Komerciniai bankai nekilnojamojo turto rinkai prognozuoja šešerių metų sąstingį.
Nekilnojamojo turto rinkai krizė smogė pirmiausiai. Prie to prisidėjo ir bankai, pakeitę kreditavimo politiką. Verslininkai dažnai jos nesupranta ir įtaria piktą bankininkų valią. Kaip verslo ir Lietuvos ūkio padėtį mato bankininkai, kalbėjomės su komercinių banko asociacijos vadovu Stasiu Kropu.
– Dauguma nekilnojamojo turto verslo atstovų dėl nesėkmių ir žlungančios veiklos kaltina bankus, sustabdžiusius jų projektų kreditavimą. Kodėl bankai nusigręžė nuo šio sektoriaus ir kaip ilgam?
– Iš tiesų kreditų suteikimas statyboms pristabdytas ir tas vyksta daugelyje šalių. Niekas negali finansuoti šakos, kuri artimiausiu metu bus neperspektyvi. Jei pažiūrėtume į pasaulinę krizių praktiką, pamatytume, kad sąstingis nekilnojamojo turto rinkoje trunka vidutiniškai ilgiau, nei atsigauna bendrojo vidaus produkto augimas – maždaug šešerius metus. Taigi nekilnojamojo turto rinkai atšilimo teks palaukti ilgiau. Pasakykite, kas gali investuoti į stojantį verslą ir toliau „mūryti“ pinigus?
– Tačiau bankai nutraukia kreditavimą net ir tiems projektams, kuriuos tereikia pabaigti. Nejaugi jiems naudingiau pasilikti nebaigtą statyti ir dėl to beveik neįmanomą likviduoti užstatą, nei paskolinti dar pinigų ir vėliau atgauti visą paskolą?
– Patikėkite, bankai įvertina riziką. Jei matytų geidžiamą rezultatą, jie investuotų papildomai. Didžiausia problema Lietuvoje buvo nepaprastai ilgas, iki kelerių metų trukęs statybų ciklas. Kreditavimas vyko etapais, atskiriems darbams. Ir verslininkams, ir bankams buvo sunku numatyti kaštus ir kitas sąlygas. Kai ekonomika auga, kreditavimo sąlygos gerėja, kai traukiasi, jos griežtėja.
Pagal ekonomikos teoriją, kilimo periodu rinkos reguliuotojai turėtų taikyti priemones, stabdančias pernelyg veržlų augimą, o nuosmukio periodu rasti būdų, kaip verslą palaikyti. Deja, taip neatsitiko. Nekilnojamojo turto plėtros verslui buvo sudarytos idealios sąlygos. Kilimo periodu nebuvo pardavimo mokesčio, nekilnojamojo turto fiziniams asmenims mokesčio, valstybė kompensavo būsto paskolų palūkanas ir taikė mokesčių lengvatas jas turintiems. Buvo reikalaujama minimalaus pradinio įnašo, arba jo išvis nereikėjo. Bet ne bankai tada turėjo įversti tuos saugiklius. Dabar bankai galbūt per daug atsargiai vertina nekilojamojo turto verslo planus, bet tokiame ūkio kontekste juos galima suprasti. Bankai negali rizikuoti indėlininkų pinigais ir savo savininkų kapitalu.
Skirtingas verslo šakas krizė palietė nevienodai. Beveik visos yra nuosmukio stadijoje. Bankai, vertindami verslo riziką pagal standartinius reikalavimus, negali jų kredituoti. To daryti neleidžia turimi rizikos vertinimo modeliai.
Įmonių, kurioms skolinti pernelyg rizikinga, daugėja. Nekilnojamojo turto plėtros verslas pateko į visišką duobę, kai joks rizikos modelis jam skolinti nerekomenduoja.
Atmetu prielaidą, kad bankai visai neskolina, nes neturi pinigų. Kai kuriuose jų paskolų portfelis verslui augo net ir tuomet, kai kiti spaudė stabdžius.
– Ūkio ministras Dainius Kreivys apkaltino Lietuvoje veikiančių užsienio bankų savininkus pinigų iš mūsų rinkos atitraukimu. Ar tai tiesa ir kokių tikėtis pasekmių?
