Lietuvoje tik 3 procentai gyventojų nuomojasi būstą. Kitose šalyse, tokiose kaip Vokietija, įvairių šaltinių duomenimis, būstą nuomojasi nuo 60 iki 87 procentų gyventojų, tai viena didžiausių nuomojamo būsto rinkų Europoje. Įdomu tai, kad, pavyzdžiui, Danijoje tik 9 proc. daugiabučių namų butuose gyvena patys jų savininkai, likusi dalis paversta nuomojamu būstu.
Lietuvos nuomos rinka vis dar nesubalansuota. Išsinuomoti gyvenamąjį būstą pagal sutartį ilgesniam laikui arba visam gyvenimui, kaip tai gali padaryti kiti europiečiai, Lietuvoje vis dar praktiškai neįmanoma.
Šešėlinė būsto nuomos rinka
Dažnai pasitaiko atvejų, kada butai nuomojami neoficialiai, t.y. nesudarant rašytinių nuomos sutarčių ir nemokant mokesčių valstybei. Tokių šešėlinių nuomos santykių tyko ne vienas pavojus: būstus nuomojantys asmenys neapsaugoti nuo nuomininkų skolų, nesumokėtos nuomos bei komunalinių paslaugų mokesčių, dingstančių, apgadintų daiktų, o besinuomojantys asmenys taip pat nėra saugūs, nes būsto savininkas gali juos bet kuriuo metu iškeldinti ar neįspėjęs pakelti nuomos kainą. Labai dažnai nuomotojai nepageidauja jaunų šeimų su vaikais ar studentų. Daugiabučio namo buto savininkas visada turi teisę neišnuomoti buto, jei pretendentas į nuomininkus jam nepatinka.
Šešėlinė būsto nuomos rinka ne tik neapsaugo nei nuomotojų, nei nuomininkų, bet ir valstybei yra nenaudinga, nes nemokami mokesčiai į biudžetą.
Būsto nuoma iš juridinių asmenų
Dabar galiojantis gyvenamojo būsto teisinis reglamentavimas nesudaro sąlygų darniai būsto plėtrai, įskaitant ilgalaikę būsto nuomą. 2004 m. patvirtintoje Lietuvos būsto strategijoje pabrėžiama, kad Lietuvoje vis dar nėra būsto nuomos rinkos. Todėl būsto nuoma iš juridinių asmenų galėtų tapti puikia alternatyva mažesnes pajamas gaunantiems ir negalintiems įsigyti nuosavo būsto, asmenims.
Lietuvos būsto strategijoje numatytus tikslus pasiekti numatoma 2020 m. Tačiau iki šiol nebuvo žengta nė žingsnio tikslo link. Strategijoje nepakankamai aiškiai apibrėžtas nuomojamo būsto modelis ir dėl to ji neįgyvendinama. Ją būtina kuo greičiau atnaujinti.
Būsto nuomos rinką galėtų papildyti bei išplėsti juridiniai asmenys. Iki šiol Lietuvoje nebuvo institucinių nuomotojų, kurie valdytų pavienius būstus ar ištisus nuomojamų butų pastatus, net rajonus. Tokių rinkos dalyvių atsiradimui trukdo netobula teisinė ir mokestinė bazė. Svarbiausi trikdžiai, kodėl nekilnojamojo turto plėtotojai šiuo metu nesiūlo prieinamo būsto nuomai yra mokestinė bazė (Pridėtinės vertės mokestis, Gyventojų pajamų mokestis, Nekilnojamojo turto mokestis) ir teisinė bazė, reglamentuojanti gyvenamojo būsto valdymą (nuomotojų ir nuomininkų teises, pareigas bei atsakomybę), taip pat ir prieinamo būsto pasiūlos aiškios politikos nebuvimas.
