Pirkėjas prieš pasirašydamas bet kokią sutartį turėtų apžiūrėti perkamo nekilnojamojo turto (NT) aplinką – teritoriją, komunikacijas, vietovės apstatymo parametrus bei miesto planus. Pavyzdžiui, jeigu NT kaina – didesnė dėl gražaus vaizdo per langus, reikėtų išsiaiškinti, ar ateityje nėra numatyta tą vaizdą pakeisti, tarkime, iškirsti medžius arba priešais pastatyti naujų statinių.
Galiausiai, prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai apžiūrėti visą NT. Reikia patikrinti, ar pardavėjo nurodyti duomenys yra būtent tokie ir realybėje. Apžiūrėjus turtą, laukia dokumentų patikros etapas. Pirmasis dokumentas, kurį būtina patikrinti – išrašas iš nekilnojamojo turto registro. Jame nurodomas esamas būsto savininkas (ar keli). Tai ypatingai svarbu perkant senos statybos NT, kuris gali būti paveldėtas ir priklausyti net keliems žmonėms, o jį pardavinėti gali vienas asmuo. Įsitikinkite, kad kiti savininkai tokiu atveju žino situaciją ir taip pat nori parduoti NT, t.y. reikalaukite, kad visi savininkai pasirašytų preliminarią sutartį ir atsakytų solidariai sutarties nutraukimo atveju, o jeigu jų vardu veikia įgaliotinis – įsitikinkite, kad jis veikia visų savininkų, o ne vieno iš jų, vardu. Išraše taip pat pažymimos ir kiti juridiniai faktai, pavyzdžiui, turtas gali būti jau įkeistas kreditoriams, gali būti, kad sutartimi leista gyventi bute trečiajam asmeniui iki jo mirties (uzufrukto teisė), gali būti pritaikytas areštas turtui, sudaryta galiojanti nuomos sutartis ir pan.
Kitas žingsnis – būsto kadastrinės bylos peržiūra ir palyginimas su esama faktine situacija. Tai svarbu atlikti, nes faktinė būsto situacija gali būti visiškai kitokia nei kadastrinėje byloje. Gali būti, kad savininkas yra atlikęs pakeitimų, pavyzdžiui, nugriovęs laikančias konstrukcijas, iš esmės pakeitęs buto išplanavimą ar inžinerinius tinklus, kam reikalingi tiek daugiabučio namo bendraturčių sutikimai, tiek tam tikrais atvejais – tokių statybos darbų projektas. Minėtais atvejais privalo būti gauti visi leidimai tiems darbams atlikti, ir tam tikrais atvejais – atnaujinta kadastrinė byla. Jeigu pastebite, kad faktinė buto situacija neatitinka kadastrinės bylos duomenų (pvz. buto lango nėra pažymėta kadastrinėje byloje), tikėtina, kad atliktiems buto remonto darbams nebuvo gauti reikiami leidimai ar sutikimai, darbų atlikimo metu nebuvo vertinta galima grėsmė išgriovus angą lango įrengimui ir dėl to neatnaujinta buto kadastrinė byla. Ateityje dėl tokių atliktų darbų (padarius langui angą pastato laikančioje konstrukcijoje) gali pradėti skilinėti pastato ar jame esančių kitų daugiabučio namo butų sienos. Tada būtų ieškoma to priežasties, kuri gali būti susieta su Jūsų ketinamame įsigyti bute atliktais remonto darbais. Štai tokiu atveju gali kilti problemų su kaimynais ar draudimu ir tekti atlyginti žalą, kaip buto, kuriame buvo neteisėtai atlikti remonto darbai silpninant (keičiant) laikančias konstrukcijas, savininkui. Tokių rizikų galima būtų išvengti peržiūrėjus kadastrinę bylą, radus neatitikimų su faktine situacija – preliminarioje sutartyje aptarus su pardavėju, kas atlygintų žalą tretiesiems asmenims dėl ateityje galimos žalos atsiradimo, o gal netgi būtų priimamas sprendimas nepirkti tokio buto. Pasitaiko praktikoje tokių atvejų, kai pardavėjai neatskleidžia aplinkybės, kad atliekant griovimo darbus bute buvo sunaikinti saugotini pastato elementai, ir dėl to savininkui gali grėsti nemalonumai su kultūros paveldo apsaugos institucijomis dėl tokių neteisėtų remonto darbų atlikimo. Pirkėjai, įsigiję tokį butą ir pateikę pareiškimus notarinėje sutartyje apie buto būklę (kad susipažinę su faktine turto būkle, kadastrine byla, kad jis atitinka pirkėjo lūkesčius ir mokamą kainą ar pan.), būna nustebinti ateityje gavę (kaip buto savininkai) pretenzijas iš namo bendraturčių ar valstybinių institucijų dėl žalos atlyginimo už bute neteisėtai atliktų remonto darbų sukeltą žalą ar kultūros vertybių sunaikinimą, atliekant būsto išplanavimo keitimo darbus. Tokiu atveju laukia ilgi ir nemalonūs ginčai ne tik su valstybinėmis institucijomis, bet ir su pardavėju dėl prievolės atlyginti atsiradusius nuostolius.
