Šią situaciją grupėje „Nepatikimi asmenys“ aprašė nuomininkę pažįstantis asmuo. Anot nuomininkę pažinojusio asmens, kambarį išsinuomojusi mergina pasirašė sutartį ir sumokėjo depozitą, tačiau jai nebuvo perduoti raktai, ji nebuvo atsikrausčiusi daiktų, ar po to įžengusi į kambarį.
Pagal šias aplinkybes galima spręsti, jog ji nebuvo pasirašiusi ir priėmimo-perdavimo akto.
Vis dėlto, nuomotoja nusprendė sutartį nutraukti – anot ją pažinojusio asmens, pasikeitė aplinkybės ir ji nebegali gyventi bute. Ir būtent nuo šio momento, prasidėjo problemos.
Nors nuomininkė tikėjosi tik prarasti sumokėtą depozitą, nuomininkas iš merginos pradėjo reikalauti susimokėti itin didelę baudą – nors baudos dydis nėra tiksliai žinomas, apie situaciją rašęs asmuo teigia, jog dydis buvo maždaug toks, kaip depozito ir vieno mėnesio sumos kartu sudėjus.
Įrašo autorių taip pat stebino, jog nurodyta sutarties galiojimo data – balandžio 20 d., kuri dar neatėjo.
Apie įvykį pranešęs šaltinis pasidalino ir nuomos sutarties nuotrauka – šioje nuotraukoje matome, jog jokios papildomos baudos už nuomos sutarties nutraukimą nenumatomos. Tad įrašo autoriui kilo klausimas – ar gali nuomotojas reikalauti didelių baudų už sutarties nutraukimą?
Advokatas – žalą reikia įrodyti
Advokatų kontoros „Vilys, Meškys ir Partneriai“ advokatas-partneris Edvinas Meškys sako, jog nuomininkas už sutarties nutraukimą gali tikėtis baudos dviem atvejais. Pirmasis iš jų – jeigu sutartyje numatoma bauda, už sutarties nutraukimą.
„Kai šalys pradeda civilinius santykius (šiuo atveju dėl buto nuomos), šalys pasirašo sutartį, kur tikrai gali apsibrėžti ir kainą, mokėjimo terminus, dydį, bei atsakomybę, kuri grėstų nutraukus vieną ar kitą susitarimą. Šiuo atveju nebesinuomojant buto gali būti numatyta bauda“, – sakė E. Meškys.
Anot advokato, tokia bauda gali būti numatoma nuomos sutartyje, jeigu buto nuomininkas dėl nutrauktos sutarties patirtų finansinių nuostolių.
„Galioja bendras principas, kad bauda neturėtų būti piktnaudžiaujama. Lietuvoje galioja žalos atlyginimo principas – jeigu nutraukiami nuomos santykiai, nuomotojas turi gauti atlyginimą, kurį jis patyrė dėl įsipareigojimų“, – kalbėjo E. Meškys.
„Pavyzdžiui – jis tuo metu turėjo kelis nuomininkus, kurie galėjo išsinuomoti butą. Jis išnuomavo butą konkrečiam asmeniui, atsisakė kito nuomininko. Jeigu pirmasis nuomininkas nebesinuomoja buto, nuomotojas praranda galimybę gauti pinigus, galbūt užsitęsia laikas, per kurį bus išnuomojamas butas“, – pridūrė advokatas.
Šiuo atveju, bauda nebuvo numatyta nuomos sutartyje. Tuomet nuomotojo patirta žala galėtų būti kompensuojama bendruoju principu. Tiesa, tada nuomotojas turi įrodyti patirtą žalą, kreipdamasis į teismą.
„Jeigu sutartyje bauda nėra numatyta, mes kalbame apie bendrą principą – turi būti atlyginta žala, bet ją reikia įrodyti. Nėra galima tokia situacija, kuomet nuomotojas pasako, koks žalos dydis buvo padarytas ir tai būtų privaloma nuomininkui“, – komentavo E. Meškys.
„Be abejo, šalys turi teisę susitarti – jei pavyzdžiui nuomotojas sako, kad padaryta žala siekia 1000 eurų ir nuomininkui tai tinka, tuomet jie gali taip susitarti. Bet jeigu nuomininkas nesutinka, tokiu atveju nuomotojas turėtų kreiptis į teismą ir įrodyti, kokia buvo patirta žala, pateikti paskaičiavimus. Tik tada teismas priteistų nuostolius. Iki to laiko nuomininkas yra įpareigotas mokėti kažkokio baudos dydžio, koks nėra numatytas sutartyje“, – pridūrė advokatas.
Advokatas taip pat paaiškino, kodėl nuomos sutartyje galėjo būti nurodyta dar neatėjusi sutarties galiojimo data.
