Tuo metu NT plėtotojai mažins tempus, daugiau apgalvos žingsnius, ieškos naujų nišų ir turės prisitaikyti prie teisinių pokyčių, sako rinkos ekspertai, vardydami svarbiausias kryptis kitiems metams.
Rinka lauks palūkanų augimo
„Tai turėtų būti pakankamai „karšta“ tema kitais metais, kuri tiek tiesiogiai, tiek netiesiogiai gali turėti įtakos visai nekilnojamojo turto rinkai“, – tvirtina nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Vyresnysis rinkos analitikas Raimondas Reginis.
Pasak jo, jau dabar Europos centrinio banko (ECB) sumažinta ekonomikos skatinimo programa bei laukiami sprendimai dėl bazinės palūkanų normos pokyčių, kelia nemažai spekuliacijų bei didina įtampą rinkoje. Analitikas pabrėžia, kad nors realaus normų didinimo sulauksime dar negreit, tačiau svarbiausias čia – psichologinis aspektas.
„Nors didžioji dalis rinkos dalyvių mano, kad ECB bazinę palūkanų normą pakels ne anksčiau nei 2019-ųjų viduryje, tačiau pasigirsta nuomonių, kad tai gali atsitikti ir anksčiau – jau 2018 metų pabaigoje. Neišvengiami pokyčiai bei įvairios prognozės dėl šių pokyčių datos, gali didinti neapibrėžtumą rinkoje bei skatinti priimti vienokius ar kitokius sprendimus“, – tvirtina R. Reginis.
Jis pateikia pavyzdį, kad dalis būsto pirkėjų ar investuotojų šį laikotarpį gali įvertinti kaip paskutinę galimybę pasinaudoti „nulinėmis“ palūkanomis bei priimti sprendimus, nepaisant to, kad ta galimybė didžiąja dalimi jau praleista.
Panašiomis įžvalgomis dalijasi ir įstaigos „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius. Pasak jo, ECB ėmusis veiksmų, rinkoje mažės pinigų kiekis, nekilnojamojo turto paklausa bei likvidumas.
„Iš užsienio ateina žinios apie keliamas palūkanas, nes ekonomikos jau atsigavusios, stebimas infliacijos augimas. Būtent kovojant su infliacija, didinamos palūkanų normos. Mano prognozė, kad kitais metais ir Europoje bei euro zonoje bus fiksuojama didėjanti infliacija, ji greičiausiai viršys 2 proc. Tada prasideda veiksmai: bus didinamos palūkanos arba bus atitraukinėjamas kiekybinis skatinimas, mes turėsime situaciją, kad sąlygos pirkti nekilnojamąjį turtą prastės“, – aiškina jis.
Naujų butų pardavimai Vilniuje lėtės
Plėtotojai turėtų susitaikyti, kad 2018-aisiais nepavyks taip greitai parduoti Vilniuje statomų būstų, sako analitikai. Anot nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ analitiko Roberto Žulpos, viena iš priežasčių – krentantis butų nuomos sektoriaus pelningumas.
„2018 metais gali dar labiau sumažėti bendras naujos statybos butų pardavimų skaičius, todėl augs konkurencija tarp plėtotojų, o tai greičiausiai neigiamai veiks ir pardavimo kainas – matysime reikšmingų nuolaidų“, – aiškina jis.
Analitiko teigimu, labai tikėtina, jog baigę projektus, mažesni plėtotojai ar rinkos naujokai, 2018–aisiais naujų statybų nebesiims.
„Tuo tarpu didieji rinkos dalyviai, plėtojantys projektus etapais ar keletą vienu metu, mažins veiklos apimtis – nauji projektai bus pradedami tik užbaigus statomus“, – priduria jis.
Kad naujų butų pardavimo tempai Vilniuje lėtės, įsitikinęs ir A. Antanavičius.
„Plėtotojai tikrai neparduos daugiau nei šiemet. Pavyzdžiui, šiemet vidutiniškai parduodama apie 300 butų per mėnesį, kitais metais šis skaičius nežymiai trauksis, jeigu neatsiras išorinių veiksnių. Jau trečią mėnesį auga pastatytų butų fondas, nors anksčiau plėtotojams pavykdavo butus parduoti greičiau“, – sako jis.
Jis įsitikinęs, kad plėtotojai 2018 metais nebeskubės statyti, imtis naujų projektų, geriau apgalvos žingsnius, o daugiau darbo teks analitikams ir konsultantams. Kita vertus, sostinėje naujų butų paklausa ilgainiui išliks, įsitikinęs A. Antanavičius.
