Nekilnojamojo turto ekspertų teigimu, tokia tvarka suteiktų aiškumo, tačiau ji būtų skausminga kai kuriems projektams, o išaugusias plėtros sąnaudas statytojai tikriausiai perkels vartotojams.
Dėl naujo valstybinių sklypų nuomos reguliavimo spręs Seimas
Iki šiol naują valstybinių sklypų nuomos reguliavimą rengė Žemės ūkio ministerija - ji siūlė, kad valstybinės žemės nuomininkas, norintis statyti naują arba rekonstruoti seną pastatą, iki statybos pradžios valstybei turėtų sumokėti vienkartinį 5 proc. dydžio vidutinės sklypo rinkos vertės žemės nuomos mokesčio priedą.
Ministerija buvo parengusi tai numatantį Vyriausybės nutarimo projektą, tačiau Vyriausybės Teisės departamentas pateikė išvadą, kad tokio mokesčio priedo taikymo nustatymas Vyriausybės nutarimu neatitiktų teisinio reguliavimo ir suformuotos teismų praktikos, todėl pasiūlė tokias nuostatas įtvirtinti Žemės įstatyme.
„Pagrindinė išvada yra tokia, kad mokesčiai turėtų būti nustatomi įstatymu. Todėl nutarimas keliasi į Seimą. Mes nelabai daug čia savo nuomonės reiškiame, esame užklausti ir bandysime suformuoti savo išvadą. Manau, kad iš principo mes pritarsime. Bet dabar tai yra Seimo narių ir Kaimo reikalų komiteto klausimas“, - BNS sakė žemės ūkio viceministras Artūras Bogdanovas.
Žemės įstatymo pakeitimo projektą Seime registravo parlamentarai Andrius Palionis, Ramūnas Karbauskis bei Virgnijus Sinkevičius, jame siūloma, kad vienkartinis žemės mokesčio nuomos priedas siektų 20 proc. vidutinės sklypo rinkos vertės.
„Be abejo, tai gana griežtas, bet ne pats griežčiausias variantas, kuris galėjo nutikti. Šiuo atveju Seimas nustato žaidimo taisykles ir pasiūlymas, koks yra pateiktas, nei jo vertinti nederėtų, reikėtų žiūrėti kuo tai baigsis. Jeigu jis bus priimtas, mes keisime Vyriausybės nutarimą – į jį turės pereiti kažkiek naujų nuostatų", - aiškino A.Bogdanovas.
Kečiant sklypo paskirtį jų vertė išauga
A.Bogdanovo teigimu, ministerijos atlikta analizė rodo, kad be aukciono išsinuomojus valstybinius sklypus ir, esant galimybei, pakeitus jų paskirtį, šio nekilnojamojo turto vertė gerokai išauga.
„Jeigu plėtotojai nusipirko kažkokį sklypą, kad ir gyvenamosios paskirties, ir nusprendė ten vystyti komercinę veiklą, vien (sklypo – BNS) paskirties keitimo metu pasikeičia jo vertė, kai kur net labai daug. Ar už tą naudą susimokėti valstybei 20 proc. adekvatu? Gal ir adekvatu, nes daugeliu atveju keičiant iš pramonės ar sandėliavimo į komercinę paskirtį, visur kaina pakyla daugiau nei 20 proc.“, - tvirtino A.Bogdanovas. Jis sutiko, jog išaugusias išlaidas nekilnojamojo turto plėtotojai greičiausiai perkels ant galutinių pirkėjų arba nuomininkų pečių. Tačiau, anot viceministro, didelės įtakos rinkai siūlomi pakeitimai neturės.
„Dabar juk irgi valstybinės žemės nuomos santykių (sąnaudas – BNS) perkelia pirkėjui. Motyvai, kad pakeitimai sužlugdys verslą yra keisti, nes juk vis tiek perkels (sąnaudas – BNS) pirkėjams arba nuomininkams. Mes siūlėme 5 proc., ėjome lengvesniu keliu. Nežinau, ar tas 20 proc. (dydžio priedas –BNS) bus priimtas, galbūt jis mažės. Bet mes nematome rizikos, kad staiga viskas sustos, nustos vystytis projektai“, - sakė A. Bogdanovas.
A.Palionis: siūlomi pakeitimai neturės didelės įtakos NT rinkai
Žemės įstatymo pakeitimus inicijavęs Seimo narys Andrius Palionis sako, kad siūlomas 20 proc. kompensacinis mechanizmas būtų taikomas jau be aukciono išnuomotiems valstybiniams sklypams, o sudarant naujas nuomos sutartis ir planuojant ten plėtrą, teritorijas reikėtų įsigyti iš valstybės. Tačiau, anot jo, tikriausiai bus numatytos teritorijos, kuriose valstybinių sklypų išpirkti nebus galima.