„Matyt pati sutartis yra parašyta taip, kad ji galioja nuo pasirašymo momento. Tačiau, pati kambario nuoma pradedama vėliau. Tai yra normali praktika“, – paaiškino advokatas.
E. Meškio nuomone, kadangi nuomos santykiai dar nebuvo prasidėję, nuomotojo patirta žala ko gero nebuvo labai didelė.
„Patys nuomos santykiai dar nebuvo prasidėję. Taigi, žala kurią patyrė pats nuomotojas ko gero nėra labai didelė. Aišku, mes visų aplinkybių nežinome – galbūt jis atsisakė kitų nuomininkų ir dabar negalės kelis mėnesius laiko rasti kitų nuomininkų“, – teigė E. Meškys.
Advokato vertinimu, kol kas nuomininkei jokių papildomų žingsnių daryti nereikia – šiuo atveju nuomotojas turės kreiptis į teismą, bandydamas prisiteisti žalą.
„Šiuo atveju, jeigu neturime jokios baudos, nurodytos sutartyje, kreiptis į teismą turės nuomotojas, norėdamas prisiteisti žalą. O nuomininkei nieko papildomai daryti nereikės – ji gali nebent parašyti, kad formaliai nesutinku, toks baudos dydis nebuvo aptartas, aš neprivalau jo mokėti“, – pataria advokatas.
NT brokeris – nuomininkė gali būti rami
Susiklosčiusią situaciją naujienų portalui tv3.lt sutiko pakomentuoti ir „Capital Smart“ NT brokeris, Viačeslav Mikelionis. Jo teigimu, dažniausiai nuomininko iniciatyva nutraukus sutartį, nuomotojui lieka sumokėtas depozitas – jis reikalingas, norint padengti prastovas.
„Bendra tvarka yra tokia – paimamas vieno ar dviejų mėnesių depozitas, jis labiau skirtas prastovai padengti, pavyzdžiui, jei klientas pabėga ir nuomotojui reikia rasti kitus nuomininkus“, – komentavo V. Mikelionis.
Anot NT brokerio, patirtos žalos kompensavimas dažniau susijęs su kitais patirtais nuostoliais – pavyzdžiui, dėl sugadintų daiktų. Tuomet žalos dydis vertinamas antstolių.
„O dėl žalos – dažniausiai kompensuojama bendra tvarka. Nuomotojas turi nustatyti žalą pagal teismo tvarką – negali pats nustatyti, kad va, buvo nubraižyta siena, tai dabar mokėk man 5000 eurų“, – paaiškino V. Mikelionis.
„Bet jeigu gyventoja iš tiesų padarė žalą, pavyzdžiui sudaužė langus, sugadino sieną, tada ekspertizės metu yra nustatoma žala. Paprastai šią funkciją atlieka antstoliai, vadinamą faktinės situacijos konstatavimu. Antstoliai nustato, ar buvo padaryta žala ir po to ekspertai paskaičiuoja, kiek reikia atlyginti. Tokiu būdu suformavus priekaištą, galima tikėtis iš tiesų atgauti žalą“, – pridūrė NT brokeris.
Vis dėlto, toks žalos atlyginimas galimas tik prasidėjus buto eksploatacijai – faktiniam naudojimui. O šiuo atveju, mergina nebuvo atsiėmusi buto raktų, pasirašiusi priėmimo-pardavimo akto.
„Faktinis naudojimas prasideda ne nuo sutarties pasirašymo, o būtent nuo priėmimo-perdavimo akto pasirašymo. Tai yra atskiras aktas, kuriame yra nurodomi papildomi duomenys – pavyzdžiui skaitliukų duomenys, nuo kada esi atsakingas už komunalines paslaugas, būto faktinė būklė (jei yra sugadinimai, juos galima pažymėti) ir buto raktų komplektas. Ir nuo šio momento, tu esi atsakingas už butą. Ir jeigu tai nebuvo padaryta, nuomininkas neturi jokių šansų prisiteisti žalą“, – paaiškino V. Mikelionis.
Anot NT brokerio, mergina gali jaustis ramiai – kol nebuvo sudarytas atskiras priėmimo perdavimo aktas, už buto būklę vis dar atsakingas savininkas, tad ir žala butui negalėjo būti padaryta.
„Tikrai gali būti rami, nes yra sudaromas atskiras aktas, kuriame nurodoma, nuo kada tu faktiškai perimi butą.
Lygiai taip pat yra su pardavimu – jeigu klientai tau perdavė butą, pasirašoma preliminari sutartis. Jeigu jau esi savininkas, bet tau nebuvo perduoti raktai ir pasirašytas perdavimo aktas, už butą vis dar yra atsakingas senasis savininkas“, – aiškino NT brokeris.