– Tokius jauno ministro pareiškimus pavadinčiau naktinio darbo rezultatu. Tarp Lietuvos bankų esame pasirašę gero elgesio kodeksą, kad neskleisime vieni apie kitus gandų, nepagrįstos ir nepatikrintos informacijos. Džiaugiuosi, kad šios žinios nepasigavo rimtos užsienio žinių agentūros. Ministro prašiau pateikti konkrečių faktų, koks bankas taip pasielgė, apie kokią sumą kalbama? Už tokius neatsakingus pareiškimus galima susilaukti ir interpeliacijos Seime. Lietuvos bankų skolos motininiams bankams praėjusių metų pradžioje sudarė 27,7 mlrd. litų, metų gale jos siekė 38,4 mlrd. litų. Mano manymu, tas įsiskolinimas augo net per daug. Ministras kalbėjo apie kreditines linijas, kurias suteikia motininiai bankai Lietuvoje veikiantiems jų skyriams. Daugelis suteiktų kreditinių linijų iš tiesų nedidėja, bet juk ir nėra įsipareigojimų jas didinti. O paskolos yra suteikiamos trumpalaikės. Vienos grąžinamos, kitos vėl atnaujinamos. Norėčiau atkreipti dėmesį, kad Skandinavijos šalių bankų akcijų vertė biržose krenta būtent dėl jų pernelyg didelio investavimo į Baltijos šalių ekonomikas.
Prisiminkime, kad spalio mėnesį iš komercinių bankų fiziniai asmenys, verslininkai ir valstybė pasiėmė apie 2,5 mlrd. litų. Tą sumą turėjo refinansuoti motininiai bankai.
– Kodėl toks didelis tarpbankinių paskolų litais ir eurais palūkanų skirtumas? Ar bankai nėra susitarę dirbtinai laikyti didžiulę paskolų litais palūkanų normą?
– Tarpbankinių palūkanų norma parodo, kiek valstybė yra rizikinga. Pinigai juk ne veltui yra valstybės simbolis. Pinigų kainoje atsispindi investavimo šalyje rizika. Prisiminkime laikotarpį, kai stojome į ES. Tuomet vidutinės tarpbankinių palūkanų normos už paskolas litais (Vilibor) ir už paskolas eurais (Euribor) buvo beveik susilyginę, o vienu metu Viliboras buvo net mažesnis už Euriborą. Jų skyrybos užfiksuotos spalio mėnesį. Viliboro šuolis aukštyn įvyko dėl Baltijos šalių rizikos pasikeitimo. Kartais galvojama, kad bankai manipuliuoja ir susitaria dėl palūkanų normų. Taip nėra. Tarpbankinės palūkanos nulemiamos net ne Lietuvoje, o užsienio rinkose, kur yra išleisti mūsų Vyriausybės vertybiniai popieriai. Paskutiniu metu plačiai taikomas naujas šalies rizikos rodiklis, vadinamas kreditinių įsipareigojimų nevykdymo indikatoriumi. Jis nusako, kokią sumą investuotojai pasiruošę mokėti, norėdami apsidrausti investicijų riziką toje šalyje. Tarkim investuodami Lietuvoje šimtą litų dabar jie per metus turi mokėti apie 7 litus. Tuo tarpu prieš pusantrų metų mokėjo 7 centus. Po to, kai Lietuva pasitvirtino naująjį šalies biudžetą ir sumažino jo išlaidas, šalies kredito rizikos rodikliai kiek pagerėjo.
Tarpbankinių palūkanų normos atskirose šalyse yra skirtingos net ir euro zonos šalyse. Šia prasme Europos Sąjunga nustoja būti vieninga rinka. Mes vėl turime 27 skirtingas rinkas, su skirtingais išėjimo iš krizės scenarijais ir skirtinga pinigų kaina. Europos integracijos prasme grįžome dešimt metų atgal, o jei įvertintume pinigų kainą litais bei kitus ekonomikos veiksnius, pamatytume, kad krizė mus nubloškė į beveik prieš 15 metų buvusias verslo sąlygas.
– Kokius Lietuvos išeities iš krizės scenarijus mato bankai?