„Jeigu turite su Nacionaline žemės tarnyba pasirašytą nuomos sutartį ir ją sugalvosite parduoti, tai šiai sutarčiai ir galios tie 20 proc. Visi tie pirminiai sandoriai, sudaryti su žemės nuoma iki įstatymo įsigaliojimo, jiems galios 20 proc. taisyklė, o visus tuos sklypus, kurie bus suformuoti pastatų eksploatavimui ir sutartys naujos, jau turės nusipirkti rinkos verte. Aišku, bus išimčių, kur negalima išpirkti žemės, pavyzdžiui, Vilniaus senamiestis. Suprantu, kad Kaimo reikalų komitetas siūlys išimtis, bet vis tiek ten reikės sumokėti tuos 20 proc.“, - BNS aiškino A. Palionis.
Anot Seimo nario, siūlomi pakeitimai nekilnojamojo turto rinkai neturės didelės įtakos. „Manau, kad rinkai bus įtaka, bet nelabai didelė. Nauda verslui keičiant žemės paskirtį bus didesnė. Besiaiškinant Registrų centre, kiek vidutiniškai skiriasi nominali sklypų kaina nuo rinkos, paaiškėjo, kad apie penkis kartus. Tai ir kilo ta mintis, kad 20 procentų. Žinoma, žiūrint pagal sklypų vertes, jeigu Vilniuje yra sandėliavimo ar pramonės sklypas ir keičiamas į komercinį, tai jo vertė kyla 60-70 proc.“, - teigė A. Palionis.
M.Kulbokas: valstybė nežino kaip elgtis su nuomojamais sklypais
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT" Tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos regione Mindaugas Kulbokas sako, kad nors susidariusių problemų sprendimų paieškos yra sveikintinas dalykas, tačiau vis dėlto valstybė neturi strategijos, kaip elgtis su jai priklausančiais nuomojamais sklypais.
„Verslas puikiai supranta, kad aiškios žemės nuomos reglamentavimo taisyklės yra viena iš sudedamųjų įgyvendinamų projektų sėkmės faktorių. Vis dėlto pirma valstybė turėtų priimti strateginę žemės, kaip nuosavybės, kuria disponuoja, panaudojimo strategiją. Ar valstybinė žemė yra tik nuomai skirtas turtas, o gal ji yra prekė? Sklypų nuoma yra geriau nei įsigijimas, nes turbūt valstybinė žemė nuomojama labai pigiai. Klausimas, kuris man neduoda ramybės, kodėl?“, - sakė M.Kulbokas.
Jo teigimu, priedai prie žemės nuomos mokesčių, koks bebūtų jų dydis, už teisę statyti ar rekonstruoti valdomus pastatus, realiai sukurs labai skirtingas situacijas plėtotojams. Tuo tarpu pastaruoju metu plėtra valstybiniuose sklypuose dažnai tampa apleistų teritorijų sutvarkymu bei atgaivinimu, o tai taip pat yra viešasis interesas.
„Tai labai slidus reikalas. Kokio dydžio tie priedai? Nuo tas dydis priklauso? Ar yra objektyvūs kriterijai, kad įvertintume 5, 10 ar 20 proc. yra teisingas viešasis lūkestis? Juk skiriasi ne tik išnuomotų sklypų bendrųjų miesto planų reglamentai, bet ir planavimo eigoje numatytos investicijos į tuos sklypus. Pavyzdžiui, gali būti numatomas parko įrengimas, infrastruktūros atnaujinimas. Jau nekalbant, kad dažnai tokių sklypų plėtra iš esmės yra apleistų ir neprižiūrimų teritorijų tvarkymas“, - aiškino M.Kulbokas.
Pasak jo, net sąlyginai nedideli mokestiniai pakeitimai gali padaryti didelių nuostolių jau rengiamiems projektams. O papildomo apmokestinimo efektu bus didesnės kainos pirkėjams ir nuomininkams.
„Todėl, mano supratimu, visi planuojami pakeitimai negali būti taikomi jau išnuomotiems sklypams, kad verslas suprastų tokias tvarkas ir palaipsniui sudarytų naujas nuomos sutartis. Žemes sklypas arba jo nuoma yra sudedamoji projekto sąnaudų dalis ir kiekvienas verslininkas projektus plėtoja, neslėpkime, dėl pelno. Todėl bet koks pakeitimas, kuris didintų sąnaudas, ko gero pasireikš tų sąnaudų perkėlimu ant galutinio vartotojo. Formulė bus gana paprasta: valstybė pasipinigaus iš piliečių netiesiogiai“, - tvirtino M.Kulbokas.
