau dėl šiek tiek sumažėjusių palūkanų būsto įperkamumas pasistiebė aukštyn.
„Vilniečiai paskutinį praėjusių metų ketvirtį ypač aktyviai pirko būstą – sostinėje buvo parduota 3500 butų, ir buvo sumuštas 2019 metų sandorių rekordas. Stiprus augimas stebėtas ir naujos statybos butų pardavimuose, ir antrinėje butų rinkoje“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.
Vilniuje paskutinį 2020 m. ketvirtį būsto kainos didėjo 3,8 proc., ir kainas didžiąja dalimi į priekį stūmė antrinės rinkos sandoriai − senos statybos būstai brango 6 proc., o naujos statybos butų kainos per ketvirtį nesikeitė.
Kaune aktyvi naujų butų rinka, Klaipėdoje – antrinė rinka
„Kaunas taip pat pasižymėjo aktyvia būsto rinka, ypatingai naujų butų segmente. Be to, Kaune daug agresyviau nei Vilniuje augo būsto kainos, jos per ketvirtį šoktelėjo net 8 proc., tačiau atlyginimai šiame mieste augo taip pat labai sparčiai“, − sako V. Šimkus.
Remiantis „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamu būsto įperkamumo indeksu, Kaune būsto įperkamumas augo nežymiai ir siekė 219. Tai reiškia, kad vidutinės kauniečių namų ūkių pajamos buvo 2,2 karto didesnės nei minimaliai reikalingos, norint įsigyti 55 kv. m. būstą.
„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas atkreipia dėmesį, kad praėjusių metų pabaigoje Klaipėda, pagal būsto įperkamumą, užtikrintai aplenkė Kauną. Per ketvirtį būstas Klaipėdoje brango maždaug 3 proc., kai tuo tarpu atlyginimai uostamiestyje ūgtelėjo 4,7 proc.
„Būsto rinkos aktyvumas Klaipėdoje visiškai grįžo į normalų lygį − klaipėdiečiai paskutinįjį metų ketvirtį nupirko 800 butų. Kaip įprasta, Klaipėdoje dominuoja antrinės rinkos sandoriai, o naujų projektų vystymas gerokai atsilieka nuo Vilniaus ir Kauno“, − pastebi V. Šimkus.
Būsto įperkamumas Rygoje ir Taline augo
Situacija kaimyninių Baltijos šalių sostinių Rygos ir Talino būsto rinkose labai panaši į Lietuvos didmiesčių – po pavasarinės duobės jose aktyvumas metų gale šoko į naujas aukštumas.
„Ir Rygoje, ir Taline atlyginimai ir būsto kainos augo panašiu tempu, tačiau šiek tiek sumažėjusios vyraujančios palūkanų normos kilstelėjo gyventojų galimybes įsigyti būstą“, − komentuoja V. Šimkus.
Pasak jo, būstas vis dar labiausiai įperkamas Rygoje, kur gyventojai gali įsigyti vidutiniškai 103 kv. m. būstą. Tiesa, verta paminėti, kad Rygos rinkoje dominuoja sovietiniu laikotarpiu statyti prastesnės kokybės būstai.
Talinas, pagal būsto įperkamumą, šiek tiek lenkia Vilnių – Talino gyventojai įperka vidutiniškai 85,3 kv. m. ploto būstą, o vilniečių įperkamo būsto plotas siekia, atitinkamai, 79 kv. m.
Perspektyvos šviesios, tačiau ne be rizikų
„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis pažymi, kad būsto rinkos aktyvumas, tikėtina, neatslūgs ir šiemet. Sandorių skaičiaus ir kainų augimą pakursto ir demografinės tendencijos − Vilnius kiekvienais metais džiaugiasi maždaug 8000 naujų gyventojų.
„Nors pastebime nemažą gyventojų susidomėjimą antrojo, investicinio būsto įsigijimu, didžioji dalis sandorių yra susijusi su natūralia pirmine paklausa. Vis tik jei būsto kainų augimas išliks spartus, sulėtėjus atlyginimų augimui naujų būsto įperkamumo rekordų kurį laiką galime nebematyti“, − komentuoja N. Mačiulis.
Tai, kad būsto rinkoje nėra daug perkaitimo ženklų, atskleidžia ir „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis, kuris parodo, kokią dalį buto kainos sudaro jo nuomos pajamos. Šiuo metu vidutinis nuomos pajamingumas Vilniuje siekia 5,7 procento, o Kaune ir Klaipėdoje, atitinkamai 6,9 ir 6,5 procento.
„Nuomos pajamingumas išlieka arti ilgalaikio istorinio vidurkio, tačiau pastaraisiais metais matėme jo mažėjimo tendenciją visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Tai reiškia, kad juose butų kainos didėjo sparčiau nei nuomos kainos, o tai galėjo būti susiję su išaugusiu būsto įsigijimu investicijoms ir dėl to augančia nuomos pasiūla“, − pastebi N. Mačiulis.
Būsto įsigijimui palankus veiksnys išliko ir žemos būsto paskolų palūkanos. Lietuvoje vidutinės būsto paskolų palūkanos sumažėjo iki 2,4 procento ir išlieka šiek tiek mažesnės nei Estijoje ir Latvijoje, kur jos siekia, atitinkamai, 2,5 ir 2,7 procento.
„Šiuo metu Euribor ateities sandoriai signalizuoja, kad tarpbankinės palūkanos gali pradėti didėti ne anksčiau nei po dviejų metų, o pats Euribor teigiamas gali tapti tik po penkmečio. Vis tik prisiimant ilgalaikius finansinius įsipareigojimus nereikėtų daryti prielaidos, kad bazinės palūkanos išliks nulinės amžinai. Galimai įsibėgėsianti infliacija gali priversti centrinius bankus peržiūrėti savo pinigų politiką šiek tiek anksčiau, nei dabar tikimasi finansų rinkose“, − atkreipia dėmesį „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas.
