Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos atstovė Vida Aliukonienė pasakoja, kad pirkimo–pardavimo sutarties sąlygas turi išsiaiškinti pats pirkėjas. Patys statybos rangovai šiame procese nedalyvauja, o nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai ar pardavimo agentai reklamuoja prekes pagal savo interesus, jie rizikuoja nukentėti tik dėl klaidingos reklamos.
„Tokių būstų pirkėjai, jei ir žino tikrąją situaciją, patiki pardavėjų pažadais, kad viską bus galima susitvarkyti, ir rizikuoja. Namo patalpų suskirstymas į butų patalpoms analogiškas grupes nereiškia, kad namas tampa daugiabučiu. Jie nebus registruojami kaip atskiri butai, tad pirkėjai įsigyja namo dalį, o ne konkretų butą ir tampa namo bendraturčiais“, – informuoja V. Aliukonienė.
Labiausiai apgauti jaučiasi kaimynai
Dažniausiai į inspekciją kreipiasi gretimų sklypų savininkai, individualių namų kvartalo gyventojai, kurie tik pamatę skelbimus, supranta, jog kaimynystėje vietoje žadėto dvibučio įsikurs daugiabutis. Paskutiniu metu inspekcija gavo skundus dėl Bajorų Sodų ir Šeškinės Sodų gatvių.
„Bajorų Sodų gatvės gyventojai susirūpino, kai jų kaimynystėje jau užbaigtos statybos sublokuotuose vienbučiuose namuose, pakeitus jų paskirtį į dvibučius, pasirodė skelbimai apie parduodamus dar mažesnius butus. Taip tikino tie, kurie kreipėsi pas mus. Tačiau inspekcijos specialistams patikrinus, nerasta jokių papildomų pertvarų ar su kitais statybų darbais susijusių neteisėtų veiksmų. Savo tokius skelbimus statytojas aiškino tik kaip rinkos ir paklausos tikrinimą. Bet kaip ten iš tikrųjų buvo neaišku, realiai pažeidimų nepadarė“, – sako V. Aliukonienė.
Anot pašnekovės, inspekcijos kompetencija baigiasi ties tuo, kai yra užbaigta vienbučių statyba. Toliau rangovai neatlikdami statybos darbų gali keisti paskirtį, jei tai leidžiama pagal teisės aktus. Taip ir buvo padaryta Bajorų Sodų gatvės atveju. Šeškinės Sodų gatvėje statybos pripažintos nukrypusiomis nuo projektų, kuriems buvo išduoti leidimai. Iš vienbučių namų buvo daromi net keli butai.
„Statyba pripažinta savavališka ir vykdomos jos padarinių šalinimo procedūros – statytojo pareikalauta atskirti vienbučius gyvenamuosius namus priešgaisrine siena, įrengti perdangas tarp aukštų bei angas laiptinėms, pagal projekte numatytą konstrukcijų išdėstymą, taip pat langus ir duris perstatyti pagal projektą“, – pateikė informaciją inspekcijos atstovė spaudai.
„Ober – Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis išskiria, kad dažnai tokių gudrybių verslininkai imasi ne vien siekdami apeiti valstybines institucijas, kad lengviau gautų leidimą statyti, bet ir siekdami nesusidurti su kaimynų pasipriešinimu.
„Jeigu yra gyvenamųjų namų kvartalas, niekas nenori kaimynystėje turėti daugiabutį namą. Jeigu vystytojai pasakytų, kad stato daugiabutį, kiltų žymiai didesnis kaimynų pasipriešinimas nei pasakius, jog statomas dvibutis. Aišku, vėliau jis jau gali būti padaromas daugiabučiu. Toks sprendimas plėtotojams leidžia lengviau gauti reikiamus leidimus ir pagreitinti statybas“, – teigia S. Vagonis.
Ribotos įsikėlusių galimybės
Pirkėjas tapęs namo ar buto bendraturčiu negali laisvai disponuoti: įkeisti, išnuomoti ar parduoti savo butą be bendraturčių sutikimo. Tokiam pirkėjui net remonto be kitų bendraturčių parašo negalima atlikti. Inspekcijos atstovė spaudai vardina, kad kyla ir nemažai techninių problemų.
„Vėdinimo sistemos yra skirtingai organizuojamos daugiabučiuose ir 1 ar 2 butų namuose, skiriasi garso izoliacija, priešgaisrinę saugą užtikrinantys sprendiniai. Neišvengiamai kyla problemų dėl vaikų žaidimų aikštelių ir kitos daugiabučiams privalomos infrastruktūros. Taip pat nebus galima įkurti jokios bendrijos ar paskirti administratoriaus, ką paprastai daugiabučiai turi“, – primena V. Aliukonienė.
