„Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada pasakoja, kad visuomet nuomos rinkoje didžioji duobė yra sausio mėnuo. Tuomet nuomininkui geriausias metas derėtis, bet pats blogiausias metas nuomotojams turėti savo būstą laisvą. Kovą, su ateinančiu pavasariu rinka vėl atgyja iki birželio mėnesio. Vasarą stukteli atostogų metas, rinka aprimsta. O štai M. Čiulados teigimu, trims aktyviausiais mėnesiais - rugpjūtį, rugsėjį ir spalį, sudaroma praktiškai pusė visų nuomos sandorių.
„Sezoniškumas lieka sezoniškumu. Jis visada buvo yra ir bus, bet šiemet dar prie to prisideda ir ženklus pasiūlos padidėjimas. Jis stebimas kokius metus su žemomis palūkanomis, gerais ekonomikos lūkesčiais. Žmonės drąsiau perka nuomai kaip investicijai, nes galvoja, kad turto vertė augs ir nuoma kapsės. Grąža iš būsto nuomos Vilniuje yra 4-5 proc., tuo tarpu pinigai gulintys sąskaitoje yra nulis. Tai vėlgi veja indėlių turėtojus nelaikyti pinigų banke. Juos įdarbinti, kadangi lietuviai labiau konservatyvūs žmonės jie renkasi ne finansinius įrankius, o tai ką supranta, ką gali pačiupinėti tai NT“, - komentuoja pašnekovas.
Nuomotojams didėja spaudimas nuleisti kainas
NT eksperto teigimu, labiausiai nuomos kainų kritimas dėl sezoniškumo pradės jaustis lapkričio antroje pusėje. Tuomet savininkai linkę derėtis. Visgi visoje rinkoje matomas kainų smuktelėjimas nesiejamas su sezoniškumu.
„Didesnę įtaką Vilniuje turi kitas reiškinys, kad nemažai žmonių investuoja į NT. Padarėme tokius skaičiavimus, kad 20 proc. naujos statybos būsto Vilniuje yra perkama investiciniais tikslais, nuomai. Čia didesnis veiksnys lemiantis kainų mažėjimą ir, matome, kad kokybiškos naujos statybos pasiūlos didėjimas spaudžia konkurenciją tarp nuomotojų. Tai šiek tiek mažina kainas, ypač naujos statybos segmente. Ir apskritai visoje rinkoje, nes dauguma žmonių mieliau renkasi naują statybą, naują namą su reguliuojamu šildymu“, - sako M. Čiulada.
Ir nors šiuo metu pastebima, kad būsto įsigijimas nuomai slopsta, skaičiai vis dar nemaži. Toliau pildantis rinkai, tikėtinas 10 proc. kainų kritimas.
„Nuomininkai moka skaičiuoti ir jaunas žmogus, jei turi galimybę pasiskolinti, pažiūri, kad už nuomą moka 400 eurų, o už nuosavą būstą mokėtų 300 ar 250 eurų kredito. Tai jei renkasi pirkti ir pasitraukia iš nuomos rinkos, situacija nežaidžia nuomos kainos didėjimo linkme. Rinką veiks ir didėjanti pasiūla, kokia ateina, nes po truputį žmonės, kurie įsigijo turtą prieš metus ar pusmetį, baigia įrenginėti būstą.
„Eikos“ plėtros direktorius Martynas Žibūda neslepia, gyventojai perkantys naują būstą nuomai – reikšminga pirkėjų kategorija. Šiemet palyginus pirmus 10 mėnesių su praeitų metų mėnesiais, matyti apie 11 proc. išaugimas – 97 asmenys. Visgi šiuo metu naują būstą nori įsigyti 96 šeimos be vaikų ir 97 investuotojai, tad pirkimai abejoms rinkoms (nuosavam būstui ir nuomai) vienodi.
Ar žema palūkanų norma turėjo įtakos? Be abejo. „Eika“ sulaukė tokio paties skaičiaus perkančiųjų už savas lėšas – 160 pirkėjų. Tačiau perkančių už skolintas lėšas padaugėjo.
„Tokių beveik trečdaliu padaugėjo. Pernai buvo vos ne idealiai, 50 ant 50, šiemet apie 29 proc. perka su banko paskola. Bet kuriuo atveju reikšmingas skaičius tų, kurie perka asmeninėmis lėšomis. Šiais metais įvyko lūžis, bent jau pagal „Eiką“, kada daugiau yra perkančiųjų su būsto paskola nei su asmeninėmis lėšomis. Tai logiška, pinigus skolintis nėra brangu, gal net neracionalu būtų tik už nuosavą kapitalą pirkti“, - svarsto M. Žibūda.
