Kaip rodo neseniai atliktas apskaitos įmonės „Deloitte“ tyrimas, Vienoje, kuri praėjusiais metais išlaikė „Economist“ metiniame indekse paskelbtą geriausiai apgyvendinto miesto pasaulyje titulą, gyventojai už būsto nuomą vidutiniškai moka maždaug trečdalį, lyginant su gyvenančiais Londone, Paryžiuje ar Dubline, skelbia portalas „The Guardian“.
Studentas laisvai pragyvena bute miesto centre
Pirmasis būstas, į kurį Maxas Schranzas įsikėlė palikęs šeimos namus, yra toks, apie kokį svajoja daugelis jaunų specialistų, pasiekusių karjeros viršūnę. Būdamas vos 26 metų, jis gyvena šviesiame bute, penktame aukšte, aukštomis lubomis su vaizdu į Austrijos sostinę, 10 minučių kelio nuo centrinės stoties, netoli kino teatrų ir barų.
Kad ši svajonė taptų realybe, nereikėjo nei laimėti loteriją, nei tėvų finansinės pagalbos: M. Schranzas, magistrantūros studentas, už 54 kv. m ploto dviejų miegamųjų butą moka 596 eurus per mėnesį. Tai yra tik nedidelė dalis įprastos panašaus dydžio ir panašioje vietoje esančių butų nuomos kainos, lyginant su kitais didžiaisiais Europos miestais.
Be to, jam nereikėjo mokėti užstato, o jo nuomos sutartis yra neterminuota – teoriškai jis gali perleisti butą savo vaikams ar broliui, ar seseriai, kai galiausiai nuspręs persikelti gyventi kitur.
„Aš žinau, kad tai gana laisvas nuo streso gyvenimas“, – sako M. Schranzas. – Mano draugai kituose Europos miestuose šiek tiek pavydi“.
Iš dalies priežastis, kodėl M. Schranzo butas įperkamas, paprasta: jis priklauso miestui. Vienoje tai įprasta. Ketvirtadalis Vienoje gyvenančių žmonių yra socialiniai nuomininkai, o jei įskaičiuotume ir maždaug 200 000 kooperatinių būstų, pastatytų už savivaldybės subsidijas, tai būtų daugiau nei pusė gyventojų.
Atsirado prieš šimtmetį
Daugelis šių butų atsirado prieš šimtmetį, įgyvendinant itin ambicingą statybų programą po Pirmojo pasaulinio karo pabaigos, kai Vieną užplūdo žmonės, išsikraustę dėl Habsburgų imperijos žlugimo. Nuo socialistų valdomos „Raudonosios Vienos“ pradinio etapo, iki nacių bandymo įvykdyti perversmą 1934 m. mieste iškilo 65 000 socialiai nuomojamų butų.
Dauguma Vienos savivaldybės nekilnojamojo turto buvo pastatyta po Antrojo pasaulinio karo, tačiau net ir jos neturi tokios skurdo ir nusikalstamumo stigmos, kaip panašios gyvenvietės JAV ar Europoje. M. Schranzo butas yra praėjusio amžiaus šeštajame dešimtmetyje pastatytame 14 gyvenamųjų namų kvartale Margareteno rajone.
Vienas iš siekių – žmonių įvairovė
Vienoje tokie kvartalai vadinami „Gemeindebauten“ (angl. „bendruomenės pastatai“).
„Viena iš pagrindinių sąvokų, padedančių suprasti Vienos požiūrį į būstą, yra socialinis tvarumas“, – sako Austrijos laikraščio „Der Standard“ architektūros kritikas Maikas Novotny. – Siekdamas išvengti getų ir su jais susijusių brangiai kainuojančių socialinių konfliktų, miestas aktyviai siekia, kad tuose pačiuose kvartaluose gyventų skirtingų sluoksnių ir skirtingas pajamas gaunantys žmonės. Socialinis būstas nėra skirtas tik vargšams“.
Būdamas studentas, neturintis negalios ar finansinių iššūkių, M. Schranzas neturėtų jokių vilčių pretenduoti į socialinį būstą tokioje šalyje kaip Jungtinė Karalystė, tačiau Vienoje miestas jį paragino dalyvauti programoje, skirtoje jaunesniems nei 30 metų amžiaus pirmiesiems nuomininkams.
