NT rinkos ekspertai ir analitikai vieningai sutaria, kad trečiadienį Vyriausybei pristatyta ataskaita yra rimtas žingsnis, norint efektyviau valdyti valstybės turtą, tačiau jie taip pat pastebi, jog ne visos institucijos dalyvauja reformoje ir būtent ši priežastis yra pagrindinis reformos stabdis.
Galėtų atsisakyti pusės administracinių pastatų
Turto bankas skelbia, kad šiuo metu valstybė turi daugiau nei 28 tūkst. nekilnojamojo turto objektų, kurių bendras plotas siekia 10,45 mln. kv. m, o jo išlaikymas kasmet kainuoja apie 180 mln. eurų. Administracinės paskirties turtui, kurio plotas siekia 1,78 mln. kv. m, išlaikyti, banko duomenimis, valstybė išleidžia 38,6 mln. eurų.
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Citus“ Investicijų ir analizės skyriaus vadovas Arnoldas Antanavičius skaičiuoja, jog valstybė galėtų atsisakyti apie pusės administracinių pastatų.
„Apie pusę šio turto valstybė galėtų realizuoti, nes jo tikrai yra per daug ir jam tenka nemažai išlaidų. Kai turima administracinio turto už beveik 1 mlrd. eurų, kurio didžioji dalis yra Vilniuje, rinkos sąlygomis būtų galima pabandyti dalį jo realizuoti. Pavyzdžiui, kaip „Vilniaus vandenys“ padarė – tokia tendencija galėtų būti aktyvesnė, nes potencialo yra nemažai“, - aiškino jis.
A. Antanavičiaus minima Vilniaus savivaldybės valdoma bendrovė „Vilniaus vandenys“ šiemet išsinuomojo apie 1,8 tūkst. kv. m ploto patalpas sostinės Viršuliškių mikrorajone esančiame biurų pastate „Duetto“. Jose įsikurs įmonės centrinė būstinė ir pagrindinis klientų aptarnavimo skyrius. Tuo tarpu dabartinius centrinės būstinės pastatus sostinės centre bendrovė už 3,9 mln. eurų (be PVM) pardavė aukcione.
Pasak A. Antanavičiaus, 2017 metų pradžioje Finansų ministerijos numatyta efektyvi vienam darbuotojui tenkančio institucijos valdomo bendro ploto norma iki 28 kv. m, vėliau turėtų būti griežtinama.
„Vertinant rinkos sandorius, paprastai daugiau nei 10 kv. m vienai darbo vietai neskaičiuojama ir čia su pagalbinėmis patalpomis, konferencijų salėmis ir panašiai. Manau, kad ministerijos normatyvas numatytas su atsarga, o ateityje turėtų mažėti. Ir netgi nepaisant to (didesnio nei rinkoje nustatyto rodiklio – BNS), dalis ministerijų ploto turi gerokai per daug“, - sakė A. Antanavičius.
Jo vertinimu, vienam kvadratiniam metrui skiriamos išlaikymo sąnaudos nėra itin didelės, tačiau turint omenyje, kad valstybei priklauso daug nereikalingo turto, bendra jų suma yra pernelyg didelė.
„Kalbant apie metines 36 eurų už kvadratinį metrą išlaidas išlaikymui, tai nėra didelis skaičius. Per mėnesį gaunasi 3 eurai. Jeigu nuomojamos patalpos moderniuose biuruose, jos vis tiek susidaro apie 2 eurus per mėnesį, tiek komunaliniai mokesčiai, tiek valdymo, tvarkymo. Tačiau turint omeny, kad ploto yra beveik dvigubai daugiau nereikia, tai ir visos tos sąnaudos yra perteklinės, nereikalingos. Taigi čia matosi akivaizdus išteklių eikvojimas ir neracionalus naudojimas“, - aiškino A. Antanavičius.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovas Mindaugas Statulevičius taip pat pritaria, kad mažinti valstybės valdomo nekilnojamojo turto plotą būtų galima būtent administraciniuose pastatuose.
„Kai kurios institucijos turi tam tikros specifikos. Pavyzdžiui, Vyriausybė turi daugiausiai kvadratinių metrų žmogui, tačiau tai turbūt susiję su atstovavimo dalykais, valstybės prestižo ir reprezentacijos dalis. Tačiau kur eina kalba apie administracinį darbą, tai tas plotas turėtų būti mažesnis. Paprastai, kai institucijos nuomojasi, jos kitaip skaičiuoja, derasi dėl nuomos, o kai turi joms skirtą plotą, elgiasi kitaip“, - sakė M. Statulevičius.
