Vienas įdomiausių ir mįslingiausių šiųmetinių Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos įvykių nutiko ne prestižinių butų prestižiniuose rajonuose ir ne nuosavuose namuose ant Neries kranto, o komercinėse patalpose Vilniaus centre, už kurias buvo sumokėtos net nekilnojamojo turto plėtotojams nelabai suprantamos sumos.
Vasaros pabaigoje Vilniaus miesto savivaldybė aukciono būdu pardavė dvi komercines patalpas. Viena jų buvo Gedimino prospekte, kita Vokiečių gatvėje. Už Gedimino prospekte esančias 161 kv. m. patalpas pirmajame pastato aukšte tuomet buvo sumokėta 8,7 mln. Lt arba po 54 037 Lt už kv. m. Už Vokiečių g. esančias 410 kv. m. patalpas pirmame aukšte ir rūsį buvo sumokėta 11,11 mln. Lt arba po 27 097 Lt už kv. m.
Žinant, kad Gedimino prospekte panašiose patalpose vykdomos komercinės veiklos pajamingumas skaičiuojamas apie 150 Lt už kv. m. per mėnesį, galime tarti, kad per metus jose uždirbtos pajamos siektų 289 000 Lt į metus. Padaliję sumokėtą sumą iš pajamų, matome, jog investicija į šias patalpas atsipirktų per 30 metų. Plėtojant komercinę veiklą panašaus dydžio ir kokybės patalpose Vokiečių gatvėje, galima uždirbti iki 180 Lt už kv. m. Taigi, per metus pajamos iš veiklos vasarą privatizuotose patalpose siektų apie 885 600 Lt, arba atsipirktų per maždaug 13 metų, jeigu neskaičiuotume kitų verslo sąnaudų. Prie šių sumų reikėtų pridėti dar ir palūkanas bankui, neišvengiamas patalpų prastovas, administracines išlaidas, mokesčius ir t.t., prailginančius nekilnojamojo turto atsipirkimo laikotarpį. Nejučiom kyla klausimas – kokie argumentai nulėmė pasiryžimą už šias patalpas sumokėti tokias pinigų sumas?
Galime paspėlioti ir net apsvarstyti kelias sąmokslo teorijas. Gal būt naujieji savininkai virš pastatų turi susipirkę likusias patalpas ir turėjo planų pertvarkyti visą pastato dalį į prekybos centrą, prestižinius gyvenamuosius apartamentus? Gal kažkas tiesiog plauna ar legalizuoja pinigus? Vargu bau.
Yra ir šiek tiek realesnių versijų. Kai kurios stambios kompanijos, ypač siūlančios prestižines prekes ar paslaugas, kuriasi miestų centruose. Ir tai daro ne todėl, kad apsimoka, o todėl, kad miesto centre -- didesni žmonių srautai. Dažnai taip daroma dėl prestižo, įvaizdžio, prekės ženklų viešinimo ir reklamos strategijų. Be abejo, tokių įmonių siūlomi produktai ir paslaugos kainuoja gerokai daugiau, nei panašus produktas kitose parduotuvėse. Garsiems prekės ženklams atstovaujančios kompanijos dirba su didesne marža. Tačiau vėl gi klausimas, kam jiems pirkti patalpas, jei galima nuomotis ir taip sutaupyti kaštų?
Greičiausia kurio nors verslo segmento kompanijoms šios dvi vietos idealiausiai tinka žmonių srauto prasme ir tuo, kokie žmonės tą srautą sudaro. Kita vertus, tai gali būti didelės bendrovės, turinčios kitų pelningų verslų ir galinčios sau leisti valdyti dar ir kelis nuostolingus, bet prestižinius objektus, kuriems ir apyvartas ir pelną uždirbs kiti padaliniai. Galbūt naujieji patalpų savininkai sugalvojo kokią genialią idėją, kuri atsipirks greičiau, nei mes suskaičiavome. O galbūt tai tik turtingų žmonių užgaida. Tačiau užgaidos nėra ekonominė kategorija, nors jos ir turi milijonais skaičiuojamą piniginę išraišką.
Esu tikras, kad ne man vienam bus smalsu stebėti, kas vyks šiose dviejose patalpose po pusmečio, penkių ar net dešimties metų. Jeigu jose greitai keisis nuomotojai, neatradę aukso gyslos, būsime neklydę ir verslas jose nesiseks. Jeigu, vis dėlto, paaiškės genialusis verslo planas, siūlantis rekordines pajamas, jis mums visiems pateiks naujų požiūrių į nekilnojamojo turto valdymo ir panaudojimo galimybes.
Matas Macijauskas yra bendrovės „Eika“ analitikas
