Naujos statybos būstų kainos Klaipėdoje pralenkė sostinę – jau nuo gegužės mėnesio čia parduodamų butų kainų vidurkis yra apie 26 proc. aukštesnis negu Vilniuje. Kodėl uostamiestis šitaip apšovė sostinę ir ar ilgai čia išsilaikys toks brangumas?
Primenu, jog kalbėsime tik apie naujos statybos butus, neimdami domėn kainų pokyčių senuosiuose pastatuose, kad galėtume tiksliau palyginti du panašius rinkos segmentus.
Analizuosime tik pirminę rinką, t.y. būstus, kuriuos tiesiogiai parduoda nekilnojamojo turto plėtros bendrovės, mat jos pirmiausia sureaguoja į rinkos pokyčius.
Šio reiškinio pradžia – ne šių metų gegužė, kuomet kainų kreivė Klaipėdoje energingai šovė į viršų, o pereiti metai, kuomet Lietuvos nekilnojamojo turto plėtotojų, savininkų ir spekuliantų viltys sulaukti euro žlugo.
Šį laiką taip pat renkamės neatsitiktinai, nes neįvedus euro, pasibaigė didelių iliuzijų ir euforijos era. Ją pakeitė vadinamasis rinkos realizmas, kuomet tapo aišku, jog nekilnojamojo turto objektai ir toliau bus siūlomi Klaipėdoje ir Vilniuje, o ne Briuselyje.
Vis dėlto net po euro aistruolių pralaimėjimo, naujos statybos būstų pardavimai ir sostinėje, ir uostamiestyje sulėtėjo tik trumpam, o būsto kainos bemaž nepakito.
Nuo pernai gegužės iki 2007-ųjų metų pradžios naujos statybos butų pasiūlos pokyčio kreivė sostinėje vinguriavo 300-ies butų ribose, paprastais žodžiais tariant, pirkėjams nuolat buvo siūloma nuo 2500 iki 2800 butų.
Vilniaus mastais nėra labai didelis skaičius, tačiau ir jis pamažu ėmė dilti, mat po euro pakasynų per septynis mėnesius atsigavę pirkėjai vėl ėmė rezervuoti ir pirkti butus.
Tuo tarpu nekilnojamojo turto plėtros bendrovės iš euro šoko vadavosi ilgiau, nespėdamos pasotinti rinkos poreikių. Todėl naujos statybos būsto paklausa išaugo tiek, kad viršijo faktinę pasiūlą, o pasiūlai sumažėjus, kainos šoktelėjo kaip ir visų deficitų laikais. Labiausiai, be abejo, brango ekonominės klasės būstas (iki 6 000 Lt už kv. m.) -- populiariausia rinkos prekė.
Nuo nutolusio euro naujienų iki šių metų gegužės Klaipėdoje naujos statybos butų pasiūlos pokytis svyravo apie šimtą butų. Toks skaičius 202 000 gyventojų miestui nėra didelis, tačiau, palyginti su sostine, klaipėdiečiai turėjo didesnių galimybių pasirinkti.
Kodėl? Atsakymo tenka ieškoti rinkos segmentų analizėje. Ekonominės klasės būsto pasiūla Klaipėdoje sudarė tik apie trečdalį rinkos, nors pigiausia prekė yra ir labiausiai perkama.
O nuo gegužės brangūs butai Klaipėdoje jau sudarė per 50% visų naujos statybos butų pasiūlos! Taigi, pasiūloje vyraujantys brangūs butai ir kilstelėjo aukštyn svertinį naujos statybos butų kainų vidurkį.
Vėl suveikė taisyklė, skelbianti kad ribota bet kurios prekės pasiūla užaugina tos prekės kainas. Beveik visi naujos statybos projektai, orientuoti į ekonominį ar vidutinės klasės segmentą Klaipėdoje pabrango dėl jų stokos.
Taigi, Klaipėda aplenkė Vilnių naujos statybos būsto kainomis, tačiau pagrindinė šio reiškinio priežastis – ne ypač išaugusi paklausa ar išryškėjęs Klaipėdos nekilnojamojo turto patrauklumas, o tiesiog iškreipta rinka ir populiariausio, pigaus, produkto pasiūlos trūkumas.
Nekilnojamojo turto bendrovės dar visai neseniai suprato, kad Klaipėdos rinkos galimybės dar nėra išsemtos. Artimiausiu metu pasirodysiantys keli dideli projektai šiame segmente turėtų pakoreguoti pasiūlos rodiklius, ir perbraižyti rinkos potencialo žemėlapius.
O tuo tarpu vystytojai rinkai siūlo užsilikusius ekonominės klasės butus, nesiskubindami jų parduoti, nes su bankais jau greičiausia yra atsiskaityta, tad ekonominės klasės būstų kaina uostamiestyje turėtų išlikti nepakitusi, o bendras naujos statybos būstų kainų vidurkis per pusmetį „atsiskiesti“ ir nukristi.
Matas Macijauskas yra bendrovės „Eika“ rinkos analitikas