„Svarbiausia socialiniuose būstuose išlaikyti įvairių gyvenimo sričių žmonių mišrų kolektyvą, ir taip, tai ne visada lengva“, – sako Kathrin Gaal, Vienos mero pavaduotoja ir vykdomoji būsto tarybos narė.
Viena iš taktikų – maksimalios pajamos, kurias gali gauti pareiškėjai, yra 57 600 eurų per metus vienišiems asmenims ir 85 830 eurų – dviejų asmenų namų ūkiams. Tačiau „jei būdamas jaunas studentas persikraustėte į Gemeindebau, o karjerai įsibėgėjus pradėjote uždirbti daugiau, mes jūsų netikriname, nes jūsų padėtis taip pat gali vėl pablogėti“, – sako K. Gaal.
Miestas didžiuojasi tokia programa
Vienos socialinio būsto programa yra daugiau nei politika – mieste tai pamatinis idealas, kuriuo didžiuojamasi. Kaip ir panašūs pažangūs pasiekimai, dėl kurių pasiektas politinis konsensusas, pavyzdžiui, Jungtinės Karalystės nacionalinė sveikatos apsaugos tarnyba arba Norvegijos naftos fondas, tai gali sukelti aklų dėmių nacionalinėse diskusijose.
Pasikalbėkite su Gemeindebau gyventojais, tokiais kaip 76 metų Heinzas Barnerthas, į pensiją išėjęs mechanikos inžinierius, pastaruosius septynis dešimtmečius gyvenantis Reumannhofo sodyboje Margaretene, ir jis neabejodamas girs idėją, dėl kurios 1920 m. atsirado jo kvartalas.
„Vienos modelis kaip niekada aktualus, nes nuomos kainas sunku suvaldyti“, – sako jis.
Yra ir trūkumų
Tačiau tikrovė ne visada atitinka idealą, o H. Barnerthas dar labiau susijaudina skųsdamasis dėl laiko, per kurį miestas atlieka remonto darbus jo valdose. Šviesa prie laiptų, vedančių į rūsį, neveikia jau tris savaites, o kai sugenda durų spyna, gyventojai paprastai nesivargina laukti, kol centrinė administracija ją sutvarkys.
„Jei nesurandi meistro, kuris sutaisytų spyną per naktį, chuliganai bando įsilaužti“, – sako H. Barnerthas.
Vienas iš trūkumų, kad viena didelė bendrovė „Wiener Wohnen“ yra atsakinga už tokio didelio būsto fondo mieste valdymą ir priežiūrą, yra tas, kad registruojant ir pavedant prižiūrėtojų užduotis gali susidaryti kliūčių.
Kitas Vienos modelio trūkumas yra tas, kad nors 60 proc. miesto gyventojų, pateko į Gemeindebau arba subsidijuojamą kooperatyvą, tai vis tiek neapima didelės dalies miesto gyventojų, kurių 80 proc. yra nuomininkai. Prašyti socialinio būsto gali tik tie, kurie dvejus metus buvo nuolatiniai Vienos gyventojai, o tie, kurie gyvena privačiuose nuomojamuose būstuose, susiduria su problemomis, labiau pažįstamomis kituose Europos miestuose.
„Prieš dvidešimt metų privati nuoma Vienoje dažniausiai buvo nekokybiška ir pigi“, – sako Kembridžo universiteto planavimo ir būsto katedros docentas Justinas Kadi. – Tačiau pastaraisiais metais privati nuoma virto Vienos būsto rinkos segmentu, kuris daugeliu atvejų yra ne tik aukštos kokybės, bet ir gana brangus“.
Vienos pajamų struktūra – panaši į Berlyno
„Vienintelis dalykas, kurio kiti Europos miestai gali pasimokyti iš Vienos, yra jų rinkodara“, – sako Berlyne gyvenantis ekonomistas ir tyrėjas Haraldas Simonsas, 2020 m. paskelbęs piktą Vienos būsto rinkos analizę.
Antrojo pagal dydį vokiškai kalbančio Europos miesto Vienos „pajamų struktūra yra panašesnė į Berlyno, tačiau vidutinės naujos nuomos kainos yra panašios į tokias dideles pajamas gaunančio miesto kaip Hamburgas“, – sako H. Simonas.