Esminis skirtumas nuo 2008 metų - generuojama grąža
NT rinka buvo aktyvi ir 2007-2008 metais, kuomet įvyko NT burbulo sprogimas. Tačiau nors rinka aktyvumu ir gali priminti tuos metus, yra keli esminiai skirtumai: paskolas ima tik pusė perkančiųjų bei perkama investiciniais tikslais.
„Nepaisant to, kad palūkanos patrauklios ir pinigai pigūs, bankas sugriežtinęs priežiūros politiką. Bet kam neišduodama. Tame fone net pusė žmonių perka iš santaupų: ar tai šešėliniai pinigai, ar emigrantų, bet faktas, kad tik pusė imama kredito, kita pusė iš savų. Nuomos rinka galbūt aidas pačios pirkimo pardavimo rinkos. Ji nelabai daro įtaką, o atsiliepia į pardavimo rinkos tendencijas.
Daugiau tada buvo spekuliaciniai tikslai - pirk parduok, nuoma niekas nesižavėjo. Faktas, kad tikėjosi žmonės uždirbti iš kapitalo prieaugio. Dabar kapitalo prieaugis irgi yra, apie jį mąstoma ir skaičiuojama, bet tai nėra pagrindinė mintis. Tikimasi, kad ir iš pačios nuomos kapsės pinigai“, - sako NT ekspertas M. Čiulada.
Martynas Žibūda, „Eikos“ plėtros direktorius išskiria, kad pinigai vien gulėdami sąskaitoje, negeneruoja pajamų, o neretai ir būna apmokestinti.
„Alternatyvų, kur investuoti sėkmingai tikrai mažiau. NT yra prieinamas, suprantamas ir patrauklius būdas investuoti. Iš tos pačios nuomos gali užsidirbti tuos 5 proc. metinės grąžos. Jei pasiimi paskolą, ta grąža dar labiau padidėja nuosavam kapitalui. Jei investuoti į akcijas, obligacijas, ar fondus, žinome, kad pelno maržos pakritusios ir ne tokios konkurencingos.
Pilaitėje realus scenarijus uždirbti 5 proc. metinės grąžos iš investicijos į butą. Iš investicijos į butą Senamiestyje tos grąžos į būtų daug, nes butas brangesnis, yra investicija didesnė į apdailą ir visą kita. Bet turi saugesnę vertę. Jei krizės atveju kristų būsto vertė, tai Senamiestyje ji arba visai nekristų, arba nedaug. Be to būsto vertė potencialiai augti labiau gali Senamiestyje palyginus su miegamuoju rajonu, kur daug tipinių projektų ir jų daugėja“, - komentuoja pašnekovas.
Paskolų portfeliai auga
Savo duomenimis apie augančius būsto kredito portfelius pasidalino SEB ir „Swedbank“ bankas.
2016 m. devynių mėnesių pabaigoje SEB banko būsto kredito portfelis buvo 1,961 mlrd. eurų. Palyginimui, 2010 metų atitinkamo laikotarpio pabaigoje jis buvo 1,889 mlrd. eurų, 2008 metais – 1, 593 mlrd. eurų.
Per pirmuosius devynis šių metų mėnesius išduota beveik 6 tūkstančiai būsto paskolų gyventojams. 2010 metų analogišku laikotarpiu šis skaičius siekė 1,4 tūkstančio, o 2008 metais – beveik 5,2 tūkstančio.
2008 m. pabaigai „Swedbank“ naujai suteiktų būsto paskolų portfelis siekė 1 831 mln. Eur, 2010 m. pabaigai – 1 728 mln. Eur, o 2016 spalio mėnesio pabaigoje – 2 363 mln. Eur. Čia reikia pažymėti, kad 2016 m. būsto paskolų portfelio augimui įtakos turėjo ir „Danske bank“ būsto paskolų portfelio įsigijimas.
Lietuvos banko informacija, per pirmuosius 9 šių metų mėnesius bankai išdavė 102,6 mln. eurų vertės naujų paskolų būstui įsigyti. O bendrai skaičiuojamas 6,421 mlrd. eurų vertės paskolų portfelis.
„Taigi matome tendenciją, kad žmonės pastaruosius kelis metus ima aktyviau skolintis būstui. Tam įtakos turi ir tai, kad šiuo metu palūkanų normos labai žemos, patys gyventojai yra labiau užtikrinti dėl savo pajamų. Be to, ir būsto pasiūla pastaruoju metu auga, pristatoma daug naujos statybos būsto.
