Būstų pasiūla rinkoje šiuo metu didžiulė: siūlomi ir nepradėti statyti būstai, ir naujai pastatyti, ir tie, kuriuose jau kažkas gyveno. Šiame straipsnyje advokatė Eglė Baurienė pataria, į ką reikėtų atkreipti dėmesį, kai įsigyjate „naudotą“ būstą.
Nusipirkai, bet ne iš to, kam priklauso, ir ne tai, kas “popieriuje”
Perkate būstą, o ne kilogramą bulvių, todėl turite tai daryti atsakingai. Prašykite pardavėjo pateikti savo tapatybę patvirtinančius dokumentus ir visus su būstu susijusius dokumentus. Apie perkamą būstą nemažai galite sužinoti iš Nekilnojamojo turto (NT) registro centrinio duomenų banko išrašo (jis turėtų būti kuo naujesnis). NT registre registruojami duomenys apie būstą ir jo priklausinius (pvz., sandėliuką rūsyje, palėpę ar jos dalį), nuosavybės bei kitos daiktinės teisės į šiuos daiktus (servitutas, uzufruktas ir kt.), šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai. Taigi iš išrašo galite matyti kam priklauso būstas: savininko vardą, pavardę, asmens kodą/gimimo datą; ar jis pardavėjui priklauso vienam (asmeninės nuosavybės teise) ar kartu su kitais asmenimis (bendrosios jungtinės/dalinės nuosavybės teise).
Išraše taip pat rasite pagrindinius būstą apibūdinančius duomenis: unikalų Nr., plotą (bendrą, naudingą, gyvenamą), baigtumo ir nusidėvėjimo įvertinimą procentais, šildymo, vandens tiekimo, nuotekų šalinimo tipus, kadastrinių duomenų nustatymo datą, vertę ir jos nustatymo datą ir kt.
Detalesnius duomenis apie būstą rasite kadastro duomenų byloje: būsto ir jo priklausinių planus, patalpų parametrus, panaudotas medžiagas ir kt. Atkreipkite dėmesį, kad kadastrinių matavimų byloje užfiksuoti duomenys ne visuomet atitinka faktinę situaciją. Būsto savininkai pertvarkymus (pvz., įrengia ar išardo pertvaras, iškerta ar užmūrija langų ar durų angas ir kt.) jame neretai atlieka neteisėtai, o už tai gali tekti atsakyti Jums. Jei radote neatitikimų, patartina prašyti, kad pardavėjas pertvarkymus „įteisintų“ ir atliktų naujus kadastrinius matavimus. Atidžiai apžiūrėkite visą būstą ir tai, kas bus perduota su juo (baldus, įrangą ir kt.). Nustatytus trūkumus, defektus patartina įtraukti į priėmimo-perdavimo aktą ar kitą abiejų šalių pasirašytą dokumentą. Tai padės išvengti nesusipratimų ir ginčų ateityje.
Pirkai, bet negalėsi naudotis
Atkreipkite dėmesį į žymas NT išraše apie įvairius juridinius faktus. Jei tokių žymų yra, derėtų išsiaiškinti, kas po jomis „slepiasi“. Tai ypač aktualu, jei už būstą mokate avansu (pvz., pagal preliminariąją sutartį). Mat gali atsitikti, kad sumokėję, negalėsite nei turėti būsto, nei atgauti avanso (bent jau tam tikrą laiką). Kaip tame anekdote apie indėlį kinų banke - neprapuls ir negausi.
Pvz., nuosavybės teisės į būstą areštas reiškia, kad ji yra laikinai apribota. Tai reiškia, kad yra negalimi jokie susitarimai dėl areštuoto turto pardavimo, o jei tokie sudaromi, – yra niekiniai ir negaliojantys.
Šeima ir vaikai - vertybės, bet būsto pirkėjui, tai gali tapti bėda ir visai ne "šiokia tokia". Žyma, nurodanti būstą esant šeimos turtu (šeimos gyvenamąja patalpa), reiškia, kad vienas sutuoktinis tokį būstą (net jei jis priklauso jam asmeninės nuosavybės teise) gali parduoti tik turėdamas kito sutuoktinio rašytinį sutikimą.
Jei sutuoktiniai turi nepilnamečių vaikų, būsto, esančio šeimos turtu, pardavimo sandoriui sudaryti yra būtinas teismo leidimas. Atkreipkite dėmesį, kad būsto pirkimo-pardavimo sandoris, neturint atitinkamo sutikimo ar leidimo, gali būti pripažintas negaliojančiu.
Atkreipkite dėmesį, ar nėra žymų apie sudarytas nuomos ar panaudos sutartis. Jei tokios žymos yra, tai reiškia,jog savininkas yra perleidęs teisę (ar jos dalį) naudotis būstu ir jį valdyti kitiems asmenims (nuomininkams ar panaudos gavėjams). Turėkite omenyje, kad teisės ir pareigos iš tokių sutarčių pereina naujajam savininkui ir jas nutraukti galima tik jose nustatyta tvarka, o jei tokia nenustatyta – pagal įstatymą. Tai reiškia, jog, įsigijus tokį būstą, galimybė juo naudotis ar jį valdyti būtų tam tikrą laiką apribota.