Jis kritikuoja „Wiener Wohnen“ dėl neskaidrios apskaitos ir mano, kad jos finansai yra dar sunkesni, nei pripažįsta Vienos senatas, ir kad dėl nepakankamų miesto išlaikymo išlaidų vidutines pajamas gaunantys asmenys, kurių taip norima socialiniame mišinyje, pereina į privačią nuomą.
Sisteminis kaupimas ir tarptautinis politikų dėmesys
Vis dėlto yra svarių priežasčių, kodėl Vienos socialinio būsto modelis pastaruoju metu sulaukia naujo tarptautinių politikų dėmesio ir reguliarių vizitų.
Esminis skirtumas yra tendencija. Prieš pat Kalėdas paskelbti duomenys rodo, kad 105 000 namų ūkių Jungtinėje Karalystėje dėl socialinio būsto trūkumo yra įkalinti laikiname būste. Su panašiomis problemomis susiduria daugelis kontinentinės Europos miestų: pavyzdžiui, Berlynas, nepasiekęs tikslo iki 2022 m. pastatyti 20 000 naujų būstų, praėjusiais metais sugebėjo pastatyti tik apie 16 000 būstų.
Viena, priešingai, turi pranašumą, nes užima monopolinę padėtį, kurios niekada neatsisakė.
„Mes niekada nepasidavėme pagundai parduoti savo savivaldybės ar subsidijuojamus butus, kaip tai darė daugelis kitų Europos miestų, norėdami užlopyti biudžeto skyles“, – sako K. Gaal. – Tai reiškia, kad mūsų būsto fondas tebėra didžiulis“.
Maždaug prieš 40 metų Viena įkūrė „žemės pirkimo ir miestų atnaujinimo fondą“, kuris rezervuoja miesto žemę tik socialiniams būstams: šiuo metu jis turi 3 mln. kv. metrų ploto, įskaitant ūkių ar pūdymo žemę, nenaudojamus geležinkelio bėgius ir tuščias ligonines, kuriuos gali išskirtinai parduoti socialinio būsto statytojams.
„Tokį sisteminį kaupimą galėtų pradėti ir kitos šalys“, – sako K. Gaal.
Nauji projektai
Dar neaišku, ar Viena pasieks savo tikslą iki 2025 m. pastatyti 5 500 naujų Gemeindebau butų, tačiau miestas imasi apčiuopiamų veiksmų. Po 11 metų trukusio naujo socialinio būsto statybų įšaldymo 2015 m. miestas atnaujino naujų Gemeindebau daugiabučių statybą ir 2024 m. skyrė 557 mln. eurų naujoms statyboms.
Vienas iš naujausių, vietos architektūros firmos „WUP“ įgyvendintų projektų yra maždaug už 7 km į rytus nuo miesto centro, Seestadt Aspern – naujas miesto centras, išaugęs buvusio aerodromo vietoje.
73 metų Margarete Stoklassa su vyru praėjusį balandį persikėlė į vieną iš 74 butų iš miesto centre esančios gyvenvietės, nes jiems reikėjo neįgaliųjų prieigos, ir, atrodo, yra labai patenkinti. 50 kv. m ploto jų naujieji namai nėra dideli, tačiau M. Stoklassa neslepia: „Esu labai laiminga, čia yra viskas, ko man reikia“. Per mėnesį pora moka 520 eurų nuomos mokestį.
Ilgaamžiškumas
Naujųjų laikų Gemeindebau fasadai nudažyti kreidos raudonumo, mėlynumo ir žalumo spalvomis, kurios primena galingas Raudonosios Vienos laikotarpio tvirtoves, nors statybų metu statybinių medžiagų kainos pasiekė aukščiausią lygį, todėl čia daug pliko betono ir cinkuoto plieno.
„Išaugusios žaliavų kainos privertė mus susikoncentruoti ties tuo, kas iš tikrųjų yra socialinis būstas“, – sako architektas Bernhardas Weinbergeris.
Daugiau nei šimtmetį vyravę Vienos bendruomeninio gyvenimo idealai įrodė, kad gali atlaikyti laiko išbandymą. „Šis pastatas turėtų stovėti ir po 200 metų“, – sako B. Weinbergeris.