Paradoksalu, tačiau jei būsto nuoma užsiima fizinis asmuo – buto savininkas – jis tesumoka Valstybinės mokesčių inspekcijos nustatytą fiksuotą verslo liudijimo mokestį, kuris nepriklauso nuo jo įplaukų, gaunamų už nuomą. Tačiau jei nekilnojamojo turto statytojas (juridinis asmuo) nuomotų būstą, jis privalėtų kasmet mokėti nekilnojamojo turto mokestį, kuris šiuo metu siekia 0,3 – 1 proc. nekilnojamojo turto mokestinės vertės, priklausomai nuo masinio vertinimo rezultatų atitinkamoje savivaldybės teritorijoje, taip pat – mokestį nuo pelno, gauto vykdant nuomos veiklą bei pridėtinės vertės mokestį, kuris turėtų būti įskaičiuotas į nuomos kainą. Tai, be jokios abejonės, atsispindėtų nuomos kainoje ir iškreiptų konkurencines sąlygas.
Pirkti ar nuomotis?
Šiuo metu tik nedidelė dalis gyventojų nuomojasi savivaldybėms ar gyventojams nuosavybės teise priklausantį būstą. Remiantis nekilnojamojo turto ekspertų skaičiavimais, vertinant ilgalaikę perspektyvą Lietuvoje labiau apsimoka pirkti būstą, tačiau šie skaičiavimai kelia daug klausimų.
Žurnalo „Veidas“ straipsnyje „Kas naudingiau – būstą pirkti ar nuomotis?“ remiamasi Nekilnojamojo turto brokerių tinklo „NT ekspertai“ atliktais skaičiavimais. Nuomos ir pirkimo išlaidas „NT ekspertai“ lygino pasitelkę naujos statybos 60 kv. m. dviejų kambarių buto Vilniaus Pašilaičių rajone pavyzdį. Tokio buto kaina rinkoje siekia apie 250 tūkst. Lt. Gyventojas per 25 metus sumokės 395 – 422 tūkst. Lt. Jei už analogišką butą gyventojas mokėtų 800 – 1000 Lt/mėn. nuomą, per 25 metus susidarytų 270 – 360 tūkst. Lt. Taigi pinigų nuomojantis išleidžiama mažiau, tačiau perkant būstą po 25 metų lieka turtas, kurio nuomos atveju nėra.
Nors nuomos atveju turtas neįgyjamas, tačiau šią prabangą - įsigyti naujos statybos būstą (dažniausiai be apdailos) - gali sau leisti toli gražu ne kiekvienas gyventojas.
Įsigijus butą senos statybos daugiabutyje sunku tikėtis, kad ateityje jį dar galima būtų pelningai parduoti, be to, 25 metų laikotarpiu dar prireiks ne kartą investuoti į būsto remontą ar net atnaujinimą.
Paskaičiuokime, ar iš viso įmanoma įsigyti būstą imant kreditą žmogui, kurio pajamos vidutiniškai tesiekia 2000 litų. Vadovaujantis DNB Nord banko skaičiuokle naujam būstui įsigyti, su sąlyga, kad mėnesio pajamos siekia 2000 litų, išlaidos - 1000 litų, o kredito terminas 25 metai, galima maksimali kredito suma yra 99 668 litai, o galima perkamo būsto kaina yra 124 585 litai. Be to, dar pradiniam įnašui reikės 24 917 litų. Klausimas retorinis - ar už 124 585 litus, pavyzdžiui, Vilniuje, įmanoma įsigyti naujos statybos butą? Ar jauna šeima išgalėtų sukaupti tokį pradinį įnašą?
Profesionali būsto nuoma
Šalyje beveik nėra privačioms įmonėms ar įstaigoms priklausančio nuomojamo būsto, kuris labai paplitęs Europos Sąjungos valstybėse. Juridiniai asmenys dėl įvairių priežasčių nesuinteresuoti užsiimti butų nuoma, nei trumpalaike, nei ilgalaike.
Ilgalaikės būsto nuomos rinkos atsiradimas ir vystymasis paskatintų gyventojų mobilumą bei praplėstų įsidarbinimo galimybes. Būsto nuoma itin svarbi gyventojams, kurie pagal savo gaunamas pajamas nėra pajėgūs įsigyti ar statytis nuosavą būstą. Šiai asmenų grupei priklauso ir studentai, planuojantys pasilikti dirbti miestuose, kuriuose studijuoja, ir jaunos šeimos, kurioms sunku išsinuomoti būstą ilgesniam laikotarpiui iš fizinių asmenų bei asmenys, kurie norėtų pagerinti savo gyvenimo sąlygas, pavyzdžiui, išsinuomoti būstą naujos statybos name. Būsto nuoma daliai gyventojų būtų patraukli ir tuo, kad reikalui esant būtų lengviau pakeisti darbo vietą persikeliant į kitą miestą ar kitą to paties miesto dalį, teisės aktų nustatyta tvarka nutraukiant nuomos sutartį.
