Nuo okupacijos pradžios į Krymą persikėlė apie 800 000 rusų, kiti čia pirko vasarnamius arba butus nuomai. Todėl nenuostabu, kodėl vietinė nekilnojamo turto rinka sužydėjo.
Kai kuriais skaičiavimais, iki 2022 metų pradžios būsto kainos Kryme per metus padidėdavo maždaug 60 proc.
Kainas dar labiau padidino Rusijoje įsteigtų planavimo agentūrų sprendimai. Pavyzdžiui, praėjusią vasarą Sevastopolio vietos valdžia nustojo išdavinėti statybos leidimus, kol nebus priimtas naujas miesto plėtros planas. Rinka nedelsiant sureagavo – vidutinė kvadratinio metro kaina mieste vos per du mėnesius nuo 2021 metų balandžio mėnesio išaugo nuo 85 000–95 000 rublių (1 097–1 230 eurų) iki 120 000 (1 550 eurų).
Tačiau ši nekilnojamo turto rinkos plėtra staiga sustojo, kai Maskva pradėjo neišprovokuotą invaziją į Ukrainą.
Konsultacinės bendrovės „Idem“ duomenimis, 2022 metų birželį, palyginti su praėjusiais metais, gyvenamojo nekilnojamojo turto pardavimai Kryme sumažėjo 72 proc.
Nors 2022 metų vyko inercinis naujos statybos butų pardavimų padidėjimas – kiek didesnis nei 5,1 proc. – šis augimo tempas birželį buvo minimalus, palyginti su ankstesnių metų dviženkliu šuoliu.
Skaitmeninės platformos „Restate“ statistika rodo, kad vidutinė naujų pastatų kaina Sevastopolyje sumažėjo nuo 207 300 rublių (2 683 eurų) už kvadratinį metrą gegužę iki 147 500 rublių (1 911 euro) gruodį – kaina per šešis mėnesius sumažėjo 29 proc. Skaičiuojama, kad per 2022 metus būsto kainos Kryme vidutiniškai sumažėjo 10 proc. ir, tikėtina, kad karas Ukrainoje tik dar labiau pablogins šią situaciją.
Spalį sunaikinus dalį Krymo tilto ir po mėnesio išlaisvinus Ukrainos uostamiestį Chersoną, nekilnojamojo turto pardavimas pusiasalyje iš esmės sustojo.
„Nebeliko išorinės paklausos, kuri didžiąja dalimi ir lėmė būsto kainas bei pardavimo apimtis“, – teigė Ilja Pičujevas, „Analytical Corporate Group“, vykdančios nekilnojamojo turto rinkodaros tyrimus, vadovaujantis partneris.
Masinis egzodas
I. Pičujevo nuomone, Ukrainos bepiločių orlaivių atakos, diversijos ir oro gynybos veikla Kryme paskatino pasitraukimą iš pusiasalio nekilnojamojo turto rinkos, nes daugelis nenori investuoti į vietovę, kuri yra taip arti karo zonos.
Be to, yra ženklų, kad situacijai Kryme sunkėjant daugelis rusų bet kokia kaina sieks pasitraukti iš vietinės nekilnojamojo turto rinkos.
Pasak Natalijos Masalskajos iš Sevastopolio nekilnojamo turto pardavimo agentūros „Multidom“, nepaisant to, kad oficialios siūlomos kainos yra sumažėjusios apie 2 proc., daugelis savininkų džiugiai sumažina kainą net 20 proc., kad tik kuo greičiau atsikratytų šio turto.
Krymo nekilnojamojo turto pardavimo agentų gildijos pirmininkas Dmitrijus Židelevas teigia, kad pusiasalio nekilnojamasis turtas tapo pirkėjų valdoma rinka – kartais sudaromuose sandoriuose deklaruojama kaina yra 50 proc. mažesnė už pradinę.
Panašu, kad sulėtėjimas paveikė visus rinkos segmentus nuo prabangaus nekilnojamojo turto iki pigesnių būstų.
„Mes visus šiuos metus iki rudens gana aktyviai pardavinėjome butus savo komplekse... Tačiau nuo spalio mėnesio paklausa praktiškai dingo, – pasakojo Irina Romanova, netoliese Jaltos įsikūrusio poilsiui skirto objekto rinkodaros direktorė. – Daugelis klientų, ketinusių nusipirkti butą dar iki šių metų pabaigos, nusprendė palaukti ir atidėjo savo planus „po Naujųjų metų“ ar net iki pavasario.“
„To priežastis – politinė aplinka ir su ja susijusi nežinomybė, taip pat sudėtinga pusiasalio logistika, – pridūrė ji, paaiškindama, kad vasario 24 dieną, kai prasidėjo Rusijos invazija į Ukrainą, Maskva saugumo sumetimais uždarė oro uostą Simferopolyje. – Ne visi yra pasirengę įsigyti nekilnojamąjį turtą nuotoliniu būdu, o atvykti apžiūrėti nekilnojamojo turto dabar, kai neskraido lėktuvai, daugeliui tapo per daug sudėtinga.“
Kita priežastis, kodėl daugelis Rusijos investuotojų nerimauja dėl savo nekilnojamojo turto Kryme, yra potencialus pavojus jų nuosavybei, jei Ukraina atgaus pusiasalio kontrolę. Atsižvelgiant į Kyjivo sėkmę mūšio lauke, tokia baigtis atrodo daug labiau tikėtina nei prieš metus.
Ukrainos valdžia jau leido suprasti, kad jeigu taip atsitiks, dauguma rusų, įsigijusių nekilnojamojo turto Kryme, jo tiesiog neteks. „Nelegaliai į pusiasalio teritoriją atvykę gyventojai turi išvykti...savanoriškai arba priverstiniu išsiuntimu“, – sakė nuolatinė Ukrainos prezidento atstovė Kryme Tamila Taševa.
Ukrainos Krymo prokuratūros vadovo Ihorio Ponočevnijaus teigimu, vietiniai Krymo gyventojai, kurie pusiasalyje gyveno dar iki 2014 metų, o po okupacijos gavo Rusijos pilietybę, nebus patraukti baudžiamojon atsakomybėn už kolaboravimą.
Tačiau nekilnojamojo turto pardavimo sutartys, sudarytos Kryme pagal Rusijos įstatymus, gali būti nutrauktos. Taip tikino Ukrainos komentatoriai Mykola Volkivskis – Pirmojo tarptautinio Ukrainos plėtros fondo prezidentas – ir Artemas Olinykas, vadovaujantis Tarptautinės politikos mokslų studentų asociacijos Ukrainos skyriui.
Ekspertai taip pat prognozuoja, kad jeigu pusiasalis bus išlaisvintas, vietos teismams taip pat teks spręsti tūkstančius bylų, susijusių su sudėtinga problema dėl ukrainiečių, kurie perregistravo turtą Kryme arba pardavė nekilnojamąjį turtą rusams pagal Maskvos okupacijos metu galiojusius įstatymus.
„Sprendimus priims vietos teisėjai, kurie išsamiai nagrinės kiekvieną atvejį, tačiau gali būti pateikiamos ir bendros rekomendacijos“, – svarstė M. Volkivskis ir A. Olinykas.
Jų nuomone, „visas Ukrainos piliečių turtas turi būti grąžintas į teisėtų savininkų rankas, o nuostoliai turi būti atlyginti“. Jie taip pat pasisako už tai, kad „būtų atimta nuosavybė iš Rusijos karininkų ir kolaborantų.“ Pasak šių ekspertų, tokiems žmonėms neturėtų būti leidžiama perleisti turto nuosavybės savo šeimoms ar draugams.