– Pasaulyje atskirose šalyse vyksta trijų rūšių krizės. Finansų arba bankinė, valstybės finansų krizė, kai valstybė negali vykdyti savo įsipareigojimų ir valiutos krizė. Pasaulyje dabar daugiausia vyksta finansinių krizių: JAV, Jungtinėje Karalystėje, Austrijoje, Islandijoje, Latvijoje, Airijoje ir kitose šalyse. Valstybės finansų krizė ištiko tik Seišelius ir Ekvadorą. Valiutų krizių kol kas nėra, tačiau daugelyje šalių vyksta ryškus valiutų devalvavimas. Ukraina griviną devalvavo 40 proc., Didžiosios Britanijos svaro vertė krito daugiau nei 20 proc., Lenkijos zloto – 30 proc., Rusijos rublio – 25 proc., Baltarusijos ir Kazachstano pinigai nuvertėjo apie 20 proc. Atitinkamai sumažėja ir bendros žmonių pajamos, palyginti su kitomis šalimis. Per šią krizę pasaulis kiek daugiau nei per metus neteko 40 proc. turto. Niekas negali pasakyti, kiek dar jo neteks.
Mes turime dvi prisitaikymo prie pasaulinės krizės galimybes. Jei devalvuosime litą, tai labai lengvai įvykdysime visus socialinius įsipareigojimus, išmokėsime pensijas ir algas, nes skaičiai liks tie patys, tik visų pajamos realiai sumažės. Jei pasiliksime prie valiutų valdybos modelio ir stabilaus lito, gali tekti toliau mažinti visas išmokas. Kito kelio nėra. Kaimynai latviai nutarė pasilikti prie stabilaus lato, užtat 25 proc. mažina išmokas ir atlyginimus. Manau, kad tokį kelią pasirinks ir estai.
Valiutų valdyba garantuoja stabilumą. Tai kaip inkaras verslui ir namų ūkiams. Aš manau, kad išlaikyti stabilią valiutą yra vienintelis teisingas sprendimas.
– Ar bankai su savo pinigais dalyvaus Vyriausybės kuriamose verslo gelbėjimo programose?
– Jei šiais metais bankų paskolų portfelis liks toks, koks buvo praėjusių metų pabaigoje, sakysiu, kad rezultatas labai geras. Sveikintinas sprendimas didinti valstybės teikiamų garantijų bankams už verslui suteikiamas paskolas apimtis. Šioje srityje vartus reiktų atverti kuo plačiau. Paskoloms su valstybės garantija bankai taikys tuos pačius rizikos vertinimo modelius, tačiau matys mažesnę riziką ir priims palankesnius sprendimus. Valstybės garantijoms panaudojamos ES struktūrinių fondų paramos lėšos bus išleistos prasmingiau, nei išdalintos atskiriems projektams.
Tokį skolinimą verslui reikėtų pradėti kaip galima greičiau, nes įmonėms jau dabar trūksta apyvartinių lėšų, didėja įsiskolinimai, prastėja rodikliai, tuo tarpu paskolų rizikos vertinimo reikalavimai bankuose griežtėja.
– Nekilnojamojo turto plėtros verslas darbu ir duona maitina nemažai susijusių veiklos barų. Ar jiems irgi bankų durys užtrenktos?
– Bankai, manau, aktyviai dalyvaus įgyvendinant pastatų energinio efektyvumo didinimo programoje, kredituos perspektyvų verslą, tokį kaip atsinaujinančios energetikos technologijos, inovacijos ir žiniomis pagrįsti verslai. Palankiai vertinamas žemės ūkis ir miškininkystė, naujosios technologijos, kurios leidžia žaliąją masę paversti kuru ir energija, didina mūsų energetinį nepriklausomumą ir taip gerina šalies mokėjimų balansą.
Padėtis labai greitai keičiasi. Po šios krizės pasaulis nebebus toks, koks buvo. Daugelis ūkio šakų bus smarkiai paveiktos. Vienos taps perspektyvesnės, kitos – mažiau svarbios. Tikrai tikiu investicijų į žinias, inovacijas ir mokymąsi prasme.
Jolanta Lunevičienė, „Statyba ir architektūra“