Institucinė gyvenamojo būsto nuomos plėtra bei prieinamo būsto pasiūla gali būti vystoma dviem būdais:
Privati profesionali institucinė butų nuoma.Municipalinis gyvenamojo būsto fondas, kai Vyriausybė iš valstybės biudžeto skiria lėšų savivaldybės Municipaliniam būsto fondui, kuris išperka jau pastatytą gyvenamąjį būstą ir jį nuomoja gyventojams.
Profesionalia būsto nuoma galėtų užsiimti nekilnojamojo turto statytojai (vystytojai) per specialiai tam reikalui įkurtas savo dukterines bendroves. Šioje būsto nuomos rinkoje galėtų atsirasti ir kitų bendrovių (pavyzdžiui, būsto nuomos agentūros). Nuomojamas gyvenamasis būstas gali būti tiek naujos, tiek senos statybos.
Jei visas daugiabutis namas būtų nuomojamas, vystytojas turėtų galimybę po, pavyzdžiui, 50–ies metų jį nugriauti ir statyti visiškai naują daugiabutį. Taip būtų ne tik gerinamas gyventojų komfortas, bet ir taupoma energija. Taip jau yra Suomijoje, kur gyvenamasis būstas atnaujinamas kas 50 metų jį nugriaunant ir statant naują. Tai įtvirtinta įstatymiškai dėl akivaizdžių statybos sektoriaus normatyvų ir techninių sprendimų pokyčių. Būstas turi savo gyvavimo ciklą ir aplaidu jo nepaisyti.
Briuselyje privačios kompanijos stato ištisus gyvenamųjų namų rajonus ir butus juose ne parduoda, o tik nuomoja. Ši patirtis Lietuvai galėtų būti labai naudinga.
Nuomojamo būsto sektoriaus plėtra yra vienas svarbiausių būtinų įgyvendinti uždavinių. Gyventojai turi turėti galimybę rinktis nuomojamą būstą privačiame sektoriuje, toks nuomos būdas labai paplitęs ES valstybėse, kur nuomojamas būstas sudaro apie 30 proc. viso būsto fondo (iš jo socialinis būstas 4–5 proc.). Siekiant įgyvendinti šį uždavinį Lietuvos būsto strategijoje reikėtų siekti ne tik sustiprinti teisines privataus būsto nuomotojų ir nuomininkų santykių garantijas, bet ir sudaryti sąlygas atsirasti ilgalaikės nuomos rinkai. Tokios rinkos atsiradimas galėtų būti puikia alternatyva jauniems žmonėms, siekiantiems rasti ilgalaikį būstą.
Būsto kreditavimo sąlygos jaunimui
Kaip jau anksčiau buvo minėta, būsto nuomos klausimas itin aktualus jauniems žmonėms bei tiems, kuriems dėl darbo specifikos dažnai tenka keisti gyvenamąją vietą arba tiesiog nori pagerinti savo gyvenimo sąlygas. Tačiau ilgesniam laikui išsinuomoti būstą iš fizinių asmenų jiems yra sunku. Didžiausias nuomojamo būsto poreikis yra Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, nes šiuose miestuose yra daugiausiai mokymo įstaigų, kuriose studijuoja iš kitų miestų atvykę studentai.
Tyrimai atskleidžia, kad šiuo metu jaunai šeimai labiausiai trūksta beprocentinių paskolų būstui bei verslui ir pigesnio būsto gavimo galimybių. Jaunas asmuo, šeima, be paramos beveik neišgali įsigyti būsto didžiuosiuose Lietuvos miestuose.
Jaunimui trūksta tam tikrų lengvatų siekiant įsigyti ar nuomotis būstą. Valstybės dėmesys šiaip visuomenės grupei yra nepakankamas.