Turto banko duomenimis, šiuo metu daugiausiai vienam darbuotojui tenkančio valdomo nekilnojamojo turto ploto teko Vyriausybės kanceliarijai (69,34 kv. m), Ūkio ministerijai (42,45 kv. m), Švietimo ir mokslo ministerijai (37 kv. m), o brangiausiai išlaikyti vieną kvadratinį metrą valdomo nekilnojamojo turto kainavo Vidaus reikalų ministerijai (64,27 euro), Teisingumo ministerijai (56,23 euro) ir Švietimo ir mokslo ministerijai (50,3 euro).
Anot M. Statulevičiaus, kol kas neverta skubėti ministerijų ar kitų institucijų iškeldinti iš centro - nors potencialo tam yra pakankamai, tačiau šią idėją pirmiausia reikėtų patikrinti bandomuoju projektu.
„Net Vilniaus miesto savivaldybė savo naujajame bendrajame plane yra numačiusi, kad institucijos būtų centralizuotai iškeltos į tam tikrą teritoriją. Ši mintis yra visai gera. Nors kalba eina apie ministerijas, bet mieste galima pagalvoti, kad kažkurias institucijas būtų galima apjungti, centralizuoti ir iš to gauti geriausią efektyvumą. Kita vertus, reikėtų pirmiausia ir pasitikrinti rinkoje, kiek dabar institucijų valdomas turtas galėtų būti įdomus rinkai: pasidaryti studiją, apklausti ekspertus, parengti pilotinį projektą ir tik pamačius naudą, dėti ant stalo jau konkrečius skaičius. Dabar ekspertiškai vertinama, kiek ministerijų plotai galėtų kainuoti, kam jis būtų patrauklus, bet tai tik teoriniai pamąstymai“, - pabrėžė M. Statulevičius..
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Baltijos regione Mindaugas Kulbokas pastebi, kad valstybės nekilnojamojo turto portfelyje nemažą dalį sudaro su jos funkcijomis nesusijęs turtas.
„Pavyzdžiui, gyvenamoji paskirtis 11 proc., poilsio - 9 proc., gamybos ir sandėlių - 12 procentų. Natūraliai kyla klausimas, kodėl ligi šiol valstybė disponuoja tuo turtu? Trūksta politinės valios? Žvelgiant į duomenis matosi, kad per trejus metus yra progreso, tačiau atėjo laikas veikti ryžtingiau ir per vienerius metus judėti penkerių metų greičiu“, - teigė M. Kulbokas.
A. Antanavičiaus nuomone, tokio turto valstybė neturėtų valdyti.
„Užkliuvo, jog ministerijos turi turto, kurio joms pagal paskirtį nepriklauso turėti, pavyzdžiui, įvairios poilsiavietės užsienyje. Kai nežinojome, tai nežinojome. Dabar kyla pagrįstų abejonių, nes taip neturėtų būti. Turtas neturėtų būti mokesčių mokėtojų „bonusai“ valdininkams“, - sakė A. Antanavičius.
Siūlo daugiau galių suteikti Turto bankui
Pagal dabartinę valstybės strategiją, siekiama, jog iki 2020 metų Turto bankas perimtų ir valdytų ne mažiau kaip 60 proc. viso valstybei priklausančio administracinės paskirties turto.
Pasak M. Kulboko, nors Turto banko planuojamas perimti turtas priskiriamas administracinei paskirčiai, dažniausiai jis tinkamesnis visai kitokiam panaudojimui.
„Suprantu su kokiu turtu šiandien tenka dirbti Turto bankui, pavyzdžiui, turtas dažnai vadinamas administracinės paskirties, nors realiai labiau tinka viešbučiams ar prekybai. Šiuolaikinis sprendimas turi būti įgyvendinti naujus projektus, perkelti institucijas į šiuolaikines patalpas. Kitas dalykas, centralizuotas turto valdytojas turi tapti realiu nekilnojamojo rinkos žaidėju, o nenatūralūs rinką iškreipiantys turto panaudojimo santykiai, pavyzdžiui, nuoma už „dyką“ turėtų baigtis nedelsiant“, - vardijo M. Kulbokas.
Anot jo, ilgalaikėje perspektyvoje Turto bankas galėtų žengti į vertybinių popierių biržą.
„Žvelgiant į ateitį, Turto bankas, kaip centralizuotas valstybės turto valdytojas gali tapti vertybinių popierių biržos bendrove, leisti vertybinius popierius kapitalo rinkoje, pavyzdžiui, obligacijas, ir taip pritraukti kapitalo naujų projektų įgyvendinimui“, - sakė M. Kulbokas.