Taip pat prieš pasirašant sutartį reikėtų paprašyti pardavėjo dokumentų apie jo ankstesnius įsipareigojimus, išduotus sutikimus tretiesiems asmenims. Pavyzdžiui, ar yra priimtas namo bendraturčių sprendimas dėl kapitalinio namo remonto, ar yra pasirašęs pastato renovacijos išlaidų atlyginimo sutartį ir pan. Tai žinoti naudinga, nes įsigijus būstą gali tekti mokėti už ankstesnio savininko priimtus sprendimus, tarkime, kas mėnesį už namo renovaciją.
Perkant naujos statybos butą ar namą labai naudinga patikrinti ir vystytoją. Viešai yra prieinama informacija apie vystytojų finansinę situaciją, jiems iškeltas teismines bylas, pritaikytus areštus, internete pateikiami atsiliepimai apie bendrovės prievolių vykdymą. Galima išsiaiškinti, kiek laiko vystytojas dirba ir kokia jo reputacija, kokia jo finansinė būklė ir ar jis yra pajėgus įvykdyti savo įsipareigojimus pastatyti turtą. Būta praktikoje ir tokių atvejų, kai viešai prieinamuose šaltiniuose intensyviai jau dalijimasi informacija apie vystytojo neįvykdytus įsipareigojimus tame pačiame kvartale, tačiau pirkėjas, nepasidomėjęs šia informacija, sudaro preliminarią sutartį, sumoka avansą, kurio vėliau nepavyksta atgauti kaip ir daugeliui jau apgautų žmonių. Pirkėjui būnant apdairiam ir patikrinus viešoje erdvėje esančią aktualią informaciją apie vystytoją prieš pasirašant preliminarią sutartį, tokių klaidų būtų galima išvengti.
Perkant kotedžą ar individualų namą, reikėtų atkreipti dėmesį į dar daugiau dalykų. Be anksčiau minėtų dokumentų naudinga pardavėjo paprašyti ir peržiūrėti žemės sklypo planą. Jame nurodoma, ar sklypui yra nustatyti kelio ar kiti servitutai, kokio jis dydžio ir kokioje sklypo dalyje. Tai svarbu žinoti, nes servitutas dažniausiai skiriamas kito – viešpataujančio – daikto naudai, pvz. patekimo į kitą sklypą ar pastatą tikslais, inžinerinių tinklų aptarnavimo tikslais ir pan. Tokios zonos aptverti ar kitaip naudoti išimtinai tik savo tikslais (pvz. joje statyt statinį, pirtelę, sandėliuką, apsodinti medžiais, gyvatvorėmis) jau nebegalėsite – būsite įpareigoti šia sklypo dalimi leisti naudotis ir tam asmeniui, kurio naudai servitutas buvo nustatytas. Tad susipažinimo su sklypo planu žingsnis yra svarbus prieš sudarant preliminarią sutartį, kad pirkėjas įsitikintų, ar perkamas daiktas iš tiesų atitinka jo lūkesčius ir mokamą kainą, kad ateityje netektų nusivilti ar mokėti pardavėjui baudas už preliminarios sutarties nutraukimą nesant pardavėjo kaltės.