Valstybės parama būstui įsigyti, būsto paskolų draudimas ir piniginė parama mažas pajamas turinčioms šeimoms apima jaunų šeimų kreditavimo sąlygų palengvinimą, priskirdama jaunas šeimas prie socialiai remtinų kategorijos, tačiau problemos nesprendžia, nes norinčiųjų gauti valstybės paramą būstui įsigyti eilės be galo didelės. Pavyzdžiui, vien Vilniaus savivaldybėje jaunų šeimų, norinčių nuomotis socialinį būstą yra 1764, o išnuomoti Vilniaus mieste 2010 m. iš viso tebuvo 48 socialiniai būstai. Viso jaunų šeimų Lietuvoje, 2010 metais buvusių sąrašuose socialiniam būstui nuomoti, yra 8 813. Šis skaičius tik auga.
2010 metais drastiškai sumažėjęs valstybės remiamų būsto kreditų gavėjų skaičius rodo, kad žmonėms labai sudėtinga įsigyti nuosavą būstą net su šia valstybės pagalba. Jauniems žmonėms ypač sunku sukaupti pradinį įnašą paskolai gauti.
2007 m. asmenys (šeimos), gavę valstybės remiamus būsto kreditus - 698
2008 m. – 429
2009 m. – 61
2010 m. – 23
Taip pat krito ir asmenims (šeimoms) suteiktų subsidijų dydis.
Taigi nors valstybė numato jaunoms šeimoms tam tikrą paramą apsirūpinant būstu, akivaizdu, jog ši pagalba yra neveiksminga. Įsigyti nuosavą būstą jaunoms šeimoms yra tiesiog per brangu. Todėl jaunos šeimos priverstos gyventi su tėvais arba nuomotis būstą ir laukti eilėje socialiniam būstui gauti. Šią situaciją apsunkino dar ir tai, kad Lietuvos bankas 2011 m. rugsėjo 1 d. priėmė „Atsakingojo skolinimo nuostatus“, kuriais bankai įpareigojami skolinti ne daugiau kaip 85 procentus reikiamos sumos būstui įsigyti. O tai reiškia, kad bankas pareikalaus iš kredito ėmėjo 15 procentų ir daugiau pradinio įnašo nuo perkamo būsto vertės pradinio įnašo.
Gyvenamasis butų fondas Lietuvoje
Beveik 97 procentai gyvenamojo fondo yra privati nuosavybė. Valstybei ir savivaldybėms priklauso daugiau nei 3 procentai gyvenamojo butų fondo. Gyvenamosios patalpos, esančios individualiuose namuose sudaro 48 procentus viso gyvenamojo butų fondo ploto.
Vienam gyventojui Lietuvoje tenka vidutiniškai 26,1 m2 buto naudingojo ploto. Mieste – 24,8, kaime – 28,9 m2. .
Tenka pastebėti, kad Lietuva šioje srityje labai atsilieka nuo kitų Europos šalių. Pavyzdžiui, Danijoje, 1999 m. duomenimis, vienam gyventojui vidutiniškai teko net 51 kv. m. gyvenamojo ploto. Švedijoje (1990 m.) teko apie 47 kv. m.
Vilniaus miesto gyventojui tenka 25,5 m2 naudingojo ploto, Kauno – 25,4, Klaipėdos – 23,4, Šiaulių – 22,9, Panevėžio – 22,4 m2 naudingojo ploto. Daugiausia naudingojo ploto vienam gyventojui vidutiniškai tenka Ignalinos, Anykščių ir Molėtų rajonuose.
Didelę dalį gyvenamojo būsto poreikio galėtų patenkinti nekilnojamojo turto statytojai (vystytojai) statydami daugiabučius ir juos nuomodami. Tačiau tam būtina sukurti palankią teisinę ir mokestinę aplinką. Tai padarius ne tik būtų paskatinta nekilnojamojo turto verslo plėtra, bet ir į valstybės biudžetą surenkama daugiau mokesčių, sukuriama daugiau darbo vietų, atnaujinami būstai. Būtų pasiektas vienas svarbiausių tikslų – sudarytos sąlygos Lietuvos gyventojams apsirūpinti patogiu ir prieinamu būstu nuomai, taip bent priartėjant prie Europos Sąjungos statistinių vidurkių.
Vytautas Gapšys