S. Vagonio manymu, šią situaciją galima ištaisyti. Šalia pirkimo–pardavimo sutarties, turėtų būt ir namo naudojimosi tvarkos sutartis. Tokiose sutartyse dažniausiai numatoma, kas kokiomis patalpomis naudojasi ir jei viskas teisingai surašyta, tai sutikimų dėl disponavimo ar remontų nereikės.
„Sudarant normalią naudojimosi tvarkos sutartį, daug diskomforto tokio būsto pirkėjas nepatirs. Tačiau svarbu, kad ir vystytojai suorganizuotų tokius dalykus, kaip automobilių stovėjimo vietos, kur kieno sandėliukai, jei tokie egzistuoja. Užbėgant šiems nesusipratimams už akių, diskomfortas gali išnykti“, – svarsto S. Vagonis.
Anot pašnekovo, tokio pirkinio kaina turėtų būti mažesnė nei paprasto įmantraus buto, nes nelogiška pirkti tokią patalpą, jei už tą pačią kainą gali nusipirkti butą.
Daugiau dėmesio turėtų kreipti patys pirkėjai
Tokių gudrybių paskatina imtis ir tai, kad kai kur daugiabutį statyti nėra leidžiama. Tad pastačius vienbutį ar dvibutį, juos vėliau susmulkinus, gaunamas didžiausio pelno planas. Inspekcija informuoja, kad galiojantys teisės aktai neriboja butų dydžio ir tam tikrų patalpų skaičiaus. Todėl yra projektuojami du didelio ploto per du ar tris aukštus butai, kurių patalpų išdėstymas funkciniu požiūriu atitinka kelių atskirų butų struktūrą.
„Tokių namų statytojai formaliai laikosi reikalavimo, kad statinys turi būti statomas ir pastatytas pagal statinio projektą, kuriam įgyvendinti išduotas statybą leidžiantis dokumentas. Jeigu vėliau keičiamas nelaikančių vidinių sienų (pertvarų) išdėstymas, tai nėra esminių statinio projekto sprendinių pažeidimas“, – rašoma pranešime. Tiek V. Aliukonienė, tiek S. Vagonis įsitikinę, kad svarbiausia, jog pats pirkėjas būtų budrus.
„Kiekviena situacija yra individuali, nes jei žmogus ateina pirkti pastatytą namą, lyg ir viskas aišku. Jei perkamas butas dar nepastatytame name, tai išsiaiškinti sunkiau. Žmogus pasirašo tik preliminarią sutartį, sumoka įmoką, o paskui atėjus pas notarą paaiškėja, kad jis perka ne butą, o šiuo atveju – pastato dalį. Tai tokiu atveju lieka tik projektus peržiūrėti, prašyti dokumentų iš plėtotojo, registrų įrašo norint išsiaiškinti koks ir kokia paskirtimi turtas registruotas. Jei pirkėjas pirmiau žodžiu su vystytoju susitaria dėl sandorio, o tik pas notarą pastebi kitokią sutartį, tai pats pirkėjas ir lieka kaltas. Tai nepateisina savininko gudravimo, bet pirkėjui ir pačiam reikia būti budriam“, – sako S. Vagonis.
„Inreal“ Investicijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius prideda, kad jei naudojamasi NT brokerio paslaugomis, jo darbas yra atskleisti visą informaciją. Išimtis, kai vystytojas pardavinėja pats. Tuomet galima ir nesąžininga veikla.
„Brokerio darbas yra paaiškinti būsto teisinį statusą ir visus kitus niuansus. Gali būti, kai vystytojas nelinkęs visos informacijos atskleisti. Pardavėjas savo jėgomis susikurią svetainę, deda skelbimus ir tiesiogiai pardavinėja butus, tuomet kontrolė jo rankose“, – sako A. Antanavičius.
Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija praneša, kad Aplinkos ministerija sieks užkirsti kelią NT plėtotojų piktnaudžiavimui dar projektavimo stadijoje, griežtindama vienbučių ir dvibučių namų statybos reglamentavimą. Šia kryptimi tobulinamos teritorijų planavimo normos ir statybos techniniai reglamentai, nustatytos privalomos automobilių stovėjimo vietų normos priklausomai nuo namo naudingojo ploto, maksimalus sklypo užstatymo intensyvumas ir tankis. Sudaryta speciali darbo grupė bei svarstomos teisinės galimybės nustatyti vienbučių ir dvibučių namų maksimalius parametrus, kuriuos viršijant reikėtų gauti gretimų sklypų savininkų sutikimus.
Registrų centro duomenimis, šiuo metu Lietuvoje įregistruotų vienbučių ar dvibučių gyvenamųjų namų yra 458 448.
