Interviu BNS A.Hoogduijnas teigė esąs įsitikinęs, jog technologijų plėtra jau keičia NT rinką, greitina ir pigina procesus, o svarbiausia didina jos skaidrumą, dėl kurio išlošia galutiniai turto naudotojai.
Nekilnojamojo turto rinkos duomenų rinkimo, apdorojimo ir analitikos paslaugas teikiančios Nyderlandų kompanijos biuras Kaune įsikūrė praėjusį rudenį. Tarp įmonės klientų – bankai, investuotojai, nekilnojamojo turto kompanijos.
Vis dėlto A. Hoogduijnas pasakoja, kad ne visi klientai būna patenkinti jų teikiamo turto vertinimo rezultatais, mat kartais jis parodo, jog iš tiesų portfelyje – ne toks vertingas pastatas, kaip žadėjo brokeris, arba gerokai mažesnės vertės būstai, kuriems išduotos tūkstančiai paskolų.
- Beveik prieš metus pradėjote veiklą Kaune. Ar viskas klostėsi pagal lūkesčius?
- Veiklą Kaune pradėjome, nes kaip tik pasirašėme sutartį JAV ir per labai trumpą laiką turėjome surinkti daug naujos informacijos, ją išanalizuoti ir sumodeliuoti. Todėl mums reikėjo matematikų, ekonometrijos specialistų. Tuo metu kelis mėnesius jau gyvenau Kaune ir pradėjome žvalgytis galimybių įkurti čia biurą. Praėjusio spalio pradžioje gavome užsakymą, per savaitę parengiau verslo planą, tuomet nusprendėme pabandyti. Per mėnesį mes jau turėjome biurą, kuriame dirbo 3 žmonės. Taigi viskas vyko labai greitai.
Šiuo metu teikiame vertinimo paslaugas – tai mūsų pagrindinis produktas. Kitas produktas – prognozavimas, kur naudingiausia investuoti į nekilnojamąjį turtą. Kai pradėjome projektą, turėjome sužymėti ir automatiškai įvertinti apie 23 mln. pastatų skirtingose Amerikos valstijose. Tai sudėtingas darbas ir mes toliau jį tęsiame.
Kauno biure šiuo metu dirba 15 žmonių. Per ateinančius metus planavome įdarbinti 25 specialistus ir šiuo metu tęsiame samdymo procesą. Taigi neatsiliekame nuo grafiko.
- Sakote, kad samdote matematikos ir ekonometrijos specialistus. Nekilnojamojo turto ekspertų jums nereikia?
- Mūsų komandoje yra keletas žmonių, anksčiau dirbusių nekilnojamojo turto sektoriuje: architektų, investicijų įmonių darbuotojų. Bet iš esmės mums nereikia žmonių, kurie išmanytų nekilnojamojo turto rinką. Mums labiausiai reikia matematikų, nes viskas susideda iš skaičių. Mes tiriame turto vertės veiksnius, todėl mums reikia žmonių, kurie išmanytų duomenis bei galėtų juos apdoroti. Tai svarbiausia dalis – techniškai mes labiau statistikos agentūra.
- Tačiau, ar tai nėra paradoksalu, turint omenyje, jog jūsų darbas glaudžiai susijęs su nekilnojamojo turto rinka?
- Tai gana įdomu, nes istoriškai nekilnojamojo turto rinka orientavosi į plėtrą, turto pardavimą bei nuomą ir pelną iš šio proceso. Tačiau nekilnojamojo turto plėtotojai gali nepasverti dalies veiksnių, lemiančių turto vertę, nes net ne apie visus juos žino. Tiesiog neįmanoma, kad jie galėtų įvertinti visus skirtingus duomenis, net ir pačius mažiausius, kurie daro įtaką rinkai ir turto vertei.
Kai bendrauju su nekilnojamojo turto plėtotojais, jie sako, kad kažkokia rinka, pavyzdžiui, JAV, yra įdomi, bet ji pernelyg didelė, kad greitai perprastum. Tačiau manau, ir ką mūsų didieji duomenys rodo, kad net jeigu pažįsti rinką ir joje veiki kad ir 20 metų, tu negali visko perprasti. Pavyzdžiui, jeigu pažiūrėsime į kai kurią informaciją, kurią analizuojame, kad ir „AirBnb“ skelbimus arba įkėlimus socialiniuose tinkluose, Google atsiliepimus, jie jau dabar rodo, kad kai kurie rajonai populiarėja, net jei to nesupranta ten gyvenantys žmonės. Jie gali tą nujausti, gali numanyti, tačiau mes tą galime paremti realiais skaičiais, ir parodyti, kaip tai gali atrodyti ateityje.
Informacijos, kurią renkame ir apdorojame yra tiek daug, kad net sunku suvokti. Pavyzdžiui, jeigu analizuojame objekto vertę, ji priklauso nuo 3 tūkst. skirtingų faktorių.
