Bandydamas atsakyti į šitą klausimą, paklaidžiojau po kelis sostinės pramoninius rajonus, kurioms detaliajame miesto plane priskirta ne tik pramoninė, bet ir gyvenamoji paskirtis ir atsakymui neskelbtame naujojo sostinės Verslo trikampio kandidatų konkurse turiu nugalėtoją. Tai -- Savanorių prospektas.
Šiuo metu prospekto aplinka neatrodo patraukliai – joje daug senų sandėlių, sovietmečio statybos biurų pastatų, gatvės banguotos ir duobėtos, jų kamščiuose įstrigę sunkvežimiai, troleibusai ir pikti automobilininkai.
Bet! Nekilnojamojo turto vertinimo logika reikalauja objektus vertinti ne širdimi ir jausmais, o racionaliai apskaičiuotu jo potencialu bei teritorijos perspektyva. Pagal šią logiką rinktis reikia ne gražų objektą, o tokį, kur po žemės paviršiumi galėtų gulėti aukso puodas. Todėl ir siūlau ekskursiją po sostinės Savanorių prospektą, kur į aplinkinius pastatus galėtume kartu pasižvalgyti rinkos analitikų akimis.
Didžioji dauguma gamyklų teritorijų čia dar yra naudojamos, todėl staigaus teritorijos atgimimo nereikėtų tikėtis. Kol fabrikai užsidarys ir gamyklos išsikels, praeis ne vieneri metai. Tačiau kai kurių Savanorių prospekto teritorijų perspektyvos jau dabar akivaizdžios.
Iš visų čia įsikūrusių gamybinės paskirties įmonių bene lengviausia numatyti bendrovės „Vilniaus mėsos kombinatas“ ateitį, mat ji jau viešai yra paskelbusi uždaranti savo fabriką. Tikėtina, kad fabriko teritorijos sklypas netrukus parduotas, o jo vietoje vystomi kitokie projektai.
Sovietmečiu garsėjusi polietileno gamintoja AB „Plasta“ nūnai pinigus uždirba kitokiu būdu -- dalį savo patalpų bendrovė jau yra išnuomojusi prekybos tinklui NORFA. Nesunku nuspėti, kad, gavusi gerą pasiūlymą iš nekilnojamojo turto plėtotojų, ji sutiktų savo teritorijoje vystyti ir visai su polietilenu nesusijusius projektus.
Stebint dar vieno šios įmonės kaimyno -- bendrovės AB „Vilniaus baldų kombinatas“ biržoje kotiruojamų akcijų kreivę, nesunku pastebėti, kad vis didėjanti įmonės apyvarta uždirba vis mažesnį pelną, o tai verslo gyvybingumui -- pavojingas ženklas. Kita mūsų analizei svarbi detalė, mintį kreipianti pesimistinių šio verslo prognozių linkme, tokia: su baldų gamyba nesusijusiems klientams „Vilniaus baldų kombinatas“ siūlo išsinuomoti vis daugiau bendrovės patalpų.
Tai galėtų reikšti, kad kompanija bando optimizuoti savo veiklą ir bando užsidirbti papildomų pajamų. Nesinorėtų per anksti laidoti šios baldų gamybos įmonės potencialo, tačiau rinkos analitikai ten jau dabar mato naujos statybos projektų galimybę.
Panašus likimas gali ištikti ir kitą objektą – ekonomiškai negaluojantį AB „Vilniaus Vingis“, kurio daugiau nei 60% akcijų priklauso „Hermis Capital“.
Tačiau svarbiausia Savanorių prospekto naujiena nėra vieša. Privačiai rinkos analitikai pakalba, esą AB „Vilniaus autotransportas“ jau yra pasirengę savo teritoriją užleisti gyvenamosios statybos plėtrai, nors viešajame diskurse tokių kalbų dar niekas nepatvirtino.
Be abejo, šios galimybės virstų kūnu, jeigu sostinės savivaldybės suplanuota greito eismo gatvė, sujungianti daugelį Vilniaus miegamųjų rajonų: Lazdynus, Pilaitę, Karoliniškes, Justiniškes, Pašilaičius, Fabijoniškes, ne liktų popieriuje, o būtų nutiesta. Tuomet ir Laisvės, ir Savanorių prospektuose sumažėtų automobilių srautai. Vilniaus miesto Pietinis aplinkkelis taip pat turėtų sumažinti sunkvežimių srautą Savanoriu prospekte. Nekenktų ir geresnis visuomeninio transporto sureguliavimas bei nauja gatvės asfalto danga.
Norėdamas pasitikrinti šias savo mintis, tinklapyje www.spekuliantai.lt pasiūliau diskusiją – ką mano šio portalo komentatoriai apie Savanorių prospekto perspektyvą. Jų manymu, prekybos centrams šis rajonas nėra patrauklus, nes šiame rajone nėra gyventojų, o logistikos centrams -- tiesiog per brangi žemė. Nevertėtų pradėti čia ir gyvenamosios statybos – nors vienoje Savanorių prospekto pusėje plyti Panerių miškas, o kitoje teka Neris, judraus mašinų srauto ūžesys ir geležinkelio kaimynystė nuo šios minties turėtų vystytojus atbaidyti.
Biurų projektai yra idealiausias teritorijos plėtros sprendimas. Kodėl? Jei Vilniaus ir Kauno dvimiesčio idėja nemirs, Vilniuje ši vieta turėtų tapti patraukliausia biurams, nes iš Savanorių prospekto būtų lengviausia susisiekti su Kaunu.
Nutiesus naujus aplinkkelius ir sumažėjus mašinų srautams, į prospekto biurus darbuotojams iš gyvenamųjų rajonų taptų nesudėtinga atvažiuoti į darbą. Nors nuomos kainas čia lems pastatų kokybė ir ateities rinka, Savanorių prospekte jos turėtų būti patrauklesnės, negu Vilniaus centre. Aš matau čia naują Verslo trikampį. O Jūs?
Matas Macijauskas yra bendrovės „Eika“ rinkos analitikas
