Dėl pasiekimų, kuriuos demonstruoja Amerikos nekilnojamojo turto statistika, aš turiu pora klausimų, kurie man vis tik neleidžia patikėti sveiko rinkos atsigavimo pradžia.
JAV bankai gali ir nori teikti gyventojams kreditus pagal hipotekos sutartis, bet ar žmonės nori imti kreditus tokiu pačiu mastu. JAV nekilnojamojo turto rinka perpildyta, tai yra, bumo periodu pristatyta daug namų ir gamybos pajėgumai statybos sektoriuje yra milžiniški. Todėl kyla tokie klausimai – kaip reanimuoti statybos sektorių, kuris 2006 m. turėjo ryškų pajėgumų perteklių ir kur dėti jau pastatytų namų perteklių.
Kodėl aš taip galvoju, nes manau, kad nekilnojamojo turto rinkos ciklai ir jų terminai yra milžiniški. Pavyzdžiui, yra 100 milijonų namų ūkių, cikliškas nekilnojamojo turto atnaujinimas vyksta kas 50 metų. Įvertinus tai, fondų atnaujinimui per metus reikia 2 milijonų naujų namų. Statybų augimas galimas tik dėl gyventojų skaičiaus didėjimo, ir tai negali duoti ryškaus augimo efekto.
Jeigu analizuojame 50 milijonų namų, kaip bazinį dydį, tai ekonomikos augimui atsiveria didžiulės erdvės ir kapitalizmas, kuris siekia maksimalaus pelno, žinoma, sieks maksimizuoti ir statybas, pastoviai didinant gamybos apimtis, iki tol, kol nebus pasiekta užpildymo riba – 100 milijonų namų. Dėl gamybos maksimizavimo, augimo laikotarpiu statybininkai statys ne 2 milijonus namų per metus, nes tokiu atveju procesas užtruktų, nors būtų subalansuotas, o žymiai daugiau – 5-6 milijonus. O kai bus pasiekta riba, tai paklausa nukris iki paprasčiausio fondų atnaujinimo, o 5-6 milijonų namų statymo pajėgumai taps absoliučiai pertekliniais. Štai taip panašiai ir atsitiko JAV nekilnojamojo turto rinkoje 2006 m. O nekilnojamojo turto rinkos ciklai milžiniški ir 5-10 metų šiam ekonomikos segmentui – tai ne terminai.
Kad būtų aiškiau, pabandysiu ciklų prigimtį paaiškinti kitu – kompiuterių – pavyzdžiu. Tarkime, 90-ais metais kompiuterių bazė buvo nulinė, visa potenciali kompiuterių rinkos apimtis 200 milijonų vienetų, ciklo atnaujinimas kas 4 metai, metinis atnaujinimo tempas 50 milijonų vienetų. Taigi, už lango 1992 m., prasideda masinė kompiuterių gamyba. Pirmais metais pagaminta tik 10 milijonų kompiuterių – gamintojai dar neturi didelių pajėgumų – ir visi žaibiškai išpirkti. Tada gamintojai didina pajėgumus ir kitais, 1993 m., pagamina 20 milijonų kompiuterių, po to 30, po to 40 milijonų. Galų gale 1997 m. pasiekia 50 milijonų vienetų gamybą, o tai pagal turimą bazę yra subalansuota gamybos apimtis. Tačiau rinka dar neprisotinta, viso surinkta tik 140 milijonų kompiuterių (tai praėjusių 4 metų gamyba: 50+40+30+20). To pasėkoje, 1998 m. gamyba išauga iki 60 milijonų kompiuterių, kurie taip pat akimirksniu išperkami. Įskaitant ir senų kompiuterių, kurių pradžioje buvo pagaminta 20 milijonų, išėjimą iš rikiuotės, bendras kompiuterių turėjimo poreikis išauga iki 180 milijonų vienetų. Tačiau gamintojai nemato jokios rizikos, o tik augančią rinką ir kitais metais surenka jau 70 milijonų vienetų, tačiau parduoti tegali tik 40. Rinka persotinta, nebėra kur daugiau augti. Parduota 200 milijonų kompiuterių ir dabar gyventojai pirks kompiuterius, tik tam, kad pakeistų pasenusius. Ateinančiais metais gamyba atsinaujins dalimis, kol pasieks 50 milijonų atsinaujinimo lygį, tai yra natūralų rinkos lygį, o pertekliniams70 milijonų vienetų pajėgumų nebėra paklausos.
Panašiai tas pats, tik didesniame laiko periode, vyksta su visomis prekėmis, ir su nekilnojamuoju turtu taip pat. Tačiau problema ta, kad nekilnojamasis turtas stovi dešimtmečius ir šio sektoriaus ciklo atsinaujinimo trukmė – taip pat dešimtys metų. Todėl JAV nekilnojamojo turto rinkos atsigavimo teks laukti dar labai ilgai ir tikrai neverta tikėtis 2006 m., kai statytojų pajėgumai buvo pertekliniai, statybos apimčių atkūrimo.
Ką bando padaryti B. Bernanke, jis bando lengviau gaunamų kreditų pagalba padidinti paklausą ir siekia, kad bankai suteiktų dar daugiau kreditų. Šioje vietoje, žinoma, svarbų vaidmenį vaidina visuomenės socialinė struktūra. Juk absoliutaus rinkos prisotinimo nebūna, yra neturtingų gyventojų sluoksnis ir jie negali įpirkti namų, kas visiškai suprantama. O plėsdamas kreditavimą, pigindamas pinigus, Benas tokiais būdais bando praplėsti pačią bazę. Tačiau, kad ir kaip jis to nenorėtų, bankai neduos kreditų pagal hipotekos sutartis tiems, kurie yra nemokūs. Todėl nei hipoteka užtikrintų vertybinių popierių supirkimo programa, nei palūkanų norma negali iš esmės pagerinti situacijos. O bazės išplėtimas tik pablogins išduodamų kreditų kokybę, ir ateityje tai sukels dar daugiau problemų, bet jų neišspręs.
Kodėl nekilnojamojo turto rinka vis tik pradėjo atsigauti. Manau, paprasčiausiai todėl, kad vyksta banalus atšokimas kaip ir kompiuterių pavyzdyje. Tačiau tas atšokimas nepasieks 2006 m. lygio, o laikysis arčiau subalansuoto lygio. Taip pat, aš vis tik manau, kad dėl perteklinio likvidumo didelį indėlį nekilnojamojo turto rinkos augime šiuo metu įneša investavimo paklausa, nes manoma, kad nekilnojamasis turtas yra patikimiau negu doleris. O tai jau kvepia devalvacija, bet ne sveiku ir normaliu augimu.
Užs. nr.3102_18