Perkant kotedžą ar namą, kuriame yra daugiau nei vienas namas (butas), naudinga išsiaiškinti, kaip pardavėjas nustatė žemės sklypo naudojimosi tvarką tarp sklypo bendraturčių. Plane turėtų būti aiškiai nurodyta, kuria dalimi žemės galėsite naudotis atskirai nuo kitų sklypo bendraturčių, kuri priklausys jūsų kaimynams, o kuri bus bendro naudojimo dalis su kaimynais. Taip pat turėtų aiškiai matytis vieta, kurioje įrengti bendri inžineriniai tinklai. Naudinga paskaičiuoti, ar pastarųjų galingumas – pakankamas, aptarnauti kotedžus (namus), prie kurių prijungti tinklai, o gal kiekvienam pastatui numatyta po atskirą inžinerinį tinklą. Prieš perkant namą ar kotedžą išsiaiškinkite, ar į jį bus atvestos visos pirkėjo norimos komunikacijos. Jeigu, tarkime, planuojate namus šildyti dujomis, aptarkite, ar pardavėjas už turto kainą įsipareigoja atvesti dujas į patį namą, o gal dujų atvedimas numatytas tik iki tam tikro taško, nutolusio nuo pirkėjo būsimo namo (kas reiškia, kad pirkėjui savo lėšomis gali tekti atvesti jas nuo artimiausio dujų tiekimo taško, kas padidintų pirkėjo investicijas į namą ir užtruktų laike).
Perkant vis dar statomą (nebaigtos statybos) namą ar kotedžą būtina atidžiai išanalizuoti jo projektą – ar viskas statomas (ar pastatyta) pagal jį ir su pardavėju aptarti, kas atsakingas ne tik už statybų užbaigimą, bet ir deklaracijos apie statybų pabaigą pateikimą valstybinėms institucijoms. Jeigu pardavėjui statant nukrypstama nuo projekto, įsigijus NT ir patiems užbaigus namo 100 proc. baigtumą (kaip dažnu atveju ir būna), dėl jo neatitikimo projekto sprendiniams gali nepavykti įregistruoti pastato baigtumo ar netgi būti įpareigotas pašalinti savavališkos statybos padarinius bei sumokėti už tai baudą. Nukrypimus nuo projekto reikėtų išsiaiškinti dar prieš pasirašant notarinę pirkimo – pardavimo sutartį, t.y. pardavėjui užbaigus statybas pagal preliminarią sutartį, pirkėjas turėtų apžiūrėti turtą ir palyginti faktinę situaciją su projektine dokumentacija. Jeigu namas pastatytas nukrypus nuo projekto, ir nepaisant to, įsigys jį iš pardavėjo, yra rizika, kad teks pačiam pirkėjui pašalinti savavališką statybą, namą perstatyti, namui sugriuvus ar sunykus – draudimas gali nemokėti žalos išmokos dėl netinkamai pastatyto turto. Tuo atveju, kai pats pirkėjas nesugeba išanalizuoti kadastro bylos, projekto ar sklypo plano ir nesupranta jame nurodytų duomenų, labai naudinga pasisamdyti statybos srities ekspertą, kuris peržvelgęs dokumentus ir realią NT situaciją, pateiks nešališkas išvadas bei galimus sprendimus ar rizikas.
Perkant nebaigtos statybos NT ar dar net nepradėtą statyti NT, labai svarbu identifikuoti kokios apimties, kokio ploto, kokioje vietoje perkate turtą. Jeigu šalys susitaria papildomai parduoti ir kitus neregistruotus statinius, tarkime, pavėsinę, sandėliuką ar panašiai, juos taip pat reikia įtraukti į sutartį ir aptarti, kad į kainą įeina ir neregistruotų statinių ar kitų daiktų kaina. Dokumentuose turi būti nurodytas ir tikslus norimo įsigyti NT plotas. Kai kuriais atvejais pardavėjas parodo būsimo turto vizualizaciją, tačiau tai nereiškia, kad būtent taip bus išplanuotas ar įrengtas ir jūsų būstas. Reikėtų iš anksto susitarti, kokias pertvaras bei kitus dalykus turi įrengti pardavėjas, o ką turėsite padaryti patys jau nusipirkę namą. Jeigu NT perkamas su paskola, naudinga išsiaiškinti, kokio baigtumo lygio jis bus registruotas nekilnojamo turto registre notarinės sutarties pasirašymo metu, nes bankui ši informacija gali būti reikšminga.