Mes, panaudodami dirbtinį intelektą, stengiamės atsižvelgti net į mažiausius faktorius. Pavyzdžiui, 0,001 proc. uragano tikimybė gali pakeisti turto vertę ir mažai tikėtina, kad koks nors nekilnojamojo turto plėtotojas į tai atkreips dėmesį. Todėl atsiranda 10-15 proc. turto vertinimo paklaida, susidaranti iš daug tokių neįvertintų faktorių.
- Vis dėlto patys pripažįstate, kad tokius scenarijus sunku prognozuoti ir jums?
- Taip, visi vadinamieji juodosios gulbės įvykiai yra sunkiai nuspėjami. Pavyzdžiui, sunku prognozuoti teroristinius išpuolius mieste, tačiau galima nustatyti jų įvykimo tikimybę, jeigu turi gerą statistiką ir istorinius pavyzdžius. Tai formuoja lūkesčius ir, nors nebūtinai reiškia, kad jie išsipildys, turto vertei ir kitiems dalykams mieste tai daro didelę įtaką. Jeigu yra keletas investuotojų, kuriuos išgąsdintų teroristinio išpuolio tikimybė, tai gali turėti rimtą įtaką turto vertei.
- Paprastai už turto vertinimą ir jame pateikiamas išvadas kažkas atsako. Kaip yra jūsų atveju? Ar jūs prisiimate kokią nors atsakomybę?
- Mes klientams pateikiame įrankį, kuriuo naudodamiesi jie gali analizuoti skirtingus informacijos pjūvius. Pavyzdžiui, turime klientų, kurie domisi tik bendradarbystės erdvių plėtra. Taigi jiems labai svarbu, kur kuriasi startuoliai, kaip sparčiai jie plečiasi ir taip toliau. Nuo to priklauso, kokias bendradarbystės erdves jie plėtos. Jie filtruoja mūsų duomenis, kol randa informaciją apie konkrečius vartotojus, ir ją naudoja. Mes jiems nepateikiame ataskaitos, kurioje teigiama, kad jie turi įkurti bendradarbystės erdvę konkrečioje vietoje - teikiame informaciją ir jau klientas iš jos pasidaro išvadas.
Mes tikrai nesame nekilnojamojo turto paslaugų kompanija. Mes duomenų kompanija: būrys technarių, kurie atsidūrė nekilnojamojo turto rinkoje. Pačioje veiklos pradžioje turėjome keletą ieškinių, nes žmonėms atrodė, jog mes keliame grėsmę jų verslui. Pavyzdžiui, kai turtas parduodamas, brokerio darbas yra jį pristatyti kuo patraukliau, tuo tarpu mes turime krūvą duomenų, kurie atskleidžia visai kitokį vaizdą nei reklamuojama. Ir akivaizdu, kad niekam tai nepatinka. Bet teismų nesame pralošę.
- Net ir nebūdami nekilnojamojo turto paslaugų kompanija, šioje rinkoje konkuruojate, sakydami, kad galite teikti informaciją pigiau, greičiau, tiksliau ir skaidriau.
- Taip, mes šiek tiek veikiame nekilnojamojo turto rinką, iš esmės išstumdami profesionalias turto vertinimo kompanijas. Dabar žmonės vaikšto po pastatus ir fiksuoja visokias detales, o tą mes galime padaryti surinkdami informaciją iš viešų ir privačių informacijos šaltinių, taigi fizinis dalyvavimas tampa nebūtinas. Įprastas turto vertinimas gali būti netikslus ne todėl, kad jį atliks žmogus, o tiesiog todėl, kad žmonės negali įvertinti visų veiksnių.
Bankai mūsų paslaugomis yra itin susidomėję būtent dėl praėjusios finansinės krizės bei skirtumo tarp popierinės ir realios turto vertės. Būtent dėl šio skirtumo buvo prarasta daug pinigų. Todėl jie naudoja mūsų duomenis, nes mano, kad galima patikimiau įvertinti turtą. Kitas aspektas, kurį mes garantuojame – kokybė arba kitaip tariant, duomenų teisingumas. Ir jeigu mes negalime gauti kažkokių duomenų, esame apie tai atviri.
- Ar tai reiškia, kad jūs galite pamatyti, kada bus kita krizė nekilnojamojo turto rinkoje arba, kaip jos išvengti?
- Mes iš duomenų galime pasakyti, kada rinkoje yra netvarus augimas arba bumas, tačiau visuomet labai sunku įvertinti, ar ta tendencija yra besikaupianti, ar trumpalaikė, susidariusi, tarkim dėl psichologinių veiksnių.
Pavyzdžiui, jeigu kažkas yra parduodama už konkrečią kainą, tai tampa realybe. Panaši situacija buvo Nyderlanduose XVII amžiuje, kai tulpių svogūnėliai tapo viena brangiausių prekių, pardavinėjamų biržoje. Šis atvejis pripažįstamas pirmuoju ekonominiu burbulu pasaulio istorijoje ir vadinamas „tulpių manija“: žmonės svogūnėlius netgi pirko kaip investiciją. „Geophy" tokius istorinius burbulus gali palyginti su tendencijomis kitose rinkose, tačiau kai žmonės yra pasirengę mokėti itin dideles sumas nekilnojamąjį turtą – tai visuomet jų sprendimas. Kita vertus mes ir nemėginame tokių dalykų nuspėti. Mums svarbiausia suteikti tikslią informaciją apie turto vertę.