Labai svarbūs ir įrašai, žymintys apie įregistruotas kitas, nei nuosavybė, daiktines teises: uzufruktą, servitutą, hipoteką ir kt. Turėkite omenyje, kad daiktinės teisės seka paskui daiktą, t. y. išlieka nepaisant to, kad pasikeitė daikto savininkas. Taigi, pvz., įsigiję būstą, į kurį nustatytas uzufruktas (teisė naudotis tuo būstu tam tikrą terminą), turėtumėte „gyventoją“. Jei į būstą būtų įregistruota hipoteka, kuria užtikrintas ne Jūsų, o , pvz., buvusio savininko paskolos įvykdymas, pastarajam paskolos negrąžinus, jo kreditorius turėtų teisę išieškoti skolą iš Jūsų įsigyto būsto.
Kas trobelėje gyvena?
Pasitaiko atvejų, kai pardavėjas nuslepia, jog pats ar kiti būsto naudotojai turi nepilnamečių vaikų, kurių gyvenamoji vieta yra parduodamame būste. Vaiko teisė į būstą yra įtvirtinta įstatymuose ir ginama kaip viešas interesas. Todėl minėta aplinkybė gali būti pagrindu teismui atidėti vaiko iškeldinimą iš įsigyto būsto, o kai kuriais atvejais netgi pripažinti būsto pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančia.
Pasitaiko ir tokių atvejų, kai iš parduoto būsto atsisako išsikraustyti patys pardavėjai ar kiti jame gyvenantys asmenys. Tad, prieš sudarant būsto pirkimo-pardavimo sandorį ar mokant pinigus avansu, patartina išsiaiškinti, kas faktiškai gyvena parduodamame būste (apsilankyti, paklausinėti kaimynų ir pan.) ir kokiais pagrindais, o būstą pirkti tik užsitikrinus, kad su butu neįgysite ir jo „gyventojų“. Net jei tokie „gyventojai“ teisėto pagrindo gyventi Jūsų įsigytame būste neturės, juos iškeldinti galėsite tik per teismą. Tai, kaip suprantate, gali pareikalauti nemažai laiko ir papildomų išlaidų. Vėlgi, iš anksto neišsiaiškinę - aplink savo pirkinį vaikščiosite ir lauksite išganingos procedūrų pabaigos.
Sienų negana
Kiekvienam būstui, kad jame galėtumėte gyventi, reikia ne tik sienų, stogo, baldų, įrangos ir pan., bet ir kitų išteklių, tokių kaip šiluma, dujos, elektros energija, vanduo ir kt., o taip pat ir paslaugų – nuotekų šalinimo, atliekų išvežimo ir kt.
Todėl prieš sudarydami būsto pirkimo-pardavimo sutartį, nepamirškite išsiaiškinti, kas tuos išteklius ar paslaugas būstui tiekia ar teikia, kokios yra jų kainos, galimas alternatyvas. Yra bendrija ar ne? O gal vandenį, pavyzdžiui, tiekia koks nors privačiai ar šiaip autonomiškai institucijai priklausantis subjektas? Kokiu telefonu būtent jūs galėsite skambinti, jei nėra vandens prieš pat ilgąjį savaitgalį? Įsitikinkite, kad būsto pardavimo momentu jo pardavėjas yra pilnai atsiskaitęs su visais būstui tiekiamų išteklių ir teikiamų paslaugų tiekėjais ir teikėjais.
Patartina prašyti iš pardavėjo tai patvirtinančių pažymų (notarui pardavėjas privalo pateikti tik pažymą, patvirtinančią, jog skolų nėra namą administruojančiai įmonei ar bendrijai). Jei būste yra įrengti tiekiamų išteklių apskaitos skaitikliai, rodmenis, nuo kurių atsiskaitys naujasis būsto savininkas, reikėtų užfiksuoti pardavėjo ir pirkėjo pasirašomame perdavimo-priėmimo akte ar kitame dokumente (tarpusavio suderinimo). Patartina išsikviesti ir išteklių tiekėjo atstovus, kad skaitiklius patikrintų (ar nesugadinti, tinkamai veikiantys) ir užfiksuotų esamus jų rodmenis.
Taip pat, išklausiusi girdėtų istorijų, patariu pasirūpinti, kad būtų sudarytos naujos sutartys dėl būstui tiekiamų išteklių ir teikiamų paslaugų. Tai padės išvengti galimų ginčų dėl skolų, skaitiklių sugadinimo ir pan. Kažkieno palikti "kaukai" vargu ar atneš pinigų iš kaimynų. Greičiau tai bus problemos.
Advokatė Eglė Baurienė