A. Antanavičiaus teigimu, pirmiausia valstybei reikėtų imtis pačio neefektyviausio turto tvarkymo.
„Pradėti reikia nuo pagrindinio objekto, nes vienu metu viso turto neperimsi ir nesutvarkysi. Taigi sutvarkius pagrindinius objektus, kurie neefektyviausi arba didžiausi, tuomet visi rodikliai turėtų būti geresni. Pavyzdžiui, aktyviau pradėti dirbti su ministerijomis, kurios turi daugiausiai nereikalingo turto, kurį perimtų Turto bankas ir inicijuotų to turto, pavyzdžiui, aukcioną. Ekonomika taip pat iš to išloštų“, - aiškino A. Antanavičius.
Analitiko nuomone, šiuo metu Turto banko veikla vis dar labai apribota, todėl norint įgyvendinti reformą būtina jam suteikti daugiau galių. Pasak A. Antanavičiaus, pagrindinis iššūkis, su kuriuo teks susidurti bankui – kompetencijos trūkumas.
„Jis tikrai galėtų turėti daugiau galių bei įrankių, yra daug įstatymų apribojimų ir, kiek man tekę susidurti, iš ministerijų, valdininkų yra nepasitikėjimo, kad suteikus daugiau galių, bus neskaidru. Turto bankas galėtų būti rimtas žaidėjas rinkoje, bet požiūris turi būti toks, kaip verslo. Privačiame sektoriuje lengva sugalvoti motyvacinę sistemą, mokėti priedus, o valstybiniame taip lanksčiai visko nesudėliosi. Tada sunku pritraukti profesionalų, kurie išmanytų turto valdymą ir galėtų daug geriau bei efektyviau viską koordinuoti. Taigi kol kas nepanašu, kad Turto bankas galėtų stoti į vieną eilę su rinkos dalyviais ir būti konkurencingas“, - sakė A. Antanavičius.
Panašius argumentus išsako ir M. Statulevičius. Pasak jo, teigiamas noras Turto bankui iki 2020 metų sustiprinti savo įtaką, tačiau tam turės būti keičiami teisės aktai.
„Reikia stipraus turto valdytojo, savininko ir institucijos, kuri nori efektyviai valdyti turimą turtą. Manau, kad rinka tai tikrai pasveikins. Tačiau Turto bankui, kuris yra garsiai pareiškęs, kad pasiryžo steigti kompetencijų centrą, pritraukti privačių konsultantų, kad padėtų perimti gerąją užsienio praktiką, tikrai reikės paramos“, - tvirtino M. Statulevičius.
Anot asociacijos vadovo, sustiprinus Turto banko galias, jis turėtų gerokai daugiau galimybių ne tik valdyti turtą, bet ir į jį investuoti.
„Turto bankui tapus centriniu valstybės nekilnojamojo turto valdytoju, per šitą prizmę galima inovatyviais Lietuvoje finansiniais instrumentais pritraukti lėšų: obligacijos, viešoji ir privati partnerystė, bendri projektai su nekilnojamojo turto fondais ir panašiai. Tai turėtų didesnę ilgalaikę naudą, be to, bankas tai galėtų daryti palankesnėmis sąlygomis. Žinoma, bankui reikėtų sukaupti tam tikrą bagažą kompetencijų, nes tai gana nauja sritis“, - aiškino M. Statulevičius.
Reformos stabdis – duomenų neteikiančios institucijos
Turto banko parengtą pirmąją valstybės valdomo nekilnojamojo turto ataskaitą ekspertai vertina teigiamai. Tačiau taip pat pastebi, kad reformą reikėtų įgyvendinti greičiau, o pagrindiniu jos stabdžiu įvardija duomenų neteikiančias institucijas.
M. Kulbokas sako, kad jau dabar valstybė, valdydama dešimtis milijonų kvadratinių metrų nekilnojamojo turto, yra rinkos dalyvė, tačiau jos veikla iškreipia rinką.
„Turto banko ataskaita yra rimtas žingsnis link realios situacijos nustatymo ir žinojimo, kaip ir už kokias sąnaudas valdomas bei prižiūrimas turtas. Jau seniai vieša paslaptis, kad valstybei priklausantis turtas dalyvauja nekilnojamojo turto rinkoje. Pavyzdžiui, nemokamai suteikiamos patalpos viešosioms įstaigoms, partijoms, kitoms viešosioms institucijoms, kurios niekaip nesusijusios su valstybės funkcijomis. Akivaizdu, kad tokie sandoriai iškreipia rinką“, - teigė M. Kulbokas.