Perkant naujos statybos namą ar kotedžą turėtumėte išsiaiškinti, kokios medžiagos (rūšis, spalva, kaina ir panašiai) turte bus naudojamos, kad vėliau nekiltų nesusipratimų ar nepadidėtų galutinė darbų kaina norint, kad būtų panaudotos konkrečios rūšies ar savybių medžiagos.
Jau pastatyto (senos statybos turto) įsigijimo atveju naudinga pranešti pardavėjui, kokius daiktus ar įrangą, esančią būste, norėtumėte pasilikti, o ką – išmesti. Kai kuriais atvejais tiek paliekami daiktai, tiek jų išvežimas gali būti neįtrauktas į turto kainą, o pirkėjui vėliau tenka mokėti papildomai. Todėl perkant jau pilnai įrengtą turtą, naudinga paliekamų daiktų aprašymus ar nuotraukas pridėti jau prie preliminarios sutarties, kad būtų aišku ateityje, kokie daiktai turi būti paliekami bute naujajam jų savininkui ir aptarti, ar jų kaina įeina į bendrą mokamą turto kainą.
Tad kainos detalus aptarimas – vienas iš svarbiausių klausimų perkant NT. Ją konkrečiai įvardinti reikia jau preliminarioje sutartyje – ir galutinę, ir už kvadratinį metrą. Kartu su kaina reikia nurodyti ir avansą, o tais atvejais, kai savininkai yra keli asmenys – ir žmogų, kuriam jis bus mokamas. Jeigu manote, kad vystytojas nėra labai patikimas, o dar turi atlikti nebaigtų darbų, avansą galite sumokėti į notaro depozitinę sąskaitą (tai atskira notarų teikiama mokama paslauga) ir preliminarioje sutartyje nustatyti sąlygą, kad pinigai pardavėjui nebus išmokami tol, kol jis neįvykdys visų įsipareigojimų pagal sutartį ir nepateiks šių įsipareigojimų įvykdymo įrodymų. Tokiu atveju nutraukus sutartį dėl pardavėjo kaltės, bus mažiau sunkumų atgauti avansą – šie pinigai nebus pardavėjo išleisti (jie bus saugomi notaro sąskaitoje), o notarui pateikus įrodymus apie pardavėjo prievolės netinkamą įvykdymą, pinigai bus grąžinami pirkėjui be rizikos, kad jie bus pardavėjo iššvaistyti, kas apsunkintų jų atgavimo procesą.
Jeigu perkate nepastatytą turtą, kurio plotas užbaigus statybą gali pasikeisti nuo planuoto ploto, pvz. sumažėja statybos metu, preliminarioje sutartyje reiktų susitarti dėl kainos keitimo (mažinimo) sąlygų. Tai padaryti įmanoma tik tuo atveju, kai sutartyje numatytos sąlygos keisti kainą.
Šiuo metu daug dėmesio skiriama NT energiniam naudingumui, kurio sertifikatas – privalomas kiekvienam gyvenamosios paskirties objektui. Jeigu planuojate pirkti nebaigtos statybos (pvz. 85 proc.) namą, į sutartį reikėtų įtraukti sąlygą, kas ir per kiek laiko privalo organizuoti energinio naudingumo sertifikato gavimą, kas už tai mokės. Primintina, kad toks sertifikatas išduodamas ir pardavimo atveju pardavėjo privalomas pateikti pirkėjui, jeigu turto statybos yra baigtos 100 proc. baigtumu. Kitu atveju pardavėjui tokia prievolė išnyksta ir pirkėjas gali turėti papildomų nenumatytų išlaidų.
