„Dar šių metų pirmojoje pusėje didžiule energija tryškusioje NT rinkoje pastaruoju metu daugėja atvėsimo užuominų, o naujausi rinkos dalyvių lūkesčiai pastebimai yra atsargesni. Tam įtakos turi tiek galimi NT mokesčio pokyčiai, tiek tai, kad nemaža dalis gyventojų per pastaruosius dvejus metus NT rinkoje jau apsipirko“, – sako Lietuvos banko valdybos narys Tomas Garbaravičius.
Vilniuje įsigyti būstą kainuoja brangiau nei kitose Europos sostinėse
Lietuvos banko konferencijos metu teigta, kad NT kainų kilimo sparta Lietuvoje šiemet pirmus du ketvirčius buvo viena didžiausių visoje Europos Sąjungoje (ES), tačiau naujausi vertinimai rodo, kad būstas šalyje jau yra pakankamai įvertintas.
Visgi Vilniuje, palyginti su kitomis Europos sostinėmis, būstas anaiptol nėra iš pigiausių, jį įsigyti ar išsinuomoti kainuoja brangiau nei daugelyje kitų ES šalių.
Taipogi atsižvelgta, ar rizikų nesukėlė nuo liepos 1 dienos įsigaliojęs įstatymas, kuris griežtino paskolų išdavimo sąlygas ne eurais pajamas gaunantiems asmenims. Tačiau pastebėta, kad tokių paskolų dalis tik 4 proc., tad šie pakeitimai įtakos neturėjo.
Nerimaujama dėl nekilnojamojo turto mokesčio
Daug daugiau nerimo kelia šiandien Seime svarstomi nekilnojamojo turto mokesčio pakeitimai: brangesnis NT būtų daugiau apmokestinamas. „NT mokesčio pokyčiai gali sujudinti būsto rinką, jeigu Seimas šiandien priims tuos pakeitimus. Gali būti reikšmingas tas maksimalus tarifas 2 proc., nes tarptautiniame kontekste tai yra daug“, - prideda T. Garbaravičius.
Lietuvos bankas skaičiuoja, kad vietoje dabar mokamo metinio mokesčio už prabangiausią turtą nuo 8900 eur didėtų iki 32400 eurų.
„Tai tiems investuotojams, kurie po keletą turi tokių būstų, tas pokytis yra kasmet konkreti suma, kurią reikės daugiau mokėti. (...) Bus bandoma išvengti, ar jų atsisakyti ir jei tikrai toks poveikis bus, tai bus mažinama prabangaus būsto kaina.
Pavyzdžiui, asmenys, šiuo metu turintys keletą nemažos vertės būstų, dėl numatomo mokesčio sumos padidėjimo gali nuspręsti parduoti dalį turimų objektų“, - svarsto T. Garbaravičius.
Tuo pačiu galėtų augti ir tokio būsto nuomos kaina, taip mokesčių naštą permetant ar nuomininkų pečių.
Žvilgsniai krypsta į antrinę rinką
Lietuvos banko duomenimis remiantis, ir toliau žmonės, kaip patraukliausią investiciją nurodo nekilnojamąjį turtą. Tai skatina investicijas ir į antrinį būstą, kuris vėliau išnuomojamas.
Naujausiais duomenimis, apie penktadalis būstų šalyje yra antriniai, t. y. juose negyvena nė vienas iš jų savininkų.
„Tikėtina, kad didelė dalis tokių būstų skirti nuomai. Nuo praėjusių metų pradžios jų padaugėjo apie 8 proc. – iki 278 tūkst. Tai signalizuoja apie aktyvų būsto pirkimą siekiant uždirbti iš jo nuomos ar galbūt perpardavimo“, - skaičiavo T. Garbaravičius.
Dėl tokio aktyvumo ir ypač dažno antrinio būsto pirkimo skolintomis lėšomis, T. Garbaravičius teigia, kad reikės peržiūrėti antrinių paskolų reglamentavimą, mat maždaug 20 proc. turinčių paskolas namų ūkių, turi daugiau nei vieną paskolą. Mat Lietuvos banko atžvilgiu, bet kuri investicija skolintomis lėšomis yra rizikinga, o antrinio būsto pirkimas su paskola stiprina būsto kainų ciklus (pakilimus ir nuosmukius), pasižymi didesne kredito rizika bankams.
„Svarstytina, šiek tiek prevenciškai įvesti reguliavimą, kuris tą riziką mažintų. Šiuo metu konkrečiai pasiūlymo ant stalo neturiu, bet galvosime apie tai“, – komentuodamas griežtesnes paskolų išdavimo sąlygas paminėjo T. Garbaravičius.
Stebės spekuliantus
Trečioji žinutė, kurią siunčia Lietuvos bankas – bus siekiama tiksliau įvertinti NT kainų tendencijas skaičiuojant specialų pasikartojančių būsto sandorių kainų indeksą. Šis indeksas laikomas vienu geriausiu Amerikoje.
Preliminariais Registrų centro duomenimis, apie 40 proc. praėjusį ketvirtį sudarytų daugiau nei 11 tūkst. būsto pirkimo ir pardavimo sandorių buvo susiję su būstais, parduodamais jau nebe pirmą kartą. Taip bus galima nustatyti, kaip dažnai keičiasi to paties objekto savininkai. Jei per metus tą patį būstą įgyja 2-4 skirtingi savininkai, galima įtarti spekuliaciją. Šiaip vidutinė trukmė tarp ne pirmą kartą parduodamų objektų sandorių yra 7 metai.
„Šis indeksas kokybiškiau ir patikimiau rodys, kaip keitėsi būsto kainos. Be to, indeksui apskaičiuoti naudojami duomenys Lietuvos bankui leis įvertinti ir spekuliavimo NT apraiškas, nes bus galima stebėti, kaip kinta įsigyto būsto išlaikymo trukmė“, – nurodė T. Garbaravičius.
Nustatyta, kad 2005 m. vienas butas buvo perleistas keturiems savininkams per metus. Naujesnių duomenų kol kas neturima.
Bus naudojama lietuviškų šaknų turinčio Nobelio premijos laureato R. Shiller ir K. Case sukurta pasaulyje pripažinta pasikartojančių sandorių metodika.
Indeksą numatoma pradėti skelbti 2018 m., baigus su jo kūrimu susijusius darbus.