Tačiau palyginti su prieškriziniu laikotarpiu, skolinamasi atsakingiau. Gyventojai ėmė kur kas atidžiau vertinti savo finansines galimybes ne tik šiuo metu, bet ir ateityje. Be to, jaunesni žmonės tokius didelius pirkinius dabar linkę atidėti šiek tiek vėlesniam laikui, kai ne tik turės pradinį įnašą, kuris sudaro 15 proc. įsigyjamo būsto vertės, bet ir tam tikrą lėšų atsargą nenumatytiems gyvenimo atvejams“, - teigia Vaidas Žagūnis, SEB banko Mažmeninės bankininkystės departamento direktorius.
V. Žagūnis tikina, kad kaip ir ankstesniais metais, dauguma gyventojų domisi ir perka ekonominės ir vidutinės klasės būstą. Skirtumas tik toks, kad prieš sunkmetį dominavo naujos statybos būsto pirkimas, o dabar pirkėjai yra išrankesni, neskuba priimti sprendimą, atidžiai vertina tiek naujos, tiek senos statybos nekilnojamąjį turtą, ir renkasi jų poreikius ir finansines galimybes geriausiai atitinkantį variantą. Taip pat pastebima tendencija, kad tie klientai, kurie įsigyja būstą ne Vilniuje, dažniau renkasi kotedžą arba mažą namą, o ne butą.
Dabartinės nuomos kainos
Aruodas.lt apžvelgdamas dabartinę nuomos rinką išskiria, kad spalio mėnesį kainos buvo 1-2 proc. mažesnės nei rugsėjį. Nepaisant to, kad pasiūlos kainų kreivė nusileido žemyn, už būsto nuomą nuomininkai šiuo metu priversti mokėti didesnę pinigų sumą nei tuo pačiu laiku pernai.
Spalį, palyginti su rugsėjo mėnesiu, siūlomos butų Vilniuje nuomos kainos sumažėjo apie 1,6 proc., Kaune – beveik 3 proc., Klaipėdoje – apie 2 proc. Vis dėlto kainos išliko didesnės nei tuo pačiu metu pernai – metinis pasiūlos kainų augimas siekia apie 4 proc. Vilniuje, 11,5 proc. Kaune ir 11,7 proc. Klaipėdoje, informuoja NT portalas.
Spalį vieno kambario butą norėta išnuomoti vidutiniškai už 250 Eur/mėn. Vilniuje, 210 Eur Kaune ir 190 Eur Klaipėdoje. Dviejų kambarių butų vidutinė nuomos kaina, siūloma portale Aruodas.lt publikuotuose skelbimuose, siekė apie 430 Eur/mėn. sostinėje, 320 Eur Kaune ir 310 Eur Klaipėdoje. Tai vidutinės butų nuomos pasiūlos kainos, apskaičiuotos neatsižvelgiant į konkrečius nuomojamo būsto ypatumus.
Norintiems nuomotis butą su reguliuojamu centriniu kolektoriniu šildymu tektų rinktis iš brangesnių pasiūlymų. Vieno kambario butą spalį norėta išnuomoti už 350 Eur/mėn. Vilniuje, už 260 Eur Kaune ir 230 Eur Klaipėdoje. Dviejų kambarių buto su reguliuojamu centriniu kolektoriniu šildymu kaina skelbimuose spalį siekė apie 500 Eur/mėn. Vilniuje, 400 Eur Kaune ir 350 Eur Klaipėdoje. Pasiūlos kainos apskaičiuotos, neatsižvelgiant į konkrečią nuomojamo būsto vietą ir kitus ypatumus.
Nuomojamų butų su centriniu šildymu nuomos pasiūlos kainos buvo nuo keliolikos iki keliasdešimties procentų mažesnės nei nuomojamų butų su reguliuojamu šildymu. Vieno kambario buto su centriniu šildymu nuomos pasiūlos kaina spalį siekė apie 230 Eur/mėn. Vilniuje, 190 Eur Kaune ir 180 Eur Klaipėdoje, dviejų kambarių butų – atitinkamai 360 Eur Vilniuje, 260 Eur Kaune ir 270 Eur Klaipėdoje mėnesiui.
M. Žibūdos tegimu, jei imtume naujos statybos buto Pilaitėje pavyzdį, jo nuomos kaina būtų tokia: 1 kamb. butą (30-33 kv.m.) galima išnuomoti už 330-380 Eur/mėn., 2 kamb. butą (42-50 kv.m.) galima išnuomoti už 420-460 Eur/mėn. Kaina priklauso nuo įrengimo lygio.
„Kaip matote, vieno kambario butų likvidumas ir rentabilumas yra didesnis nei dviejų, todėl jie yra populiariausi tarp perkančiųjų būstą nuomai. Labai retai kas perka 3 kambarių būstą su tikslu išnuomoti“, - teigia M. Žibūda.
Žemiau pateikiame informacijos, kaip skiriasi vidutinės butų skirtinguose didmiesčių mikrorajonuose nuomos pasiūlos kainos skelbimuose.