Labai svarbi sutarties sąlyga, ypač perkant būstą su paskola – nuosavybės perdavimo momento aptarimas preliminarioje sutartyje. Bankams dažniausiai svarbu, kad paskolos gavėjas jau turėtų teises į NT prieš jam išmokant paskolą, kad tokį turtą būtų galima įkeisti pirkėjo prievolių tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais (suteiktos paskolos grąžinimui užtikrinti). Jeigu pardavėjas sutartyje numato, kad būstas bus perduotas naujam savininkui tik sumokėjus visą turto kainą, o bankas nepaisant preliminarios sutarties sąlygų reikalaus pirmiausia įgyti turtą pirkėjo vardu, kad jį būtų galima įkeisti banko naudai kaip paskolos grąžinimo įvykdymo užtikrinimo priemonę – gali kilti ginčų tarp pirkėjo ir pardavėjo dėl netinkamai įvykdytos preliminarios sutarties sąlygų ir kaltės. Tad tokiu atveju, kai turtas bus perkamas kredito įstaigai finansuojant jo įsigijimą, preliminarioje sutartyje aiškiai įrašykite būsimo notarinio sandorio sąlygą, kad nuosavybės teisė į NT turi pereiti nuo notarinės pirkimo – pardavimo sutarties pasirašymo momento.
Dar nepastatyto turto apžiūros tvarkos detales taip pat reikia įtraukti į preliminarią sutartį, kad vėliau nekiltų ginčų dėl neatliktų darbų. Preliminarioje sutartyje galima apibrėžti, kada po statybų baigimo iki notarinio sandorio pasirašymo vystytojas jums leis apžiūrėti turtą. Naudinga apsibrėžti, per kiek laiko pardavėjas turi ištaisyti pastebėtus turto trūkumus, kokie defektai laikomi neesminiais, t.y. nesudarančiais pagrindo nutraukti preliminarią sutartį ir nesudaryti notarinės pirkimo – pardavimo sutarties. Pačios apžiūros metu patarčiau surašyti turto defektų aktą, kuriame aiškiai įvardysite pastebėtus defektus ir jų ištaisymo terminus.
Notarinio sandorio sudarymo terminas – irgi labai svarbus punktas įsigyjant NT. Preliminari sutartis galioja vienerius metus nuo jos sudarymo, tad jeigu joje nenurodytas notarinio sandorio terminas, prievolė parduoti turtą pasibaigtų po vienerių metų. Geriausia apsibrėžti terminą konkrečia data, o ne kokiu nors įvykiu, kaip kad pardavėjai vis dar praktikuoja, pvz. įrašo, kad notarinė sutartis bus sudaroma per 1 mėnesį nuo turto statybos darbų pabaigos, o ši pagal kitą punktą gali būti pratęsta 6 mėn. ar tiek, kiek uždelsė pastatyti turtą ne dėl nuo pardavėjo priklausančių aplinkybių. Tokiais atvejais vėluojant pastatyti turtą, pardavėjai pradeda sau naudinga linkme tą terminą aiškinti ilgesnį ir tarp šalių kyla ginčai dėl preliminarios sutarties neįvykdymo pasekmių (baudų ir pan.) taikymo.
Tikslinga aptarti ir terminą, per kurį pardavėjas (kuris nepastatyto turto pardavimo atveju būna rangovas ar vystytojas) turi pateikti pirkėjui garantinio įsipareigojimo užtikrinimo priemones, kurios rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovo kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui). Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu 3 metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statinio statybos kainos. Į susitarimą tarp pirkėjo ir pardavėjo rekomenduotina įtraukti ir perduodamų dokumentų, pvz. turte esančios įrangos naudojimosi instrukcijas, sąrašą, ir būtinai su jais susipažinti. Perduota įranga, esančia turte, netinkamai naudojantis, gali būti, kad pardavėjas atsisakys taisyti ją garantiniu laikotarpiu.
Galiausiai, sutartį surašius iki pačių smulkiausių detalių ir atidžiai susipažinę su ja lydinčia dokumentacija, pirkėjai visada turi nepamiršti stebėti sutarties vykdymo eigą, joje numatytų terminų laikymąsi ir esant poreikiui – susirinkti kuo daugiau rašytinių įrodymų (t.y. bendrauti su pardavėju daugiau el. laiškais, o ne vien pasikliauti žodžiu ar tel. dėstoma pardavėjo pozicija) dėl netinkamai vykdomų pardavėjo prievolių, kad teisminio ginčo atveju turėtumėte pakankamai įrodymų, galinčių padėti apginti savo pažeistas teises dėl netinkamai įvykdytos preliminarios sutarties.
Lina Liogė, advokatų kontoros „CEE Attorneys“ advokato padėjėja, vyresnioji teisininkė