- Ar turite klientų Lietuvoje? Galbūt analizuojate Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinkų duomenis?
- Turime keletą klientų, kurie investuoja Lietuvoje. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto fondas, kuris finansuoja kompaniją „Technopolis“ yra mūsų klientai. Mes analizuojame jų pastatus, pertikriname visą informaciją automatiniu vertinimo modeliu ir nustatome jų vertę. Renkame informaciją ir apie Lietuvą, nes jeigu klientai turi čia turto, jiems jos reikia. Vienintelis keblumas, kaip yra ir „Technopolio“ atveju, kad tai bus vienas pastatas ir mes procesams neskirsime mėnesių.
Orientuojamės į Vakarų Europos rinkas, ypač Vokietiją, Prancūziją, Ispaniją. Iš esmės turime duomenis apie šalis nuo Lenkijos žemyn iki Italijos ir į viršų iki Šiaurės šalių, taip pat apie JAV, Kanadą, Jungtinę Karalystę. Tai mums svarbiausios rinkos.
Baltijos šalių rinkos mums nėra per mažos, tikrai galėtume sukurti pelningą produktą. Problema yra konkurencija, nes turi būti pirmasis, kuris žengs į didžiausias rinkas. Todėl visi pirmiausia tokius produktus siūlo didžiausioms rinkoms ir tik tada, kai yra tam tikras pagrindas, klientai, tuomet lengviau tai perkelti į tokias šalis kaip Lietuva, kur uždarbis (iš produkto – BNS) yra pakankamai mažas.
Su vienu mūsų duomenų mokslininku ateinančiais metais planuojame išplėtoti atskirą pilotinį projektą Lietuvos rinkai.
- Kaip jūsų nuomone technologijos pakeis nekilnojamojo turto rinką?
- Manau, kad mes nekilnojamojo turto rinką darome gerokai skaidresne, tuo pačiu ir turto vertinimą daug tikslesniu, todėl taip galime sumažinti riziką finansinių paslaugų teikėjams, investuotojams. Tai reiškia, kad žmonės bus labiau linkę investuoti šioje rinkoje, vartotojams bus lengviau gauti paskolas, o verslui – taip pat rasti finansavimą. Kai sukuri skaidrumą tokioje rinkoje, įgalini visą nekilnojamojo turto grandinę.
Objektyvus vertinimas gali pakeisti investicijų pritraukimą ir pačio turto pardavimą. Pavyzdžiui, dabar tarp gyvenamojo turto portfelių, kuriuos mes šiuo metu peržiūrime, tarkime turime kompaniją, kuri parduoda 100 tūkst. ar 1 mln. paskolų vienu metu, ir mes jiems parodome, kuriais atvejais tarp popierinės bei realios jų vertės yra skirtumas. Tai gali reikšti, jog tų paskolų niekuomet nepavyks parduoti ir tai didelė rizika jiems. Todėl ši kompanija nelabai mumis patenkinta.
Vis dėlto mums nerūpi nekilnojamojo turto savininkas arba plėtotojas, galiausiai mes tarnaujame visuomenei, nes jų santaupos, pensijos, draudimas – visi tie pinigai, kurie dingo per krizę, buvo investuoti į nekilnojamąjį turtą. Taigi tai ne kompanijų pinigai, o vieši pinigai, panaudojami investicijoms.
- Kalbėjote apie skaidrumą rinkoje. Ar jums neatrodo, kad nekilnojamojo turto rinkoje vis dar yra daug paslapčių, daug konfidencialios informacijos?
- Tai siaubinga, nes nekilnojamojo turto plėtotojai, žinoma, iš to uždirba pinigus, nors skaidrumas yra esminis dalykas.
Nors dar tik pradedame padėdami klientams išsirinkti geriausias lokacijas, už juos jau tenka derėtis dėl sandorių. Ir labai įdomu. Kai turi tiek informacijos, kiek turime mes, brokeris nebegali prašyti 2-3 eurais didesnės kainos už kvadratinį metrą, nes žinai viską apie aplinkinius pastatus, tą patį pastatą, buvusius nuomininkus, sutartis su jais. Taigi tai iš esmės suteikia daugiau galių nuomininkams, kurie visuomet buvo silpnesnė šalis nekilnojamojo turto sandoriuose. Ir tai buvo mūsų pagrindinė motyvacija – įgalinti galutinį nekilnojamojo turto vartotoją.
„GeoPhy" iš skirtingų šaltinių renka duomenis ir jų pagrindu sudaro visame pasaulyje esančio nekilnojamojo turto reitingą, pagal kurį kompanijos klientai priima sprendimus. Šiomis paslaugomis daugiausia naudojasi bankai, pensijų fondai ir vyriausybinės įstaigos.
2013 metais įkurta kompanija šiuo metu turi biurus Delfte, Londone, Niujorke ir Honkonge.