„Pagrindinis pozityvus dalykas Vilniaus rinkai – paklausa ir ateityje atrodys neblogai, nes plečiasi užsienio įmonės, jų stuburas yra tvirtesnis ir, net esant korekcinėms nuotaikoms užsienio kompanijos reikšmingai nesureaguos. Mūsų rinka jiems yra geras dalykas, nes ji pasirinkta mažinti sąnaudoms. Tai leis palaikyti didesnį apyvartumą, vartojimą ir bus kaip pagalvė galimai krizei. Tai tvarios, gerai apmokamos darbo vietos, kurios net ir per krizę nedings iš rinkos“, - sako jis.
Kaunas turės atlaikyti iššūkius
Analitikai sutaria, kad Kauno rinka turi nemažai neišnaudoto potencialo ir šiuo metu kartoja prieš kelerius metus vykusią Vilniaus sėkmės istoriją. Vis dėlto ekspertai priduria, kad tai yra iššūkis, su kuriuo miesto rinka turės susidoroti.
R. Reginis pastebi, kad, pavyzdžiui, vien Kauno biurų rinka šiemet augo 38 proc. – pasiūlyta 37 tūkst. kv. m ploto naujų patalpų. 2 018-aisiais šis augimas bus dar didesnis: planuojama įgyvendinti projektų, kurie rinkai pasiūlys 40 tūkst. – 50 tūkst. kv. m ploto naujų biurų.
„Šie metai Kaune buvo išties gausūs naujų projektų skaičiumi, bet 2018–ieji žada būti ne ką mažiau įspūdingi. Šiuo metu stebime itin didžiulį santykinį pasiūlos šuolį, kuris akivaizdžiai lenkia šalies sostinę. Ir nors dalis naujų projektų gana sėkmingai pritraukia mažesnių ir vidutinių nuomininkų, tačiau bendras laisvų patalpų lygis užprogramuotas tolimesniam augimui“, – sako jis.
A. Antanavičius sako, kad jeigu Kaunas atlaikys plėtros iššūkius, rinka sulauks teigiamų pokyčių.
„Pavyzdžiui, iki šiol stebėtas gyventojų nutekėjimas iš miesto turėtų sustoti, o gal net bus ir jų prieaugis. Jeigu visos paskelbtos investicijos materealizuosis, bus kuriamos darbo vietos, studentai liks Kaune, pirks būstą, bus didesnis poreikis verslo centrų“, - vardija jis.
Pasak analitiko, lyginant su Vilniaus rinka, pasiekusia augimo ciklo viršūnę, Kaunas yra ankstyvesnėje jo stadijoje.
„Vienintelės grėsmės – išorinės, tuo tarpu vidinio potencialo augimui yra nemažai. Nekilnojamojo turto plėtotojai aktyviai tiria Kauno rinką ir ieško projektų, nes mato rinkos potencialą“, – sako jis.
Plėtotojai ieškos nišų projektams
Jau kurį laiką dėl mažėjančių kapitalizacijos normų tradiciniuose nekilnojamojo turto segmentuose, pastebima aktyvesnė nišinių segmentų plėtra, sako R. Žulpa.
„2018–aisiais atsiras daugiau projektų, kur nekilnojamasis turtas bus daugiau, kaip paslauga: daugės bendradarbystės erdvių bei profesionaliai valdomų-nuomojamų patalpų ir daugiabučių“, – teigia jis.
Pasak A. Antanavičiaus, nekilnojamojo turto plėtotojai nuolat ieško nišų, kur lengviausia plėtoti verslą, kur didžiausia grąža ir mažiausia rizika.
„Galiausiai atėjome iki tokių segmentų kaip viešbučiai, logistika. Žiūrint į dabartines perspektyvas, visuose segmentuose yra prisisotinimas, liko tik dar neišbandyti nišiniai dalykai tokie, kaip būstas studentams, socialinis būstas, būstas nuomai ir pan. Tai kryptys, kur teoriškai galima dirbti, bet nelabai aišku, modeliai neišbandyti ir yra rizikų. Greičiausiai bus plėtojami tokie projektai, kurie yra gerai suprantami, pagal tai, kokių sklypų yra įsigiję plėtotojai. Tiesiog nebus tokios skubos “, – sako analitikas.
R. Žulpa taip pat atkreipia dėmesį, kad pramonės segmente bus matoma spartesnė plėtra, nes į šalį ateina vis daugiau pasaulyje žinomų kompanijų.
„Per paskutinius kelerius metus į Lietuvą privilioti ir gamyklas čia nusprendę statyti pramonės gigantai, tokie kaip „Hella“, „Continental“, „Hollister“, suteiks impulsą ir tolesnei šio sektoriaus plėtrai. Situacija, tikėtina, klostysis panašiai kaip paslaugų centrų atveju, kai atėję tokie centrai kaip „Western Union“, „Barclays“, „Danske“, sukėlė magneto efektą ir pritraukė naujus verslų srautus ne tik į sostinę“, – įsitikinęs jis.