S.Vagonis: NT rinkai reikia stabilumo
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovo Sauliaus Vagonio teigimu, priėmus siūlomus Žemės įstatymo pakeitimus, atsirastų daugiau aiškumo. Tačiau analitikas pabrėžia, jog esmine sąlyga turėtų būti stabilumas.
„Plėtotojai, besidairydami naujų sklypų pagaliau turės labai aiškias sąlygas ir nebebus netikėtumų arba netikrumo, koks buvo pastaruosius 3-4 metus. Ir jeigu žaidimo taisyklės keičiamos, tegul ir drastiškai, tegul jos būna keičiamos vieną kartą, bet ne su papildymais, patikslinimais, nes tada vėl atsiranda neaiškumų. Dabar baisiausia yra tai, kad tokiuose sklypuose nieko negalima daryti arba neaišku, ką galima daryti“, - sakė S.Vagonis.
Vis dėlto, pasak jo, siūlomi įstatymo pakeitimai yra neaiškūs. „Kol kas iš tų fragmentų, kurie yra siūlomi, nesuprantu bendros situacijos. Taikinys yra plėtotojai, bet klausimas, kiek šalutinių efektų gali patirti ne plėtotojai – tai vienas iš svarbiausių klausimų. Yra du neaiškumai: sumos, nuo ko bus mokama – viso ar dalies sklypo, dabartinės ar būsimos paskirties vertės, ar vertinimas bus individualus, ar bus imama vidutinė rinkos vertė. Taip pat sunku pasakyti, ar neilgės procedūros. Reikia tikėtis, kad ne, nes tai darytų neigiamą įtaką projektams“, - teigė S. Vagonis.
Analitiko nuomone, siūlomi pakeitimai skausmingiausi būtų jau pradėtų projektų plėtotojams, kurie turi susiplanavę biudžetus. „Ober-Haus“ duomenimis, valstybiniuose sklypuose numatyta apie 40 proc. butų ir apie 70 proc. biurų iš 2017-2019 metais suplanuotų projektų Vilniuje, kurie jau statomi arba netrukus bus pradėti statyti.
S.Vagonio nuomone, siūlomi pakeitimai taip pat didžiausią įtaką darytų planuojamiems plėtros projektams didmiesčių centrinėse dalyse, nes kitur sklypų kainos yra mažos.
Permainos - po „Hanner“ istorijos
Vyriausybė kovo viduryje pavedė ŽŪM parengti kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių pakeitimus, kad jos nebebūtų aiškinamos skirtingai. Vyriausybė šių veiksmų ėmėsi po to, kai Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) po prokurorų kreipimosi, pranešė nekilnojamojo turto plėtros bendrovei „Hanner“ nutrauksianti valstybinės žemės nuomos sutartis, nes sklypai neva naudojami ne pagal paskirtį.
Sklypuose anksčiau stovėjo apleistas „Žalgirio" stadionas bei ledo arena, o juos nugriovus įmonė pradėjo viešbučio „Marriott“ bei daugiabučių kvartalo „Pilies apartamentai“ statybas. Skelbta, kad iš viso į 2015 metais išsinuomotos teritorijos plėtrą „Hanner“ planuoja investuoti 200 mln. eurų.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) teigimu, galimybės nutraukti sutartis susiklostė iš dalies dėl to, kad Žemės įstatymas ir Vyriausybės nutarimas nesuderinti tarpusavyje ir tai sudaro galimybes skirtingai interpretuoti tas pačias situacijas, o priimant sprendimus spekuliuoti ir daryti spaudimą nuomininkui.
Anot LNTPA, per pastaruosius metus yra beveik dešimtį atvejų Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, kai NŽT patvirtina numatomą sklypo naudojimo pakeitimą ir po kiek laiko atima sklypą dėl nenušienautos žolės, persigalvoja, kad verslininkams yra skirtas per didelis sklypas arba apskritai nusprendžia, kad sklypas nebereikalingas pirminių pastatų eksploatavimui, o jokiu kitu tikslu jis negali būti nuomojamas.
LNTPA nariai skaičiuoja, kad yra beveik 0,5 mlrd. eurų stabdomų investicijų Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, kurios įstrigusios dėl panašių priežasčių. Asociacijos teigimu, apie 80 proc. kitos paskirties pastatų yra valstybinėje žemėje, todėl reikšmingas reguliavimo pasikeitimas galėtų daryti įtaką projektų įgyvendinimui, ypač mažiau pelningų, regioninių ir mažos apimties.