Pasak jo, ataskaita atskleidžia ir tai, kad ne visos institucijos teikia informaciją ir vykdo Vyriausybės sprendimus, susijusius su centralizacija.
„Tikiuosi, kad ataskaita nebus paskutinė, o iniciatyvos bus tęsiamos. Tik esant viešai informacijai įmanomas efektyvesnis ir racionalesnis valstybės nekilnojamojo turto panaudojimas. Informacijos neteikimo atvejai yra netoleruoti ir turi turėti pakankamai skaudžias sankcijas, pavyzdžiui, per kitų metų biudžeto lėšų skirstymą“, - sakė M. Kulbokas.
Jam pritaria ir M. Statulevičius, kurio teigimu, kad būtent dėl duomenų neteikiančių institucijų valstybės reforma užtrunka ilgiau, nei turėtų.
„Pirmas įspūdis dėl ataskaitos, kad pagaliau kažkas vyksta, kad bent yra noras skaičiuoti, vertinti ir teikti siūlymus. Norisi tikėti, kad į juos bus atsižvelgta. Stebina, kad ne visos institucijos yra suinteresuotos ir geranoriškai teikia informaciją. Jos turbūt galvoja, kad turtą naudoja labai efektyviai arba yra stagnuojantis požiūris ir nenoras keistis. Todėl turbūt ta reforma tiek ir trunka. Padarius tokią analizę į plotį, dabar reikėtų analizuoti į gylį. Ir paskatinti tas institucijas, kurios nepateikė duomenų“, - svarstė M. Statulevičius.
Jis įsitikinęs, kad geriausias būdas paskatinti institucijas atsisakyti turto – jo apmokestinimas.
„Kol kas nekalbama apie nekilnojamojo turto apmokestinimą, bet tai viena iš priemonių, galbūt ir paskata, apie kurią mes (asociacija – BNS) ne kartą esame kalbėję, efektyviai naudoti nekilnojamąjį turtą. Dabar matome, kad Finansų ministerija siūlo naikinti nekilnojamojo turto mokesčio lengvatas kai kurioms grupėms, bet valstybės institucijos toliau lieka pateptųjų rate ir nėra skatinamos ieškoti būdų, kaip mažinti valdomus plotus. Apmokestinimo klausimas nėra populiarus, bet turbūt reikėtų nebijoti ir prie jo sugrįžti“, - sakė M. Statulevičius.
A. Antanavičiaus nuomone, reforma turėtų vykti greičiau, bet strigs, jeigu nebus pačios valstybės palaikymo.
„Šiandien Turto bankas negali daug ko daryti ir tas turtas labai lėtai regeneruosis, jeigu viskas vyks dabartiniais tempais. Variantų galėtų būti daugiau, bet kol kas atsimušama į valdžios nenorą arba nepasitikėjimą. Todėl daug dalykų stoja arba nevyksta taip greitai, kaip norėtųsi“, - pastebi analitikas.
Turto bankas ataskaitoje nurodo, kad didelė dalis institucijų nėra suinteresuotos ir atsisako dalyvauti nekilnojamojo turto centralizavimo procesuose.
„Iš 48 valstybės nekilnojamojo turto valdytojų, į kuriuos bankas oficialiai kreipėsi dėl trečiojo administracinės paskirties valstybės turto centralizavimo etapo, 25 atsisakė dalyvauti reformoje. Institucijos atsisakymą motyvuoja tuo, kad jos patiria mažesnes turto priežiūros išlaidas nei atlygį, kurį institucijos turi mokėti Turto bankui“, - rašoma ataskaitoje.
Tarp įvardijamų dalyvauti reformoje atsisakiusių institucijų yra Žemės ūkio, Aplinkos bei Sveikatos apsaugos ministerijos. Kaip vieną iš būdų paskatinti institucijas dalyvauti reformoje, Turto bankas siūlo svarstyti galimybę joms taikyti finansines korekcijas, rengiant 2019 metų valstybės biudžeto projektą. Iš viso valstybės turtą valdo daugiau nei 1,14 tūkst. institucijų.
2009 metais Vyriausybė patvirtino Centralizuoto turto valdymo strategiją, kurią įgyvendindama Finansų ministerija 2014 metais pradėjo valstybės turto reformą. Jos metu turto valdytoju paskirtas Turto bankas, sukurta elektroninių aukcionų platforma, Valstybės turto informacinė paieškos sistema.
